Cour de Cassation · civ3 — 15 février 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant constaté que la consommation d'électricité des époux X... pendant la période de référence était quasi nulle et relevé que l'emploi salarié de M. X..., retraité depuis le 1er juillet 2006, ne le retenait plus qu'à raison de 10 heures par mois, du 15 juillet au 15 septembre, à Deauville, où habitait et travaillait son épouse, la cour d'appel, qui a retenu qu'il n'était pas prouvé que, durant cette période, M. X... était obligé de résider de façon continue à l'extérieur de ce qu'il présentait comme étant son logement principal et qu'aucun élément ne venait étayer les affirmations relatives aux contraintes qui lui seraient imposées par son activité bénévole de photographe ambulant, en a souverainement déduit que l'insuffisance d'occupation des locaux loués n'était pas justifiée par un motif légitime ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne les époux X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Avalone capital, venant aux droits de la société GHE Gabriel Laumain, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour les époux X...



Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé les congés délivrés le 26 décembre 2007 aux époux X... pour occupation insuffisante des lieux, constaté la résolution des deux baux au 31 mars 2008, ordonné leur expulsion et fixé des indemnités mensuelles d'occupation d'un montant de 350 € et 100 € outre les charges récupérables,


AUX MOTIFS QUE c'est à la date pour laquelle le congé a été donné que doit s'apprécier l'occupation effective du locataire, l'année de location à prendre en considération étant celle précédant la date d'effet du congé ; que le congé du 26 décembre 2007 ayant été délivré à effet le 31 mars 2008, l'année de référence à prendre en considération est celle ayant couru du 1er avril 2007 au 31 mars 2008 inclus ; que c'est donc à tort que les époux X... font grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte, pour apprécier leur consommation d'électricité, des deux factures datées du 16 mai 2008 et d'avoir estimé, à la lecture des factures portant sur la période de référence, que leur consommation d'électricité était quasi nulle ; que par ailleurs, peu importe que les attestations versées aux débats par les époux X... aient ou non été contestées par le bailleur devant le premier juge ; que ce dernier qui avait écarté comme non probant le procès verbal de constat du 10 octobre 2007, étant en tout état de cause tenu de les examiner puisque les attestations étaient destinées à étayer les moyens des locataires relatifs à une occupation régulière et continue des locaux litigieux et à faire pièce aux éléments produits par la Sté GHE, lesquels concernaient l'existence de deux adresses à Deauville, l'une professionnelle, 5 avenue Hoche, où ils disposent de deux lignes téléphoniques dont l'une personnelle alors qu'ils n'ont aucun abonnement téléphonique pour leur logement parisien et où ils se font de manière habituelle ré expédier leur courrier, l'autre privée, ... qui figure sur les chèques de loyer et charges qu'ils envoient à leur bailleur ; que s'agissant du motif justifiant d'une occupation effective des lieux inférieure aux durées légales, voire limitées à des passages aléatoires et épisodiques, motif dont la charge de la preuve incombe aux époux X..., il apparaît que depuis octobre 2006, cf. les bulletins de paie établis par la Sté Star Café Hervé Photos, employeur, l'emploi salarié de Monsieur X... retraité depuis le 1er juillet 2006 ne le retient plus qu'à raison de 10 heures par mois, du 15 juin au 15 septembre à Deauville où il habite et travaille son épouse ; qu'il n'est donc pas prouvé que durant cette période, il est obligé de résider à l'extérieur de ce qu'il présente comme étant son logement principal ; qu'aucun élément ne venant en outre étayer les affirmations relatives aux «contraintes» qui seraient imposées à Monsieur X... par son activité bénévole de photographe ambulant qui le retiendrait sans discontinuité du 15 décembre au 10 mai à Val d'Isère ; que l'insuffisance d'occupation ne peut pas être justifiée par un motif professionnel ; que les lieux loués n'étant plus le domicile effectif des époux X..., c'est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a validé les deux congés délivrés le 26 décembre 2007 et qu'il a prononcé la résiliation judiciaire au 31 mars 2008 des baux des 29 mai 1974 et 4 juin 1975 ;


1 ) ALORS QUE conformément à l'article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n'ont pas occupé effectivement les lieux pendant huit mois d'une année de location, à moins que la profession, ou tout autre motif légitime, ne justifie une occupation d'une durée moindre ; que notamment, pour le preneur qui apporte la preuve de ce que ses obligations professionnelles lui imposent de résider temporairement hors de France métropolitaine, la durée d'occupation pourra être réduite à six mois pour une période de trois années ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur X..., qui exerce la profession de photographe ambulant et qui doit, à cette fin, se déplacer en province pendant des périodes correspondant aux séjours de sports d'hiver ou de vacances estivales, a continué d'exercer son activité professionnelle, dont une partie à titre bénévole, depuis sa retraire le 1er juillet 2006 ; qu'en affirmant qu'un motif professionnel ne pouvait pas justifier une insuffisance d'occupation qu'elle a appréciée sur une année à compter de la date d'effet du congé, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;


2 ) ALORS QUE pour retenir le caractère insuffisant de l'occupation des lieux loués par Monsieur X..., la cour d'appel a relevé que la consommation d'électricité était très faible, refusant d'examiner une facture d'électricité en date du 16 mai 2008, soit à une date postérieure à celle de la prise d'effet du congé le 31 mars 2008 ; que cependant, la date d'édition de la facture n'était pas déterminante tandis que l'était la période de consommation, soit du 13 novembre 2007 au 9 mai 2008, en très nette augmentation depuis la fin de l'été ; qu'en refusant de retenir l'augmentation de la consommation d'électricité établie par la facture, si besoin même au prorata des mois compris dans la période concernée, la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée par les conclusions des époux X..., si ceux-ci, pendant la période concernée et après le départ en retraite de Monsieur X... et la période d'été, n'avaient pas effectivement occupé les lieux loués au sens de l'article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948 a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de cette disposition ;


3 ) ALORS QUE si, conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'apporter la preuve des éléments de fait qu'elles invoquent à l'appui de leurs prétentions, le juge ne peut écarter les éléments de preuve versés aux débats sans en justifier par des motifs suffisants ; qu'en l'espèce, les époux X... ont établi disposer d'un abonnement SFR dont le montant suffisait à établir qu'ils pouvaient ne pas estimer devoir maintenir une ligne téléphonique fixe à leur domicile parisien ; que la cour d'appel, écartant toutes les attestations produites par les époux X... comme destinées à neutraliser les éléments produits par le bailleur, s'est déterminée en considération du défaut d'abonnement téléphonique à Paris et de l'existence de lignes, professionnelle et personnelle, à Deauville ; qu'en statuant ainsi, pour dire non effective l'occupation des lieux loués, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code civil.