Cour de Cassation · civ3 — 1 mars 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique du pourvoi principal des époux X..., ci-après annexé :


Attendu qu'ayant retenu que l'acte sous seing privé mentionnait l'autorisation donnée par les vendeurs à l'acquéreur d'effectuer les démarches nécessaires en vue de l'obtention d'un permis de construire modificatif du bien, ce qui n'était pas une clause d'usage et signifiait qu'elle avait été spécialement stipulée et que les vendeurs en avaient été consultés, que sachant eux-mêmes que l'immeuble se trouvait dans le périmètre d'une association syndicale libre dont ils connaissaient en particulier la servitude affectant le droit de construire, qu'aucune mention de l'acte notarié du 31 mars 2006 ni de la note d'urbanisme n'indiquait l'existence de la servitude de prospect et que peu importait que les vendeurs aient eu ou non connaissance de la consistance des travaux envisagés par l'acquéreur, la cour d'appel a pu en déduire que les vendeurs se devaient d'informer l'acquéreur, ainsi que leur en fait obligation l'article 4 alinéa 2 de l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004, ou à tout le moins attirer leur attention sur l'existence de restrictions portant sur le droit de construire ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Icade, ci-après annexé :


Attendu que le pourvoi principal étant rejeté, le premier moyen du pourvoi incident est sans portée ;


Sur le second moyen du pourvoi incident de la société Icade, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant retenu que la société Icade, agent immobilier, avait inscrit dans l'acte sous seing privé dont elle avait assuré la rédaction tant l'existence d'une association syndicale qu'une autorisation du vendeur en vue de l'obtention d'un permis modificatif du bien, que seul interlocuteur de l'acquéreur lors de la négociation, elle ne pouvait soutenir ignorer la consistance du projet de ce dernier ni l'importance d'un droit de construire compte tenu de la faible superficie de l'assiette foncière la cour d'appel a pu en déduire qu'il incombait à la société Icade d'exercer son devoir d'information sur un élément essentiel de la transaction ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE les pourvois ;


Condamne, ensemble, les époux X... et la société Icade, aux dépens des pourvois ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... et la société Icade, ensemble, à payer à Mme Y... la somme de 1 500 euros, à M. Z... la somme de 1 500 euros et aux époux A... la somme de 1 500 euros ; rejette les autres demandes ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.


Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour les époux X....


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré M. et Mme X... responsables, in solidum avec M. B..., la SAS Icade et Michel Z..., de l'entier préjudice subi par Corinne Y... et de les avoir condamnés in solidum à payer à celle-ci la somme de 45.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice avant de dire que dans leurs rapports de coobligés, M. et Mme X... devaient supporter la charge de la réparation du préjudice à hauteur de 5 % ;


Aux motifs que l'acte notarié d'acquisition du 31 mars 2006 énonce en partie « charges et conditions, conditions générales ordinaires », et en ce qui concerne les servitudes, après une formule générale que « le vendeur déclare qu'à sa connaissance personnelle, il n'existe pas de servitudes autres que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi, du règlement de copropriété ou de l'urbanisme à l'exception de celle énoncée dans le titre de propriété ci-après littéralement retranscrite en deuxième partie sous l'intitulé conventions particulières », cette dernière concernant un écoulement d'eaux pluviales, donc étrangère au litige ; que cette même partie « conditions générales ordinaires » se poursuit par divers paragraphes afférents aux abonnements aux services, impôts et taxes, fonds de roulement, fonds de réserve, frais, assurances, assainissementseaux usées pour se terminer par la mention de l'association syndicale et du cahier des charges du groupe d'habitations, dont il est stipulé qu'un exemplaire est remis ce jour à l'acquéreur, avec la seule précision qu'il « (institue) diverses obligations et suggestions (sujétions) qui s'imposent à tous les propriétaires » ; que la note de renseignements d'urbanisme indique que les dispositions d'urbanisme applicables à l'immeuble sont le plan d'occupation des sols et ajoute « le cas échéant se conformer à la réglementation propre au lotissement » ; qu'aucune de ces mention ne vise directement ou même indirectement la servitude de prospect constituée au profit du fonds appartenant à Louis A... ; que la clause générale concernant les servitudes autres que celles « pouvant résulter du règlement de copropriété », qui vise un document en l'espèce inexistant, ne peut être considérée comme faisant référence au cahier des charges en ce qui concerne les servitudes ; que la mention du titre de propriété afférente au cahier des charges du groupe d'habitations ne mentionne pas non plus la servitude litigieuse, ni directement et spécialement, ni au travers de la mention de diverses obligations que ce document institue et qui s'imposent à tous les propriétaires, qui ne fait référence qu'à ce qui fait le principal de l'objet d'un tel document, en principe de nature purement contractuelle, à savoir les obligations s'imposant entre les propriétaires du groupe d'habitations, et non à un droit réel tel qu'une servitude de droit privé constituée par d'autres actes - et non instituée par le cahier des charges - au profit d'un fonds extérieur à l'assiette du groupe d'habitations ; qu'il est donc exact que la servitude qui lui est opposée n'a ni été publiée ni mentionnée dans son titre ; que l'appelante ne conteste pas utilement que la servitude invoquée contre elle lui soit opposable en vertu du cahier des charges du groupe d'habitations dans le périmètre duquel est situé l'immeuble qu'elle a acquis ; qu'il résulte des documents de la cause que la maison d'habitation avec jardin acquise par Corinne Y..., associée à une fraction indivise de parcelles communes est incluse dans le périmètre d'une association syndicale libre (ASL), forme adoptée pour la création du groupe d'habitations pourvu de parties à usage collectif ; qu'il ne s'agit ainsi ni d'un immeuble en copropriété, ni d'un immeuble inclus dans un lotissement ; que l'appelante a été dès l'abord informée de cette particularité ainsi qu'il résulte de la mention de l'acte sous seing privé selon laquelle : « l'acquéreur reconnaît que de par la signature de l'acte de vente, il devient membre de droit de l'association syndicale propre à l'ensemble immobilier » ; que les statuts de l'ASL se trouvent dans un document unique auquel est également incorporé un cahier des charges contenant notamment un état descriptif ; qu'il s'agit d'un document de nature contractuelle dont les clauses engagent donc l'ensemble des propriétaires pour toutes les stipulations qu'ils contiennent, y compris en ce qu'elles concernent des rapports autres que ceux des propriétaires entre eux ; qu'il en est ainsi spécialement, et contrairement à ce que soutient l'appelante, de la servitude de prospect grevant une partie de l'assiette foncière du groupe d'habitation au profit d'une parcelle extérieure au périmètre de l'association dont il contient le rappel, et qui a d'ailleurs en l'occurrence été constituée spécialement dans la perspective de la création de ce groupe d'habitations ainsi qu'il résulte des termes explicites de l'acte constitutif de servitude et qui ne lui est donc pas étrangère, tout au contraire ; que ce document intitulé « cahier des charges-statuts de l'association syndicale et cahier des conditions générales des ventes « Les villas de la terrasse » a fait l'objet de la publicité foncière avant la vente, et qu'un exemplaire en a été remis à Corinne Y... par le notaire le jour de l'acte authentique ; que toutes les conditions sont donc remplies pour le rendre opposable à l'acquéreur, y compris donc en ce qu'il contient le rappel de la servitude de prospect en litige et malgré le fait que cette servitude elle-même n'aurait pas été mentionnée dans le titre de propriété de l'appelante ou qu'il n'aurait pas fait l'objet de la publicité foncière ; que ledit cahier des charges contient un rappel complet de la servitude qui fonde l'action des époux A... en son paragraphe 14 intitulé « servitudes de droit privé conventionnelles consenties au profit des fonds voisins du groupe d'habitations », selon lequel : « 1°) aux termes d'un acte reçu par Maître C..., notaire soussigné le 12 septembre 1986, la parcelle constituant l'assiette foncière du groupe d'habitations « les villas de la terrasse » a été grevée d'une servitude de prospect (…) dans les termes ci-après littéralement rapportés (…) 2°) aux termes d'un acte reçu par Maître C..., notaire soussigné le 15 septembre 1986, les servitudes de prospect et de canalisation ci-dessus constituées ont été établies au profit des parcelles cadastrées sous les n° 67 et 68 de la section BH et ce dans les termes ci-après littéralement rapportés (…) », cette clause se terminant par les mentions « fonds dominants 68 et 67 de la section BH, fonds servant 66 de la section BH » ;que l'opposabilité du cahier des charges à Corinne Y... s'applique donc bien à tous les éléments de la servitude telle qu'elle a été constituée ; que si les époux A..., tiers à l'association, ne peuvent se prévaloir du cahier des charges pour fonder leur action sur les dispositions de l'article 1143 du code civil, ils sont fondés à se prévaloir de la servitude elle-même, dont l'opposabilité n'est pas utilement contestée, et à agir en démolition sur le fondement des dispositions de l'article 701 du code civil ; qu'il importe peu que les vendeurs, les époux X... n'aient pas été en contact direct avec l'acquéreur ni qu'ils aient eu ou non connaissance de la consistance des travaux envisagés par l'acquéreur ; qu'en effet, l'acte sous seing privé de vente qu'ils ont signé mentionne la clause suivante : « Autorisation : le vendeur autorise l'acquéreur à effectuer des démarches nécessaires en vue de l'obtention d'un permis de construire modificatif du bien » ; que ce n'est pas une clause d'usage, ce qui signifie qu'elle a été spécialement stipulée et que le vendeur en a été consulté ; que sachant lui-même que l'immeuble se trouvait dans le périmètre d'une ASL dont il connaissait les servitudes en particulier affectant le droit de construire, qui ne se réduisent d'ailleurs pas à la seule servitude litigieuse, il se devait d'en informer l'acquéreur ainsi d'ailleurs que lui en fait obligation l'article 4 alinéa 2 de l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 qui a abrogé la loi du 21 juin 1865, sous le régime de laquelle l'association avait été créée, de même qu'en vertu des dispositions de l'article 1602 du code civil et à tout le moins d'attirer son attention sur l'existence de restrictions ; que les vendeurs ne contestent donc pas utilement leur responsabilité qui est à juste titre recherchée en fonction des énonciations précédemment rappelées ci-dessus de leurs déclarations devant le notaire à ce sujet ;


Alors, en premier lieu, que l'obligation d'information incombant au vendeur non professionnel doit s'apprécier par rapport aux éléments portés à sa connaissance ; qu'en relevant, pour considérer que M. et Mme X... devaient avertir l'acquéreur de ce que les travaux de surélévation que ce dernier envisageait d'entreprendre se heurtaient à la servitude de prospect bénéficiant au fonds appartenant aux époux A..., que dans le compromis de vente en date du 2 janvier 2006, les vendeurs autorisaient « l'acquéreur à effectuer les démarches nécessaires en vue de l'obtention d'un permis de construire modificatif du bien » tout en énonçant « qu'il importait peu que les époux X... aient eu ou non connaissance de la consistance des travaux envisagés par l'acquéreur », la cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée par un motif impropre à établir que l'acquéreur avait informé les vendeurs des travaux de surélévation qu'il entendait réaliser, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1602 et 1615 du code civil,


Alors, en second lieu, que le propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l'existence éventuelle de servitudes ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que « le cahier des charges - statuts de l'association syndicale et cahier des conditions générales des ventes les villas de la terrasse » contenait « un rappel complet de la servitude qui fonde l'action des époux A... » et que l'acte notarié de vente en date du 31 mars 2006 faisait expressément référence à ce cahier des charges, l'acquéreur reconnaissant qu'un exemplaire lui avait été remis le jour de la signature ; qu'en décidant néanmoins que M. et Mme X... avaient manqué à leur obligation d'information quant aux servitudes affectant le droit de construire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1602 et 1615 du code civil, ensemble l'article 4, alinéa 2, de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.Moyens produits AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour la société Icade.






PREMIER MOYEN DE CASSATION






Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré la SAS ICADE responsable in solidum avec Monsieur et Madame D..., Monsieur Serge B... et Monsieur Michel Z... de l'entier préjudice subi par Madame Y... et jugé que, dans leurs rapports respectifs, la SAS ICADE conserverait 30 % de la charge de la réparation du préjudice et condamné in solidum la SAS ICADE à payer à Madame Y... la somme de 45.000 euros à titre de provision ;


ALORS QU' en application des articles 615 et 624 du Code de Procédure Civile, ensemble l'article 1202 du Code Civil, la cassation du chef d'un arrêt prononçant une condamnation in solidum profite à toutes les parties condamnées in solidum ; que l'arrêt de la Cour d'Appel de TOULOUSE du 19 octobre 2009 ayant condamné in solidum la SAS ICADE avec les époux X..., la cassation qui sera prononcée sur fondement du moyen assortissant le pourvoi formé par les époux X..., qui critique l'arrêt ayant prononcé la condamnation in solidum, sera étendue à la SAS ICADE.


SECOND MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré la SAS ICADE responsable in solidum avec Monsieur et Madame D..., Monsieur Serge B... et Monsieur Michel Z... de l'entier préjudice subi par Madame Y... et jugé que, dans leurs rapports respectifs, la SAS ICADE conserverait 30 % de la charge de la réparation du préjudice et condamné in solidum la SAS ICADE à payer à Madame Y... la somme de 45.000 euros à titre de provision ;


AUX MOTIFS QUE l'appelante ne conteste pas utilement que la servitude invoquée contre elle lui soit opposable en vertu du cahier des charges du groupe d'habitation dans le périmètre duquel est situé l'immeuble qu'elle a acquis ; qu'en effet, il résulte des documents de la cause que la maison d'habitation avec jardin acquise par Corinne Y..., associée à une fraction indivise de parcelles communes, est incluse dans le périmètre d'une association syndicale libre (ASL), forme adoptée pour la création du groupe d'habitation pourvu de parties à usage collectif ; qu'il ne s'agit ni d'un immeuble en copropriété, ni d'un immeuble inclus dans un lotissement ; que l'appelante a été dès l'abord informée de cette particularité ainsi qu'il résulte de la mention de l'acte sous seing privé selon laquelle : « l'acquéreur reconnaît que de par la signature de l'acte de vente, il devient membre de droit de l'association syndicale propre à l'ensemble immobilier » ; que les statuts de l'ASL se trouvent dans un document unique auquel est également incorporé un cahier des charges contenant notamment un état descriptif ; qu'il s'agit d'un document de nature contractuelle dont les clauses engagent donc l'ensemble des copropriétaires pour toutes les stipulations qu'ils contiennent, y compris en ce qu'elle concernent des rapports autres que ceux des propriétaires entre eux ; qu'il en est ainsi spécialement, et contrairement à ce que soutient l'appelante, de la servitude de prospect grevant une partie de l'assiette foncière du groupe d'habitation au profit de la parcelle extérieure au périmètre de l'association dont il contient le rappel, et qui a d'ailleurs en l'occurrence été constituée spécialement dans la perspective de la création de ce groupe d'habitation ainsi qu'il résulte des termes explicites de l'acte constitutif de servitude et qui ne lui est donc pas étrangère, tout au contraire ; que ce document intitulé « cahier des charges-statuts de l'association syndicale et cahier des conditions générales des ventes Les Villas de la Terrasse » a fait l'objet de la publicité foncière avant la vente, et qu'une exemplaire en a été remis à Corinne Y... par le notaire le jour de l'acte authentique ; que toutes les conditions sont donc remplies pour le rendre opposable à l'acquéreur, y compris donc en ce qu'il contient le rappel de la servitude de prospect en litige et malgré le fait que cette servitude elle-même n'aurait pas été mentionnée dans le titre de propriété de l'appelante ou qu'il n'aurait pas fait l'objet de la publicité foncière ; que ledit cahier des charges contient un rappel complet de la servitude qui fonde l'action des époux A... en son paragraphe 14 intitulé "servitudes de droit privé conventionnelles consenties au profit des fonds voisins du groupe d'habitation", selon lequel : "1°) aux termes d'un acte reçu par Maître C... notaire soussigné le12 septembre 1986, la parcelle constituant l'assiette foncière du groupe d'habitation "les villas de la terrasse" a été grevée d'une servitude de prospect (…) dans les termes ci-après littéralement rapportés (…) 2°) aux termes d'un acte reçu par Maître C..., notaire soussigné le 15 septembre 1986, les servitudes de prospect et de canalisation ci-dessus constituées ont été établies au profit des parcelles cadastrées sous les n° 7 et 68 de la section BH et ce dans les termes ciaprès littéralement rapportés (…), cette clause se terminant par les mentions "fonds dominant 68 et 67 de la section BH, fonds servant 66 de la section BH" ; que l'opposabilité du cahier des charges à Corinne Y... s'applique donc bien à tous les éléments de la servitude telle qu'elle a été constituée (arrêt p. 6 et 7) ;


ET AUX MOTIFS QUE la responsabilité de l'agent immobilier, qu'il résulte des motifs qui précèdent que celui-ci a inscrit dans l'acte sous seing privé dont il a assuré la rédaction tant l'existence d'une association syndicale, qu'une autorisation du vendeur en vue de l'obtention d'un permis de construire modificatif du bien ; qu'en l'occurrence seul interlocuteur de l'acquéreur lors de la négociation, il ne peut soutenir avoir ignoré la consistance du projet de celui-ci tant il est constant que la persistance d'un droit de construire constitue un argument important de la vente immobilière à laquelle il avait mandat de parvenir, ce dont il a donc été discuté entre eux et compte tenu en l'occurrence de la faible superficie de l'assiette foncière du bien considéré, 5 ares et 12 centiares ; qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il lui incombait, face à un acquéreur qui d'emblée sollicitait une autorisation en vue de l'obtention d'un permis de construire, d'exercer son devoir d'information sur cet élément ainsi essentiel de la transaction et de le renseigner sur la consistance exacte du bien et l'étendue des droits vendus, ici l'existence d'un cahier des charges du groupe d'habitation compte tenu de l'adoption de la forme d'une association syndicale libre, et des limitations qui en résultent, ce qu'il n'a pas fait, l'acte sous seing privé ne le mentionnant pas mais un régime de copropriété inexistant, alors qu'il pouvait aisément le faire auprès de son mandant ;


ALORS D'UNE PART QU' il appartient à l'acheteur d'un bien immobilier d'informer l'agent immobilier de son projet précis de construction sur le bien immobilier que l'agent est chargé de négocier ; qu'en affirmant que l'agent immobilier ne pouvait ignorer la consistance du projet de construction de Madame Y... quand la simple connaissance de l'agent de ce que l'acheteur sollicite d'emblée une autorisation en vue de l'obtention d'un permis de construire ne constitue pas une information sur le projet précis permettant à l'agent d'exercer un éventuel devoir d'information, de sorte qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du Code Civil ;


ALORS D'AUTRE PART QUE, sauf circonstances particulières, l'agent immobilier, chargé de la négociation d'un immeuble, satisfait à ses obligations professionnelles en rappelant à l'acheteur qu'il devra souffrir les servitudes pouvant grever le bien vendu, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait quand l'acte sous seing privé dont l'agent immobilier avait assuré la rédaction rappelait expressément que « l'acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou non apparentes, continues ou discontinues, pouvant grever le fonds vendu », la Cour d'Appel a violé l'article 1147 du Code Civil ;


ALORS ENFIN QU'EN TOUTE HYPOTHESE, à supposer que l'agent immobilier ait été tenu de renseigner l'acheteur sur l'existence d'un cahier des charges du groupe d'habitation compte tenu de l'adoption de la forme d'une association syndicale libre et des limitations qui en résultaient, la faute d'abstention commise était sans relation de causalité avec le préjudice subi par l'acheteur (remise en état pour se conformer au cahier des charges) qui, ainsi que l'a constaté la Cour d'Appel, avait reçu du notaire lors de la signature de la vente un exemplaire dudit cahier des charges l'informant dès lors de ce que son projet ne pouvait ni ne devait être réalisé ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du Code Civil.