Cour de Cassation · civ3 — 8 mars 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, qui est recevable :


Vu l'article 1165 du code civil ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 décembre 2009), que M. X..., propriétaire d'un terrain, l'a donné à bail à la société Les Sablières de Ners (la société Les Sablières), laquelle a sous-loué ce bien à la société Béton services des Cévennes (la société Béton services), aux droits de laquelle vient la société Unibéton ; que M. X... a cédé le fonds à la société civile immobilière Le Berland (la SCI) ; que la société Les Sablières devenue la société Les Carrières du Languedoc Roussillon (la société Les Carrières), ayant été mise en liquidation judiciaire, son bail a été résilié entraînant la résiliation du contrat de sous-location ; que la SCI, se prévalant des dispositions de l'article 555 du code civil visées, selon elle, au contrat de sous-location, a assigné la sous-locataire en paiement d'une indemnité ; que la sous-locataire lui a opposé une clause prévoyant qu'enfin de bail le preneur pourrait soit laisser les constructions réalisées soit les reprendre ; que la SCI a, en cause d'appel, soulevé l'inopposabilité de cette stipulation à son endroit ;


Attendu que pour débouter la SCI de sa demande, l'arrêt retient que le bail principal a été souscrit le 1er janvier 1978 entre M. X... et la société Les Sablières avec autorisation expresse de sous-louer, consentie à cette dernière, que le 16 avril 1991, M. X... a vendu les parcelles de terre à la SCI, dont le gérant était M. Y..., que ce dernier était également le gérant de la société Les Sablières, locataire principale, que cette dernière a sous-loué à la société Béton services aux droits de laquelle vient la société Unibéton lesdites terres par acte du 1er juin 1978 contenant la clause rappelée ci-avant, qu'il s'ensuit que le sous-bail a nécessairement été consenti avec l'accord de la SCI au travers de la personne de M. Y... gérant de la SCI et de la locataire principale, que la SCI avait parfaitement connaissance de ce sous-bail puisque dans le cadre de la liquidation de la société Les Carrières, venue aux droits de la société Les Sablières, elle a tenté de se faire payer les loyers en délivrant à la société un commandement de payer en en revendiquant les termes, qu'elle ne saurait valablement prétendre aujourd'hui qu'il ne lui serait pas opposable ;


Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que M. X... ou la SCI qui venait à ses droits avaient accepté sans équivoque les termes de la clause portant sur le sort des constructions en fin de bail qui était insérée au contrat de sous-location auquel ils étaient étrangers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté la société Unibéton de sa demande en dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 3 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;


Condamne la société Unibéton aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Unibéton à payer à la SCI Le Berland la somme de 2 500 euros et rejette la demande de la société Unibéton ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.


Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCI Le Berland.


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :


D'AVOIR débouté la SCI LE BERLAND de sa demande tendant à la condamnation de la société UNIBETON à lui payer une indemnité de 700.000 € ;


AUX MOTIFS QUE le bail du 1er juin 1978 conclu entre la société LES SABLIERES DE NERS, aux droits de laquelle se trouve, depuis le 3 novembre 1992, la SA LES CARRIERES DU LANGUEDOC, d'une part, et la SA BETON SERVICE DES CEVENNES aux droits de laquelle vient la SA UNIBETON, d'autre part, prévoit : « le preneur ne pourra faire, dans les lieux loués, aucune construction ou démolition sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur. En fin de bail, le preneur pourra, soit laisser les constructions réalisées, soit les reprendre conformément aux dispositions de l'article 555 du Code civil » ; que devant le Tribunal, en présence de la contradiction qui affecte cette clause puisque l'article 555 donne le choix susénoncé non pas au preneur mais au propriétaire du fonds, la SCI LE BERLAND soutenait que les parties avaient entendu se référer fermement aux dispositions de l'article 555 du Code civil pour régler le sort des constructions en fin de bail ; qu'elle critique le jugement en ce qu'il a dit que le preneur avait la possibilité de laisser ou de reprendre les constructions existant sur le terrain ; Mais que c'est à bon droit que les premiers juges ont statué comme sus-indiqué ; que le renvoi fait dans la clause litigieuse à l'article 555 du Code civil, sans qu'il en soit rappelé les termes, ne peut prévaloir sur la volonté clairement exprimée par les parties de donner au preneur la faculté de laisser ou de reprendre les constructions en fin de bail ; qu'encore, il est constant que l'article 555 ne s'applique qu'au cas où les constructions ont été élevées en dehors de toute convention ce qui n'est manifestement pas le cas en présence de la clause contenue dans le bail du 1er juin 1978 ; que, devant la cour la SCI LE BERLAND fait, en outre, valoir que les accords passés entre le locataire et le sous-locataire ne lui sont pas opposables ; Mais qu'il importe de rappeler que le bail principal a été souscrit le 1er janvier 1978 entre Monsieur X... et la SA LES SABLIERES DE NERS avec autorisation expresse de sous-louer, consentie à cette dernière ; que le 16 avril 1991, M. X... a vendu les parcelles de terre à la SCI LE BERLAND dont le gérant était Monsieur Y... ; que ce dernier était également le gérant de la SA LES SABLIERES DE NERS, locataire principale ; que cette dernière a sous-loué à la SA BETON SERVICE DES CEVENNES aux droits de laquelle vient la société UNIBETON les dites terres par acte du 1er juin 1978 contenant la clause rappelée ci-avant ; qu'il s'ensuit que le sous-bail a nécessairement été consenti avec l'accord de la SCI LE BERLAND au travers de la personne de M. Y... gérant de la SCI LE BERLAND et de la locataire principale ce qui n'est pas contesté ; qu'en outre, l'appelante avait parfaitement connaissance de ce sous-bail puisque dans le cadre de la liquidation de la SA LES CARRIERES DU LANGUEDOC, elle a tenté de se faire payer les loyers en délivrant à la société UNIBETON un commandement de payer en en revendiquant les termes ; qu'elle ne saurait donc valablement prétendre aujourd'hui qu'il ne lui serait pas opposable ; que dès lors, sans plus ample examen des autres moyens développés par les parties, il apparaît que la demande d'indemnisation formée par la SCI LE BERLAND n'est pas fondée et ne peut qu'être rejetée ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE le contrat de bail qui a été conclu le 1er juin 1978 entre LES SABLIERES DE NERS et la SA BETON SERVICE DES CEVENNES stipule qu'en fin de bail, le preneur pourra soit laisser les constructions réalisées, soit les reprendre, conformément aux dispositions de l'article 555 du Code civil, mais que l'article 555 du Code civil dispose que ce choix appartient, non pas au preneur, mais au propriétaire du fonds qui a le droit d'en conserver la propriété ou d'obliger le preneur à les enlever ; qu'il existe donc une contradiction entre les mentions littérales du contrat de bail et la référence à l'article 555 du Code civil, ; qu'il y a lieu de relever que les parties peuvent déroger à l'article 555 par des stipulations expresses du contrat de bail ; qu'en l'espèce, les dispositions de l'article 555 du Code civil ne sont pas développées dans le contrat de bail alors que la faculté pour le preneur de laisser les constructions réalisées ou de les reprendre est stipulée, clairement, sans aucune ambiguïté, au contrat liant les parties ; qu'en conséquence, il y a lieu d'interpréter la volonté des parties en reprenant cette stipulation expresse du contrat de bail et le preneur avait donc la faculté de laisser les constructions ou de les reprendre ; qu'au surplus, les constructions ont été détruites par l'effet d'une force majeure que sont les crues du Gardon et que depuis le terrain est inconstructible ;


1°) ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la SCI LE BERLAND avait, le 16 avril 1991, acquis de Monsieur X... des terrains que ce dernier avait donnés à bail par contrat en date du 1er janvier 1978, à la société LES SABLIERES DE NERS, aux droits de laquelle se trouve la société LES CARRIERES DU LANGUEDOC, le preneur ayant, le 1er juin 1978, sous-loué les terrains à la SA BETON SERVICE DES CEVENNES, aux droits de laquelle se trouve la société UNIBETON, cette sous-location étant autorisée dans son principe par le contrat de location ; que dès lors, en écartant l'application de l'article 555 du Code civil revendiquée par la SCI LE BERLAND à l'égard de la SA UNIBETON, qui avait édifié des constructions sur les terrains litigieux, du fait que les stipulations du contrat de sous-location conclu entre le preneur et le sous-locataire prévoyaient que si ce dernier édifiait des constructions sur les terrains sous loués, il pourrait soit les laisser soit les reprendre, sans constater cependant que la SCI LE BERLAND et/ou son auteur étaient intervenus au contrat de sous-location dans lequel figurait cette clause, la Cour d'appel a méconnu l'effet relatif des conventions, en violation des articles 1165 et 1134 du Code civil ;


2°) ALORS QUE les personnes morales ont une personnalité distincte des personnes, physiques ou morales qui les composent et de celles qui les dirigent ; que pour débouter la SCI LE BERLAND de sa demande tendant à l'application de l'article 555 du Code civil, la Cour d'appel a affirmé que la SCI LE BERLAND ne pouvait se prévaloir de l'inopposabilité des accords passés entre le locataire et le sous-locataire, dans la mesure où M. X... avait vendu les parcelles louées à la SCI LE BERLAND dont le gérant était Monsieur Y..., également gérant de la SA LES SABLIERES DE NERS, locataire principale et bailleresse dans le cadre de la sous-location ; que dès lors, en déduisant les droits et obligations incombant à la SCI LE BERLAND et à la SA LES SABLIERES DE NERS (devenue société LES CARRIERES DU LANGUEDOC) et partant, l'opposabilité à la SCI LE BERLAND du contrat de sous-location conclu par la SA LES SABLIERES DE NERS avec la société BETON SERVICE DES CEVENNES (devenue société UNIBETON), du fait que la SCI LE BERLAND et la société LES SABLIERES DE NERS avaient un gérant commun qui aurait nécessairement donné son accord à la sous-location, la Cour d'appel a de plus fort méconnu l'effet relatif des conventions en violation des articles 1165 et 1134 du Code civil ;


3°) ALORS en toute hypothèse QU 'en statuant ainsi, sans constater que Monsieur Y... était intervenu au contrat de bail et/ou au contrat de sous-location, a fortiori en qualité de gérant de la SCI LE BERLAND ou de la SA LES SABLIERES DE NERS, étant observé qu'il résultait des circonstances de fait constatées par la Cour d'appel et des éléments versés aux débats que la SCI LE BERLAND n'est devenue propriétaire des terrains loués que plus de douze ans après la signature du bail principal et que la SA LES SABLIERES DE NERS a signé les contrats de bail et de sous-location par la personne de son gérant, M. Z..., la Cour d'appel a derechef violé les articles 1165 et 1134 du Code civil ;


4°) ALORS enfin et encore en toute hypothèse QUE la seule connaissance n'emporte pas acceptation en l'absence d'acte manifestant sans équivoque la volonté d'accepter ; que l'autorisation de principe de sous-louer stipulée au bail principal et la connaissance, par le propriétaire des terrains loués, de l'existence d'un sous-locataire, auquel il avait exclusivement demandé le paiement d'une indemnité d'occupation après la résiliation du bail principal, n'induisaient pas en soi que le propriétaire des terrains avait connaissance de la clause litigieuse relative au sort des constructions en fin de contrat, et moins encore qu'il en avait approuvé les termes ou qu'il se les estimait opposables ; que dès lors en déduisant l'opposabilité à la SCI LE BERLAND des clauses litigieuses du sous-bail, du fait que celui-ci aurait nécessairement été consenti avec l'accord de la SCI LE BERLAND au travers de la personne de Monsieur Y... gérant de la SCI LE BERLAND et de la locataire principale et que d'ailleurs la SCI LE BERLAND avait parfaitement connaissance du sous-bail puisque dans le cadre de la liquidation de la SA LES CARRIERES DU LANGUEDOC, elle avait tenté de se faire payer les loyers en délivrant à la société UNIBETON un commandement de payer en en revendiquant les termes, sans faire état de circonstances permettant d'expliquer que la SCI LE BERLAND aurait connu et a fortiori validé et accepté les termes de la clause litigieuse figurant dans le contrat de sous-location, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1165 du Code civil.