Cour de Cassation · civ3 — 22 mars 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, que Mme X... ayant indiqué, dans ses conclusions d'appel, agir en "remboursement du trop perçu sur les loyers", n'est pas recevable à soutenir un moyen contraire à ses propres écritures ;


Attendu, d'autre part, que Mme X... n'ayant pas soutenu dans ses écritures que la proposition de réévaluation du loyer qui lui avait été faite le 12 avril 1996 aurait été irrégulière faute d'avoir comporté trois références, la cour d'appel, qui a relevé qu'après avoir examiné la proposition du bailleur et la pertinence des références fournies, Mme X... avait accepté par écrit l'augmentation proposée, a pu retenir que le montant du loyer tel que stipulé au contrat à compter du 1er novembre 1996 ne pouvait être remis en cause ;


D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;


Sur le second moyen, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;


Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine des conclusions de Mme X..., que celle-ci ne contestait pas le montant du loyer et des charges qui lui étaient réclamées pour la période postérieure au dépôt du rapport d'expertise, la cour d'appel, se fondant sur l'ensemble des éléments soumis à son examen, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que la locataire n'avait pas exécuté les causes du commandement dans les délais prescrits ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne Mme X... aux dépens ;


Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Bouzidi et Bouhanna et celle de la SCI Collines de Reynerie ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour Mme X....


PREMIER MOYEN DE CASSATION


LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement ayant déclaré recevable la demande d'application de la clause résolutoire, déclaré irrecevable par application de la prescription triennale la demande en répétition de sommes réglées à titre de loyers de 1981 au 30 octobre 1996, débouté Madame X... de toutes demandes visant à remettre en cause le montant du loyer fixé au sein du bail de 1996, dit que les charges doivent être réparties conformément aux règles édictées par le règlement de copropriété et calculées suivant les dispositions de l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 et de l'article L.442-3 du Code de la construction en précisant que l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 s'applique pour la période de 1981 au 12 novembre 1982, que les deux premiers alinéas de l'article L.442-3 sont applicables à compter du 13 novembre 1982 et le troisième alinéa à compter du 1er janvier 1999 jusqu'au 31 décembre 2000 et d'avoir, la Cour d'appel, constaté la résiliation du bail, condamné l'exposante à verser à la bailleresse à compter du 16 septembre 2002 une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, condamné Madame X... à payer à la bailleresse la somme de 17.733,38 € au titre des loyers, des charges et de l'indemnité d'occupation échus au 31 octobre 2000, ordonné son expulsion des locaux et de l'avoir condamnée à payer diverses sommes par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;


AUX MOTIFS QU'il résulte des articles 2262 et 2277 du Code civil que l'action en remboursement du trop-perçu des loyers et des charges locatives est soumise à la prescription de trente ans ; que toutefois, en vertu de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, l'action en répétition des loyers payés indument se prescrit par trois ans ; qu'en l'espèce la prescription a été interrompue par l'assignation délivrée le 16 novembre 2000 ; qu'ainsi que l'a décidé le premier juge il s'en déduit que les demandes de Madame X... relatives aux loyers et aux indexations payées en exécution du bail de 1981 et de son avenant de 1990, qui étaient régies par la loi du 1er septembre 1948 et qui ont produit leurs effets jusqu'au 30 octobre 1996, sont prescrites ; que par contre les demandes relatives aux charges depuis le 1er novembre 1980, qui sont soumises à la prescription trentenaire, restent recevables ; qu'ensuite le contrat du 1er novembre 1996 étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l'appartement loué étant compris dans un ensemble immobilier ayant fait l'objet pour sa construction et son financement d'une convention passée en application de l'article L.351-2 du Code de la construction, il résulte des articles 17 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 que l'augmentation du loyer stipulée à compter du 1er novembre 1996 devait être réalisée selon les modalités de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 mais sans pouvoir dépasser les loyers-plafonds prévus par l'article L.442-1-1 du Code de la construction ; que la proposition de réévaluation du loyer adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 avril 1996 à Madame X... plus de six mois avant le terme du bail remplit les prescriptions prescrites par la loi du 6 juillet 1989 ; qu'elle reproduit les dispositions des alinéas de l'article 17 C de la loi et chiffre le nouveau loyer par référence aux loyers de deux autres appartements situés dans le voisinage, et plus précisément dans le même immeuble ; qu'après avoir examiné cette proposition et la pertinence des références fournies par son bailleur, Madame X... a accepté par écrit cette augmentation, qui a ensuite été fractionnée sur six ans, conformément à la loi ; que d'autre part la locataire ne produit aucun élément permettant de supposer que les plafonds de l'article L.442-1-1 du Code de la construction auraient été dépassés ; que rien ne permet de remettre en cause le montant du loyer tel qu'il a été stipulé au contrat à compter du 1er novembre 1996 ;


ET AUX MOTIFS QUE, sur la base du rapport d'expertise, et en tenant compte de la régularisation de 213,48 € qui apparaît justifiée, Madame X... était donc débitrice, au 15 février 2006, loyer de février compris de 11.194,95 € - 213,48 € = 10.981,47 € ; qu'elle a réglé depuis la somme de 6.648,98 € ; qu'elle reste devoir pour cette période la somme de 4.332,49 € ; que pour la période postérieure au rapport d'expertise, jusqu'au 31 octobre 2008, Madame X... ne conteste pas le montant du loyer et des charges qui lui sont réclamés, soit la somme de 13.400,89 € ; qu'elle ne justifie pas avoir réalisé de paiements autres que ceux qui ont déjà été pris en compte ; qu'elle est donc débitrice de 17.733,38 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 31 octobre 2008 ; que le commandement qui reproduit la clause résolutoire prévue au contrat, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 remplit les conditions de forme légale ; qu'il n'a pas été exécuté dans le délai prescrit et le juge des référés n'a été saisi d'aucune demande de délai dans les deux mois de sa signification ; que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département dans les formes et délais de l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L.353-15-1 du Code de la construction ; qu'il ressort du rapport d'expertise que Madame X... était redevable de 802,42 € à la date du commandement de payer et l'examen de ses réclamations a démontré que rien ne justifiait qu'elle soit dispensée de payer le loyer et les charges ; qu'il faut constater la résiliation du contrat de location et fixer l'indemnité d'occupation à la somme qui aurait été due en cas de non résiliation du contrat de location ; qu'elle sera condamnée à payer 17.733,38 € au titre des loyers, des charges et de l'indemnité d'occupation échue au 31 octobre 2008 ; que le deuxième expert a relevé la nécessité de changer la cuvette des WC, de mise en conformité le néon de la salle de bains, de procéder au changement d'un robinet d'arrêt de radiateur, au remplacement d'un joint d'étanchéité d'une fenêtre et à la réfection de joints sur le revêtement de sol sur 40 cm ; que le bailleur justifie par la production de factures avoir procédé aux travaux nécessaires, à l'exception de ceux relatifs aux joints et au revêtement de sol qui ne seront pas ordonnés, le bail étant résilié ; que la lubrification des charnières des portes dont la nécessité a aussi été relevée par l'expert incombe à la locataire ; que Madame X... ne justifie pas avoir subi un préjudice du fait de ces désordres ; que sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée ;


ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que l'augmentation de loyer pratiquée selon avenant conclu en novembre 1990 ne respectait pas les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les éléments de comparaison n'étant pas conformes ; qu'en décidant qu'en vertu de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, l'action en répétition des loyers payés indûment se prescrit par trois ans, que la prescription a été interrompue par l'assignation délivrée le 16 novembre 2000, qu'ainsi que l'a décidé le premier juge, il s'en déduit que les demandes de Madame X... relatives au loyer et aux indexations payés en exécution du bail de 1981 et de son avenant de 1990, qui étaient régis par la loi du 1er septembre 1948 et qui on produit leur effet jusqu'au 30 octobre 1996 sont prescrites, cependant que la prescription ne s'applique pas à la seule demande de rectification du loyer, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;


ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir, s'agissant du bail conclu le 1er novembre 1996, que le bailleur n'a pas proposé avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un nouveau loyer fixé par référence au loyer habituel constaté dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 ; qu'en décidant que la proposition de loyer faite plus de six mois avant le terme du bail remplit les conditions prescrites par la loi du 6 juillet 1989, qu'elle reproduit les dispositions des alinéas de l'article 17 c de la loi et chiffre le nouveau loyer par référence au loyer de deux autres appartements situés dans le voisinage, et plus précisément dans le même immeuble, cependant qu'aux termes de l'article 19, le bailleur est tenu de fournir trois références, la cour d'appel qui décide que rien ne permet de remettre en cause le montant du loyer tel qu'il a été stipulé au contrat à compter du 1er novembre 1996 a violé les textes susvisés ;




SECOND MOYEN DE CASSATION


LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement ayant déclaré recevable la demande d'application de la clause résolutoire, déclaré irrecevable par application de la prescription triennale la demande en répétition de sommes réglées à titre de loyers de 1981 au 30 octobre 1996, débouté Madame X... de toutes demandes visant à remettre en cause le montant du loyer fixé au sein du bail de 1996, dit que les charges doivent être réparties conformément aux règles édictées par le règlement de copropriété et calculées suivant les dispositions de l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 et de l'article L.442-3 du Code de la construction en précisant que l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 s'applique pour la période de 1981 au 12 novembre 1982, que les deux premiers alinéas de l'article L.442-3 sont applicables à compter du 13 novembre 1982 et le troisième alinéa à compter du 1er janvier 1999 jusqu'au 31 décembre 2000 et d'avoir, la Cour d'appel, constaté la résiliation du bail, condamné l'exposante à verser à la bailleresse à compter du 16 septembre 2002 une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, condamné Madame X... à payer à la bailleresse la somme de 17.733,38 € au titre des loyers, des charges et de l'indemnité d'occupation échus au 31 octobre 2000, ordonné son expulsion des locaux et de l'avoir condamnée à payer diverses sommes par application de l'article 700 du Code de procédure civile;


AUX MOTIFS QUE pour la période postérieure au rapport d'expertise jusqu'au 31 octobre 2000, Madame X... ne conteste pas le montant du loyer et des charges qui lui sont réclamés, soit la somme de 13.400,89 €, qu'elle ne justifie pas avoir réalisé de paiement autre que ceux qui ont déjà été pris en compte ; qu'elle est donc débitrice de 17.733,38 € au titre des loyers et des charges arrêtées au 31 octobre 2008 ; que le commandement qui reproduit la clause résolutoire prévue au contrat, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 remplis les conditions de forme légales qui n'a pas été exécutées dans le délai prescrit et le juge des référés n'a été saisi d'aucune demande de délai dans les deux mois de sa signification ; que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département dans les formes et délais de l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L.353-15-1 du code de la construction et de l'habitation ; il ressort du rapport d'expertise que Madame X... était redevable de 802,42 € à la date du commandement de payer, l'examen de ses réclamations a démontré que rien ne justifiait qu'elle soit dispensée de payer le loyer et les charges, que dès lors il faut constater la résiliation du contrat de location et fixer l'indemnité d'occupation à la somme qui aurait été due en cas de non résiliation du contrat de location ; qu'elle sera condamnée à payer 17.733,38 € au titre des loyers, des charges et de l'indemnité d'occupation échue au 31 octobre 2008 ;


ALORS D'UNE PART QUE la cassation a intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et condamné la locataire à payer la somme de 17.733,38 € au titre des loyers, des charges et de l'indemnité d'occupation échue au 31 octobre 2008 par application des articles 624 et suivants du Code de procédure civile ;


ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que l'inexécution de l'obligation de paiement ne peut être invoquée à son encontre dés lors qu'elle n'a jamais été mise en mesure d'exécuter son obligation dans des conditions normales faute de justificatif des charges réclamées, que le calcul des révisions de loyer est irrégulier (page 12), que la demande de paiement d'une somme de 3.167,87 € formulée à son encontre est infondée, qu'il y a lieu de procéder à un apurement des comptes dans la mesure où il est incontestable que la locataire est en droit de faire valoir certaines créances dont elle est titulaire à l'encontre de la bailleresse, le calcul présenté dans l'assignation prenant en compte les modalités de révision et d'indexation erronées ; qu'en affirmant que pour la période postérieure au rapport d'expertise, l'exposante ne conteste pas le montant du loyer et des charges qui lui sont réclamés, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.