Cour de Cassation · civ3 — 29 mars 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 25 janvier 2010), que M. X... et Mme X..., frère et soeur, ont acquis chacun un appartement, Mme X... au rez-de-chaussée et M. X... à l'étage, dans une maison individuelle divisée pour la circonstance en deux lots ; que Mme X... a mis en vain son frère en demeure de libérer la pièce du rez-de-chaussée qui lui appartenait et que celui-ci avait annexée à usage de buanderie, ainsi que diverses parties communes dont le jardin où il avait construit une piscine semi-enterrée ; que Mme X... l'a assigné à cette fin et en dommages-intérêts ; 

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé qu'il n'était pas discuté que le cumulus servant aujourd'hui exclusivement à l'alimentation en eau chaude du lot de M. X... était originairement commun puisqu'il assurait seul la production et la distribution d'eau chaude sanitaire pour les deux lots de la copropriété et retenu que la circonstance que plusieurs années plus tard, Mme X... avait fait installer dans la même pièce un second cumulus destiné à la production et à la distribution d'eau chaude séparée de son seul lot caractérisant un acte unilatéral de ce copropriétaire qui, en l'absence de modification de la convention originaire des parties, était sans effet sur les droits que l'autre copropriétaire tenait de la convention originaire, la cour d'appel a rejeté à bon droit la demande de Mme X... en suppression du chauffe-eau ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'escalier intérieur était un ouvrage construit en béton armé et ancré dans les ouvrages d'ossature du bâtiment, murs et planchers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif surabondant, a pu retenir que l'escalier intérieur constituait une partie commune du bâtiment comme faisant partie du gros oeuvre ; 

Attendu, d'autre part, que le deuxième moyen ayant été rejeté, le moyen, pris en sa troisième branche, est devenu sans portée ; 

Mais sur le premier moyen : 

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande d'enlèvement de la piscine l'arrêt retient que celle-ci qui se prévaut seulement de l'irrégularité de la construction en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, n'est recevable à agir à titre individuel qu'à la condition de démontrer l'existence d'un préjudice personnel ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de sa demande d'enlèvement de la piscine, l'arrêt rendu le 25 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour Mme X... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Madame Annie X... n'était pas recevable à exercer une action individuelle contre Monsieur Jean-Claude X... au titre de l'enlèvement de la piscine et d'AVOIR par suite rejeté la demande formulée de ce chef ; 

AUX MOTIFS QUE « sur l'enlèvement de la piscine, que l'état descriptif de division précise que les deux lots auront la jouissance du jardin se trouvant autour de la maison ; qu'il n'est pas discuté que le jardin soit ainsi une partie commune, ni que la piscine appartient à Jean-Claude X... qui l'a achetée et installée dans le courant de l'année 2002, le 27 juin 2002 selon une attestation, en l'enterrant partiellement ; Attendu qu'il s'agit en droit d'une construction sur partie commune, qui exigeait donc l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il n'en a pas été tenu, et que Annie X... est donc fondée à en soutenir l'irrégularité ; que l'allégation par Jean-Claude X..., qui à cette fin se prévaut de témoignages de membres de sa famille, de t'existence d'un consentement verbal de la copropriétaire à cette construction, contestée par celle-ci, ne permet pas d'établir l'existence d'une modification de la convention originaire et est donc inopérante ; que le fait que Annie X... ait pu occasionnellement profiter de son usage, dans le cadre de relations familiales, n'établit pas que les copropriétaires ait la jouissance indivise de cet équipement ; mais attendu qu'en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Annie X... qui se prévaut seulement de l'irrégularité de la construction en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, n'est recevable à agir à titre individuel qu'à la condition de démontrer l'existence d'un préjudice personnel ; que n'en invoquant aucun en relation avec cet équipement dans les écritures qu'elle soumet à la Cour, ce que n'implique pas sa seule présence, elle n'est pas recevable à exercer l'action individuelle contre le copropriétaire » ; 

1. ALORS QUE chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt attaqué qu'un copropriétaire, Monsieur Jean-Claude X..., a installé et enterré partiellement sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires une piscine dans une partie commune de l'immeuble dont Madame Annie X... était également copropriétaire, de sorte que celle-ci était fondée à soutenir l'irrégularité de cette construction ; qu'en affirmant cependant que Madame X... n'était recevable à titre individuel en enlèvement de cette piscine qu'à la condition de démontrer l'existence d'un préjudice personnel, ce qu'elle ne faisait pas, la Cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne pose pas, a violé l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

2. ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour déclarer Madame X... irrecevable en sa demande tendant à entendre ordonner l'enlèvement de la piscine installée par un copropriétaire sur une partie commune, l'arrêt attaqué a retenu que la demanderesse n'invoquait aucun préjudice personnel en relation avec cet équipement ; qu'en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à formuler leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile. 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR rejeté la demande formulée par Madame Annie X... au titre de l'enlèvement par Monsieur Jean-Claude X... du cumulus litigieux ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le fond, que les parties se sont dès I'origine placées volontairement sous le régime de la copropriété ; qu'il en résulte, et par application des dispositions de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que l'établissement d'un règlement de copropriété était obligatoire ; qu'il n'en a pourtant été établi aucun, mais seulement un état descriptif de division ; que cette absence n'empêche pas que le statut de la copropriété s'applique de plein droit en toutes ses dispositions ; que c'est donc en référence à celui-ci que le litige peut être réglé endroit, sauf l'existence de conventions originaires contraires, même non écrites, qu'il était loisible aux parties d'établir ; attendu, sur les demandes de Annie X..., que l'appelante n'est pas fondée à prétendre obtenir I'enlèvement du cumulus servant aujourd'hui exclusivement à l'alimentation en eau chaude du lot de son frère quand bien même serait-il installé dans une partie de I'immeuble qui lui appartient privativement selon le descriptif de division, dès lors qu'il n'est pas discuté que cet équipement était originairement commun puisqu'il assurait seul la production et la distribution d'eau chaude sanitaire pour les deux lots de la copropriété, ce qui, dans le silence des titres, traduit l'existence d'un élément non écrit d'une convention originaire dont il n'est pas spécifiquement démontré qu'elle heurterait une disposition d'ordre public du statut ; que Jean-Claude X... est fondé en droit à soutenir que la circonstance que plusieurs années plus tard, dans le courant de l'année 2002, Annie X... ait fait installer dans la même pièce un second cumulus destiné à la production et la distribution d'eau chaude séparée de son seul lot, caractérise un acte unilatéral de ce copropriétaire qui, en I'absence de modification de la convention originaire des parties, est sans effet sur les droits que l'autre copropriétaire tient de celle-ci ; (…) sur le paiement de travaux, que les pièces versées aux débats par Jean-Claude X... font ressortir qu'il a exécuté un certain nombre de travaux concourant à l'entretien des parties communes tels que le remplacement d'arêtiers, une partie des travaux notamment d'encastrement nécessaires à la réfection de l'installation électrique, le remplacement de gouttières ; qu'il ne s'y trouve en revanche pas la justification de travaux exécutés spécifiquement pour le compte de sa s.. ur ainsi qu'il est prétendu ; mais attendu que ces pièces établissent également que Annie X... a apporté une contribution financière à ces travaux en payant la somme de 722, 15 € sur les travaux d'électricité en 2002 ainsi qu'il résulte d'un document écrit signé des deux parties contenant un détail des postes financés par celle-ci (…) ; Attendu qu'il résulte de ces documents que les parties se sont accordées au fil du temps sur la répartition des frais d'entretien des parties communes ; que I'appelant, qui ne prétend pas avoir adressé en son temps une quelconque réclamation autre à sa copropriétaire relativement à ces travaux, et exprime une prétention globale importante mais non détaillée, n'apporte dans les explications qu'il soumet à la Cour aucune justification sur la remise en cause soudaine de ces conventions, ni sur son bien fondé un tant soit peu précis au regard tant des estimations nouvelles qu'il prétend en faire, que des obligations légales des parties à proportion de leurs tantièmes de copropriété et/ ou de l'utilité des travaux pour leurs lots respectifs (…) » ; 

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« en vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont réputés parties communes les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs. En considération de cet article, les tuyaux d'alimentation en eau et les tuyaux d'évacuation sont des parties communes. De même, le cumulus, qui était un élément d'équipement commun jusqu'à ce qu'en 2002, Mme X... fasse installer son propre cumulus, ne doit pas être supprimé. Mme X... sera déboutée de sa demande concernant les tuyaux d'alimentation en eau et le cumulus » ; 

1. ALORS QUE dans le silence ou la contradiction des titres, sont privatifs les éléments d'équipement réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, peu important qu'ils aient initialement fait l'objet d'un usage collectif ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué, d'une part, qu'aucun titre ne s'est prononcé sur la qualification du cumulus litigieux, d'autre part, que celui-ci, situé dans une partie privative appartenant à Madame X..., sert désormais exclusivement à l'alimentation en eau chaude du lot de Monsieur X... ; qu'en déboutant néanmoins Madame X... de sa demande d'enlèvement de ce cumulus, au prétexte que par application d'une convention originaire non écrite, que celle-ci ne pouvait modifier unilatéralement, cet équipement était initialement commun, quand, dans le silence des titres, le caractère privatif du cumulus dépendait du point de savoir s'il était réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, la Cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ; 

2. ALORS en toute hypothèse QU'il était acquis aux débats que l'intervention d'un électricien en 2002, intervention dont le caractère consensuel n'était pas discuté, avait eu pour but la séparation de l'installation de fourniture d'eau chaude sanitaire commune en deux installations distinctes (cf. les conclusions récapitulatives de Monsieur X..., p. 6, alinéa 3) ; qu'il en résultait que les copropriétaires de l'immeuble litigieux avaient convenu de créer une telle installation pour leurs parties privatives respectives ; qu'en affirmant que l'installation d'un second cumulus destiné à la production et à la distribution d'eau chaude du seul lot de Madame X... constituait un acte unilatéral qui ne pouvait modifier la convention non écrite originaire des parties, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil. 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Annie X... à reconstruire à l'identique l'escalier intérieur qu'elle a fait démolir dans les trois mois de la signification de la présente décision, à peine, passé ce délai, d'une astreinte de 50 € par jour de retard pendant soixante jours et d'AVOIR condamné Madame Annie X... à payer à Monsieur Jean-Claude X... la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à la démolition de l'escalier intérieur ; 

AUX MOTIFS QU'« iI est établi par le constat d'huissier versé aux débats et n'est pas contesté que Annie X... a, au mois de février 2009, fait démolir l'escalier intérieur qui reliait la pièce non aménagée dans laquelle se trouve le cumulus originairement commun à l'appartement dont il est propriétaire ; Attendu que Jean-Claude X... soutient à bon droit que cet ouvrage construit en béton armé et ancré dans les ouvrages d'ossature du bâtiment, murs et planchers, était une partie commune par nature comme faisant partie du gros-oeuvre du bâtiment, qui lui permettait d'ailleurs d'accéder depuis son lot au cumulus originairement équipement commun ainsi qu'à diverses canalisations de fluides ; que Jean-Claude X..., qui se prévaut du préjudice que lui cause la privation de cet accès intérieur, de surcroît par I'effet d'une démolition lourde entreprise en cours de procédure sans autorisation ni aucune justification concrète véritable dès lors qu'il n'est pas discuté que Jean-Claude X... avait obtempéré à I'ordonnance du juge de la mise en état et mis fin aux actes d'occupation abusive dont il s'était rendu responsable, et encore moins dans le contexte où les parties envisagent une vente, est recevable et fondé à agir à titre individuel afin d'en obtenir le rétablissement ainsi que la réparation du dommage qui en résulte pour lui ; Attendu qu'une indemnité de 750 € assurera une complète réparation du préjudice occasionné, y compris sa dimension morale que Jean-Claude X... est fondé à invoquer compte tenu des conditions dans lesquelles est intervenu le fait dommageable » ; 

1. ALORS QUE sont parties communes les ouvrages du gros oeuvre nécessaires à la stabilité, à la résistance et à la protection des bâtiments, ainsi que les planchers, à l'exclusion de leurs revêtements inférieurs et supérieurs ; qu'en affirmant que l'escalier intérieur litigieux constituait une partie commune « par nature » dès lors qu'il était construit en béton armé et ancré dans les ouvrages d'ossature du bâtiment, murs et plancher, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cet escalier était nécessaire à la stabilité, à la résistance et à la protection du bâtiment, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

2. ALORS en toute hypothèse QU'il n'existe pas de parties communes par nature ; que dans le silence ou la contradiction des titres, le gros oeuvre des bâtiments est réputé partie commune, sauf à établir que la partie du bâtiment en cause est réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'en se fondant au contraire sur la circonstance que l'escalier intérieur litigieux était une « partie commune par nature comme faisant partie du gros oeuvre du bâtiment », pour en déduire que Madame X... ne pouvait le faire démolir, la Cour d'appel a violé les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

3. ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le deuxième moyen, en ce que la Cour d'appel a énoncé que le cumulus litigieux était un élément d'équipement commun, atteindra nécessairement les chefs du dispositif par lesquels elle a ordonné la reconstruction de l'escalier menant à la pièce où est installé ce cumulus et condamné Madame X... à payer une indemnité à Monsieur X... à raison de la démolition de cet escalier, dès lors que l'arrêt attaqué s'est fondé sur la circonstance que celui-ci permettait à Monsieur X... d'accéder à cet équipement commun et aux canalisations y relatives pour retenir que ledit escalier constituait une partie commune, par application de l'article 624 du Code de procédure civile.