Cour de Cassation · civ3 — 5 avril 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique : 


Vu l'article 1134 du code civil ; 


Attendu que pour condamner Mme X... au paiement d'arriérés de loyers et la débouter de ses demandes en répétition de sommes indûment versées au titre de loyers et de charges et en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt attaqué (Colmar, 7 mai 2008) retient qu'elle s'abstient d'exciper de la moindre pièce bancaire ou comptable ; 


Qu'en statuant ainsi, alors que le bordereau des pièces communiquées par Mme X... devant la cour d'appel mentionnait la production de relevés bancaires de février 1994 à février 2004, la cour d'appel, qui a dénaturé ce bordereau, a violé le texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré Mme X... recevable en ses prétentions, l'arrêt rendu, l'arrêt rendu le 7 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ; 


Condamne M. Y... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par de la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour Mme X... 



Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 2 894, 99 € au titre d'arriérés de loyers, D'AVOIR rejeté sa demande en remboursement de la somme de 339, 86 € au titre d'un trop perçu de charges, sa demande de dommages et intérêts pour opposition abusive, et ses autres demandes et de l'AVOIR condamnée aux frais irrépétibles et aux dépens ; 


AUX MOTIFS PROPRES QUE « que Mme X... succombe dans l'administration de la preuve, qui pèse exclusivement sur elle, de l'existence des règlements indus qu'elle aurait effectués entre les mains de M Y... ; Qu'en effet s'agissant tant de la période que le Tribunal a à tort considéré comme couverte par la prescription, que celle sur laquelle il a examiné complètement et sans se contredire l'ensemble des moyens et pièces invoqués par les parties-qui se présentent dans le même état en cause d'appel-il apparaît que Mme X... n'établit pas autrement qu'à l'aide de ses propres allégations ou d'éléments de preuve qu'elle se constitue à elle-même et donc exclusifs de toute valeur probante, la réalité de paiements indus réalisés par elle ; Qu'elle ne produit que des calculs de loyers et des imputations de paiement dont elle a elle-même dressé le relevé ; Que contrairement à M Y... qui a versé aux débats des relevés bancaires que le Tribunal a pu analyser, Mme X... s'abstient d'exciper de la moindre pièce bancaire ou comptable ; (..) Que la carence de Mme X... dans l'administration de la preuve du bien fondé des griefs qu'elle forme à l'encontre de M Y... du chef de la répartition des charges locatives pratiquées par lui entre les différents locataires de l'immeuble est patente ; Que là encore le Tribunal pour rejeter sa réclamation a procédé à un examen comparé entre les factures de charges produites par M Y... et les décomptes de charges qu'il a consécutivement fait tenir à ses locataires ; Qu'à l'instar de ce qu'elle soutenait en première instance Mme X... se borne à réitérer que M Y... aurait dû diviser en quatre parts égales les charges puisque l'immeuble comporte quatre appartements ; Que cette affirmation ne suffit pas à démontrer qu'en considération d'autres critères, comme la surface des locaux loués, leur destination et leur taux d'occupation, la répartition effectuée par M Y... ne respecterait pas l'égalité relative entre les locataires ; Qu'en reformant le jugement déféré, il échet donc de débouter Mme X... de la totalité de ses prétentions, et de confirmer toutes les condamnations mises à sa charge en principal, frais et dépens. » 


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « que le loyer mensuel indexé dû pour les mois de février 2003 à janvier 2004 était d'un montant de 470, 78 C ; que les parties sont par ailleurs d'accord sur le calcul du montant du loyer indexé ; que la somme due au titre des loyers sur cette période est en conséquence de 5 649, 36 E (470, 78 € x 12) ; Que Madame Jacqueline X... affirme avoir payé pendant cette période la somme de 4 641, 57 € (annexe 5b) ; que cependant Monsieur Paul Y... prétend n'avoir perçu sur cette période que la somme de 4 019, 25 € ; que l'absence de virement de la part de la locataire certains mois pendant cette période est corroborée par la production des extraits de compte du propriétaire ; qu'enfin et surtout c'est à Madame Jacqueline X... de rapporter la preuve, en application de l'article 1315 du Code civil, de ce qu'elle s'est régulièrement acquittée du loyer et pour le montant qu'elle prétend ; qu'elle ne produit aucun justificatif à l'appui de ses calculs ; qu'en conséquence il y a lieu de tenir compte du montant indiqué par le défendeur, soit la somme de 4 019, 25 € ; En conséquence sur cette période Madame Jacqueline X... est redevable vis-à-vis de Monsieur Paul Y... de la somme de 1 630. 11 € (5 649, 36 €-4 019. 25 €) ; (..) Qu'il résulte de ce qui précède que Madame Jacqueline X... est débitrice d'une dette de loyer d'un montant de 2 894, 99 € ; Sur les charges : que Madame Jacqueline X... sollicite le remboursement de charges qu'elle estime avoir indûment réglées ; que cependant elle ne produit aucun justificatif de paiement ; qu'elle n'explique pas à quoi correspondent les montants réclamés ; qu'au contraire Monsieur Paul Y... justifie, par la production d'un décompte détaillé (annexe 9) et des différentes factures correspondantes, du montant des charges et de la répartition de celles-ci entre les locataires des quatre appartements, chaque locataire en supportant un quart ; que cette répartition repose sur un critère précis, dont la demanderesse sollicite par ailleurs l'application ; qu'en conséquence la demande de Madame Jacqueline X... relative aux charges ne peut être que rejetée. » 


ALORS QUE, de première part, les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents produits aux débats ; qu'en l'espèce, le bordereau de communication des pièces produites par Madame X..., visé le 30 mai 2007 par le greffier en chef de la Cour d'appel, indiquait en pièce 7 : « relevés bancaires de février 1994 à février 2004 », lesquels établissaient l'existence et le montant des sommes que la locataire avait indûment versées au bailleur au titre des loyers et des charges ; qu'ainsi, en affirmant que la locataire ne produisait que des calculs de loyers et des imputations de paiement dont elle avait elle-même dressé le relevé et qu'elle s'abstenait d'exciper de la moindre pièce bancaire ou comptable ou justificatif de paiement des charges qu'elle estimait avoir indûment réglées, quand ces justificatifs avaient été régulièrement versés aux débats, la Cour d'appel a dénaturé le bordereau de communication de pièces du 30 mai 2007, ainsi que les relevés bancaires susvisés, en violation de l'article 4 du code de procédure civile et du principe sus-rappelé ; 


ALORS QUE, de deuxième part, le bailleur ne peut réclamer au locataire que le paiement des charges prévues au contrat de bail commercial et afférentes aux locaux loués et lorsqu'il applique depuis l'origine du bail un critère équitable de répartition des charges entre les locataires de l'immeuble, il ne peut le modifier unilatéralement ; que dans ses conclusions d'appel (pages 7 à 9), Madame X... faisait valoir que, locataire depuis 1989 dans l'immeuble de Monsieur Y... qui comprenait quatre appartements, le bailleur avait subitement modifié le mode de répartition des charges, dans son dernier décompte concernant les charges des mois de janvier 1999 à février 2003, en divisant leurs montants non plus par quatre, comme il le faisait depuis l'origine du bail, mais par deux ou trois, ce dont elle justifiait (décomptes des charges pour l'année 1997/ 1998 et pour les années 1999 à 2004, pages 4 et 5) ; qu'en se bornant à énoncer que les premiers juges avaient procédé à un examen comparé entre les factures de charges produites par Monsieur Y... et les décomptes de charges qu'il avait consécutivement fait tenir à ses locataires sans rechercher si le bailleur n'avait pas modifié unilatéralement, et sans motif valable, la clé de répartition égalitaire de division des charges à partir de 1999, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1135 du code civil ; 


ALORS QUE, en tout état de cause, le bailleur qui réclame le paiement de charges au locataire doit prouver qu'il est en droit de les récupérer et donc qu'il a appliqué un critère équitable de répartition des charges entre les locataires de l'immeuble qu'il possède ; que Madame X... ne contestait pas le mode de répartition des charges appliqué depuis son entrée dans les lieux mais sa modification unilatérale par Monsieur Y... à partir de 1999 de sorte qu'il appartenait au bailleur de prouver que sa nouvelle clé de répartition respectait l'égalité relative entre les locataires ; qu'ainsi, en faisant peser la charge de cette preuve sur la locataire, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.