Cour de Cassation · civ3 — 28 avril 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 novembre 2009), que par arrêté du 18 août 1982, le commissaire de la République du département du Var a délivré un permis de construire valant autorisation de division parcellaire pour la réalisation d'un groupe de 38 logements individuels sur quatre parcelles dont une partie des parcelles EI 221 et DZ 248 appartenant aux époux X...; que la parcelle EI 221 a été divisée en quatre parcelles EI 263 à EI 266 et la parcelle DZ 248 en quatre parcelles DZ 280 à DZ 283 ; qu'un cahier des charges a été déposé au rang des minutes de M. Y..., notaire, le 14 décembre 1982, lequel a établi un acte le 22 février 1983 pour en permettre la publication ; que M. Bernard X..., fils des époux X...décédés, a, par acte authentique du 15 février 2002, vendu aux époux Z...la parcelle cadastrée EI 265 constituant le lot 37 du groupe d'habitations ; que l'association syndicale libre Les Mas de la Giraude (l'ASL) a assigné les époux Z...en payement de charges ; 

Sur les deux moyens, réunis : 

Attendu que les époux Z...font grief à l'arrêt de dire qu'ils sont membres de l'ASL qui a été valablement constituée et qui a la capacité juridique d'agir en justice et de les condamner à lui payer une certaine somme au titre des charges impayées, alors, selon le moyen : 

1°/ qu'une association syndicale libre de propriétaires ne peut être constituée que du consentement unanime des associés, constaté par écrit ; que l'adhésion de l'acquéreur d'un lot à une telle association suppose l'existence préalable de cette dernière ; qu'au cas d'espèce, en retenant que l'association syndicale libre des Mas de la Giraude avait été valablement constituée, et que les époux Z...en étaient devenus membres du seul fait de l'acquisition de leur lot, à l'occasion de laquelle ils avaient accepté les statuts de l'association déposés chez le notaire, sans constater qu'un acte écrit conclu du consentement unanime des associés avait préalablement donné valablement naissance à l'association, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 3 et 5 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et des articles 2, 5, 7 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile ; 

2°/ que, subsidiairement, une association syndicale libre de propriétaires ne peut être constituée que du consentement unanime des associés, constaté par écrit ; qu'il résultait des propres constatations des juges du fond que les décisions prises à l'occasion de l'assemblée des propriétaires de lots réunie le 18 janvier 2002 ne l'avaient été qu'à la majorité des membres représentant les trois-quarts des voix, et non à l'unanimité des propriétaires de lots dont certains n'étaient ni présents ni représentés ; qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré, à la suite du premier juge, que cette ASL des Mas de la Giraude a été valablement constituée par cette assemblée du 18 janvier 2002, pour en déduire qu'elle avait la capacité à agir contre les époux Z..., elle a ce faisant violé les articles 3 et 5 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et les articles 2, 5, 7 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile ; 

3°/ que, de la même manière, une ASL n'a en toute hypothèse capacité pour agir en justice que pour autant que son acte constitutif a été régulièrement publié ; qu'au cas d'espèce, en retenant que l'ASL des Mas de la Giraude pouvait valablement agir en justice en raison de la publication d'un extrait de l'acte d'association adopté lors de l'assemblée générale du 18 janvier 2002, quand il résultait de leurs propres constatations que les décisions prises par cette assemblée ne l'avaient pas été à l'unanimité des propriétaires concernés et qu'elle ne pouvait dès lors pas avoir régulièrement constitué l'association syndicale, de sorte que la publication subséquente était dénuée de portée, les juges du fond ont violé les articles 3, 5 et 7 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et des articles 2, 5, 7, 8 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile ; 

4°/ que sous l'empire des articles L. 315-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, et R. 315-1 du même code, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, applicables à l'espèce, un lotissement ne pouvait être valablement constitué que par la division d'un ou plusieurs fonds contigus appartenant au même propriétaire ; qu'au cas d'espèce, faute d'avoir recherché, comme il le leur était expressément demandé, si le lotissement Les Mas de la Giraude n'avait pas été irrégulièrement créé dès lors que la division foncière dont il était issu avait porté sur des terrains appartenant à au moins deux propriétaires distincts, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des textes susvisés, ensemble l'article 1134 du code civil ; 

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le permis de construire valant autorisation de division parcellaire du 18 août 1982 disposait que le dossier présenté à l'appui de la demande comportait l'engagement du lotisseur de constituer une association syndicale libre des acquéreurs de lots ainsi que les statuts de cette dernière, que le cahier des charges du 14 décembre 1982 stipulait que tout propriétaire d'une parcelle du groupe d'habitations fait obligatoirement partie de l'association syndicale de propriétaires et que l'acte d'acquisition des époux Z...indiquait que la vente portait sur le lot 37 du groupe d'habitations et rappelait que les pièces de ce groupe d'habitations avaient été déposées au rang des minutes du notaire par acte reçu le 14 décembre 1982 et le 22 février 1983 dont une copie authentique avait été publiée au bureau des hypothèques, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur l'irrégularité de la création de la division fonciére dont les époux Z...ne tiraient aucune conséquence juridique quant à l'existence de l'ASL ou à la validité de sa constitution, a retenu, à bon droit, que du seul fait de leur acquisition du lot 37 provenant de la division autorisée le 18 août 1982, les époux Z..., qui, aux termes de leur titre s'étaient engagés à respecter le cahier des charges avaient, comme tous les autres acquéreurs de lots, adhéré à l'association syndicale libre et en a exactement déduit qu'un extrait de l'acte d'association ayant été publié dans un journal d'annonces local le 13 février 2002, conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 21 juin 1865, l'ASL avait, en application des articles 3 et 7 de cette loi, la capacité d'ester en justice ; 

Attendu, d'autre part, que le moyen soutient que l'assemblée générale du 18 janvier 2002 ne pouvait pas valablement constituer l'ASL et que c'est l'acte d'association adopté lors de l'assemblée générale du 18 janvier 2002 qui avait fait l'objet d'une publication alors que la cour d'appel a retenu que l'assemblée générale du 18 juillet (lire janvier) 2002 avait modifié les statuts de cette ASL ; 

D'ou il suit que le moyen, qui pour partie manque en fait, n'est pas fondé pour le surplus ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les époux Z...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Z...et les condamne à payer à l'association syndicale libre Les Mas de la Giraude la somme de 2 500 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour les époux Z.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les époux Z...sont, en leur qualité de propriétaires du lot n° 37 provenant de la division parcellaire autorisée aux termes du permis de construire en date du 18 août 1982, membres de l'ASL Les Mas de la Giraude qui a été valablement constituée et qui a la capacité d'agir en justice, D'AVOIR déclaré recevable l'action en justice de ladite ASL, d'AVOIR dit que le lot n° 37 est assujetti au paiement de charges au profit de l'ASL et D'AVOIR en conséquence condamné solidairement M. et Mme Z...à verser une certaine somme à l'association au titre de charges impayées ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « si les travaux d'extension de la maison des époux Verbeek ont été réalisés en vertu du permis de construire du 24 mars 1982 et ont fait l'objet d'un certificat de conformité en date du 28 février 1986, les parcelles sur lesquelles cette maison se trouvait à l'origine, soit les parcelles DZ 248 et EI 221 visées dans ce permis de construire, font partie du terrain pour lequel une division parcellaire a été autorisée aux termes du permis de construire délivré le 18 août 1982 sur le fondement de l'article 421-7-1 du code de l'urbanisme qui dispose notamment que le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6, soit :- l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs des lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;- les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;- l'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée ; que le cahier des charges déposé aux minutes de Me Y...prévoit notamment :- que le terrain constituant l'assiette du groupe d'habitations est cadastré, d'une part, section EI n° 221 pour partie et section DZ 248 pour partie, l'ensemble pour une contenance de 30 600 m ², d'autre part section EI n° 222 et section DZ n° 249, l'ensemble pour une contenance de 3 265 m ² ;- que la division du terrain constituant l'assiette foncière du groupe d'habitations donnera naissance à deux catégories de parcelles : 1° cinquante parcelles en nature de sol bâti et jardin d'agrément destinées à être attribuées avec les constructions existantes ou à édifier, 2° le surplus du terrain qui constitue la voirie et les espaces libres du groupe d'habitations, lesquels seront à usage commun ; que tout propriétaire d'une parcelle du groupe d'habitations fait obligatoirement partie de l'association syndicale des propriétaires, association régie par la loi du 21 juin 1865 ; que par le seul fait de leur acquisition du lot 37 provenant de la division autorisée le 18 août 1982, les époux Z...qui, aux termes de leur titre, se sont engagés à respecter le cahier des charges susvisé, ont, comme tous les autres acquéreurs de lots, adhéré à l'ASL et accepté les statuts déposés aux minutes de Me Y...; que ces statuts prévoyant leur modification à la majorité des membres représentant les trois quarts des voix, l'assemblée des membres de l'ASL qui s'est tenue le 18 juillet lire : janvier 2002 a pu valablement les modifier à l'unanimité des trente trois membres présents, représentant 8 560 voix sur 10 000 ; qu'un extrait de l'acte d'association ayant été publié dans le journal « Var Matin » le 13 février 2002, conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 21 juin 1865 alors applicable, l'ASL a, en application des articles 3 et 7 de cette loi, la capacité d'ester en justice, d'acquérir, de vendre, d'échanger, de transiger, d'emprunter et d'hypothéquer ; qu'enfin, le défaut de mise en conformité des statuts d'une association syndicale avec les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, n'affectent ni son existence ni sa capacité d'agir en justice ; que l'ASL ayant été valablement constituée et ayant la capacité d'agir en justice, c'est à juste titre que le premier juge a condamné les époux Z...à lui payer la somme de 5 554, 27 euros lui restant due à la fin de l'exercice 2004 au titre de leur participation aux dépenses sur la base de 687/ 10 000e » (arrêt p. 4-5) ; 

Et AUX MOTIFS, à les supposer ADOPTES, QU'« en vertu de l'article 5 de la loi du 21/ 06/ 1865 relative aux statuts des associations syndicales de propriétaires modifiée par l'ordonnance n° 2004-632 du 1/ 7/ 2004, « les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43 » dudit texte ; que cet article 8 dispose : « La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la souspréfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège/ Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration/ Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours » ; que les époux Z...font grief à l'association syndicale libre Les Mas de la Giraude de n'avoir pas produit à la cause ledit récépissé de la préfecture du Var ; mais que la partie demanderesse justifie au contraire de sa qualité à agir contre les époux Z...en prouvant aussi bien la publication dans un journal d'annonces légales d'un avis de sa constitution, que la remise du récépissé du dépôt de l'extrait de l'acte portant constitution de cette association, par la préfecture du Var, en date du 22 février 2002 ; que l'action sera jugée recevable ; (…) que l'acte sous seing privé signé par les défendeurs, en date du 20/ 10/ 2001, stipule que l'objet de la vente est « une maison d'habitation sise à ... élevée sur un terrain constituant le lot n° 37 du groupe d'habitations « Les Mas de la Giraude » ; que l'acte authentique, en date du 15/ 02/ 2002, passé en l'étude de Me Jean-Louis A..., notaire à Signes, stipule quant à lui un objet identique ; qu'il ajoute au titre des conditions particulières (p. 13) que : « la présente mutation a lieu sous les charges et conditions résultant :- d'un arrêté en date du 18 août 1982, rendu par le commissaire de la République de la préfecture du Var, portant autorisation de réaliser la construction de 38 logements individuels groupés, avec division du terrain servant d'assiette aux constructions ;- du cahier des charges du groupe d'habitations « Les Mas de la Giraude » portant indication, notamment, de la répartition des charges d'entretien des équipements communs entre les 55 lots du groupe d'habitations ;- et des statuts de l'association syndicale libre/ Le nouveau propriétaire déclare avoir eu parfaite connaissance de ces documents par la remise d'une copie qui lui en a été faite aux présentes, ainsi qu'il le reconnaît/ Le nouveau propriétaire sera, par le seul fait des présentes, subrogé de plein droit tant activement que passivement, dans les droits et obligations résultant pour l'ancien propriétaire de ce groupe d'habitations et de ses éventuels modificatifs, il en fera son affaire personnelle et s'oblige à les exécuter en ce qui concerne l'immeuble, de façon qu'aucun recours ne puisse être exercé contre l'ancien propriétaire par qui que ce soit/ Association syndicale libre : l'association syndicale libre du groupe d'habitations « Les Mas de la Giraude » est ASL Les Mas de la Giraude (…)/ Le nouveau propriétaire s'engage à respecter et exécuter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes les charges et conditions contenues dans les documents annexés à l'arrêté autorisant la construction de 38 logements et de ses modificatifs éventuels lesquels ont été déposés aux termes de l'acte reçu par Me Y...le 14 décembre 1982 » ; que ce permis de construire valait autorisation de procéder à division parcellaire en application de l'article R. 421-1-7 du code de l'urbanisme ; qu'y était annexé un cahier des charges portant à 787/ 10 000e la quote-part du lot n° 37 de l'ensemble de propriété ; qu'y étaient par ailleurs annexés les statuts de l'association syndicale libre approuvés par assemblée générale du 18 janvier 2002, donc antérieurement à la vente aux défendeurs, à 8 560 voix sur 10 000 constituant le lotissement, soit à la majorité des deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie, conformément aux dispositions de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, peu important sur ce point que l'auteur des défendeurs ait été absent non représenté lors de cette assemblée générale ; qu'enfin il n'est pas démontré par les époux Z...contrairement à ce qu'ils prétendent que leur auteur avait bénéficié d'un permis de construire indépendant de celui obtenu par les autres logements neufs inclus dans le lotissement ; qu'à l'inverse à la lecture des pièces produites à la cause, M. Bernard X..., auteur des époux Z..., a payé des charges à l'ASL au moins depuis le premier trimestre 1989, comportement correspondant à celui d'une personne qui sait et assume pleinement son statut de coloti membre d'une ASL ; que la qualité de membre de l'ASL étant attachée à l'immeuble, elle se transmet de plein droit avec la propriété de celui-ci au nouvel acquéreur ; qu'il résulte donc de ces stipulations que non seulement le lot n° 37 acquis par les époux Z...faisait partie du groupe d'habitations Les Mas de la Giraude avant même leur acquisition mais, en outre, qu'ils ne pouvaient en ignorer l'appartenance et que celle-ci est attachée à leur bien en tant que droit réel » (jugement p. 2-5) ; 

1°) ALORS QU'une association syndicale libre de propriétaires ne peut être constituée que du consentement unanime des associés, constaté par écrit ; que l'adhésion de l'acquéreur d'un lot à une telle association suppose l'existence préalable de cette dernière ; qu'au cas d'espèce, en retenant que l'association syndicale libre (ASL) des Mas de la Giraude avait été valablement constituée, et que les époux Z...en étaient devenus membres du seul fait de l'acquisition de leur lot, à l'occasion de laquelle ils avaient accepté les statuts de l'association déposés chez le notaire, sans constater qu'un acte écrit conclu du consentement unanime des associés avait préalablement donné valablement naissance à l'association, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 3 et 5 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et des articles 2, 5, 7 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile ; 

2°) ALORS QUE, subsidiairement, une association syndicale libre de propriétaires ne peut être constituée que du consentement unanime des associés, constaté par écrit ; qu'il résultait des propres constatations des juges du fond que les décisions prises à l'occasion de l'assemblée des propriétaires de lots réunie le 18 janvier 2002 ne l'avaient été qu'à la majorité des membres représentant les trois-quarts des voix, et non à l'unanimité des propriétaires de lots dont certains n'étaient ni présents ni représentés ; qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré, à la suite du premier juge, que cette l'ASL des Mas de la Giraude a été valablement constituée par cette assemblée du 18 janvier 2002, pour en déduire qu'elle avait capacité à agir contre les exposants, elle a ce faisant violé les articles 3 et 5 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et les articles 2, 5, 7 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile ; 

3°) ALORS QUE, de la même manière, une ASL n'a en toute hypothèse capacité pour agir en justice que pour autant que son acte constitutif a été régulièrement publié ; qu'au cas d'espèce, en retenant que l'ASL des Mas de la Giraude pouvait valablement agir en justice en raison de la publication d'un extrait de l'acte d'association adopté lors de l'assemblée du 18 janvier 2002, quand il résultait de leurs propres constatations que les décisions prises par cette assemblée ne l'avaient pas été à l'unanimité des propriétaires concernés et qu'elle ne pouvait dès lors pas avoir régulièrement constitué l'association syndicale, de sorte que la publication subséquente était dénuée de portée, les juges du fond ont violé les articles 3, 5 et 7 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et les articles 2, 5, 7, 8 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les époux Z...sont, en leur qualité de propriétaires du lot n° 37 provenant de la division parcellaire autorisée aux termes du permis de construire en date du 18 août 1982, membres de l'ASL Les Mas de la Giraude qui a été valablement constituée et qui a la capacité d'agir en justice, d'AVOIR déclaré recevable l'action en justice de ladite ASL, d'AVOIR dit que le lot n° 37 est assujetti au paiement de charges au profit de l'ASL et d'AVOIR en conséquence condamné solidairement M. et Mme Z...à verser une certaine somme à l'association au titre de charges impayées ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « si les travaux d'extension de la maison des époux Verbeek ont été réalisés en vertu du permis de construire du 24 mars 1982 et ont fait l'objet d'un certificat de conformité en date du 28 février 1986, les parcelles sur lesquelles cette maison se trouvait à l'origine, soit les parcelles DZ 248 et EI 221 visées dans ce permis de construire, font partie du terrain pour lequel une division parcellaire a été autorisée aux termes du permis de construire délivré le 18 août 1982 sur le fondement de l'article 421-7-1 du code de l'urbanisme qui dispose notamment que le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6, soit :- l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs des lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;- les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;- l'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée ; que le cahier des charges déposé aux minutes de Me Y...prévoit notamment :- que le terrain constituant l'assiette du groupe d'habitations est cadastré, d'une part, section EI n° 221 pour partie et section DZ 248 pour partie, l'ensemble pour une contenance de 30 600 m ², d'autre part section EI n° 222 et section DZ n° 249, l'ensemble pour une contenance de 3 265 m ² ;- que la division du terrain constituant l'assiette foncière du groupe d'habitations donnera naissance à deux catégories de parcelles : 1° cinquante parcelles en nature de sol bâti et jardin d'agrément destinées à être attribuées avec les constructions existantes ou à édifier, 2° le surplus du terrain qui constitue la voirie et les espaces libres du groupe d'habitations, lesquels seront à usage commun ; que tout propriétaire d'une parcelle du groupe d'habitations fait obligatoirement partie de l'association syndicale des propriétaires, association régie par la loi du 21 juin 1865 ; que par le seul fait de leur acquisition du lot 37 provenant de la division autorisée le 18 août 1982, les époux Z...qui, aux termes de leur titre, se sont engagés à respecter le cahier des charges susvisé, ont, comme tous les autres acquéreurs de lots, adhéré à l'ASL et accepté les statuts déposés aux minutes de Me Y...; que ces statuts prévoyant leur modification à la majorité des membres représentant les trois quarts des voix, l'assemblée des membres de l'ASL qui s'est tenue le 18 juillet lire : janvier 2002 a pu valablement les modifier à l'unanimité des trente trois membres présents, représentant 8 560 voix sur 10 000 ; qu'un extrait de l'acte d'association ayant été publié dans le journal « Var Matin » le 13 février 2002, conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 21 juin 1865 alors applicable, l'ASL a, en application des articles 3 et 7 de cette loi, la capacité d'ester en justice, d'acquérir, de vendre, d'échanger, de transiger, d'emprunter et d'hypothéquer ; qu'enfin, le défaut de mise en conformité des statuts d'une association syndicale avec les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, n'affectent ni son existence ni sa capacité d'agir en justice ; que l'ASL ayant été valablement constituée et ayant la capacité d'agir en justice, c'est à juste titre que le premier juge a condamné les époux Z...à lui payer la somme de 5 554, 27 euros lui restant due à la fin de l'exercice 2004 au titre de leur participation aux dépenses sur la base de 687/ 10 000e » (arrêt p. 4-5) ; 

Et AUX MOTIFS, à les supposer ADOPTES, QU'« en vertu de l'article 5 de la loi du 21/ 06/ 1865 relative aux statuts des associations syndicales de propriétaires modifiée par l'ordonnance n° 2004-632 du 1/ 7/ 2004, « les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43 » dudit texte ; que cet article 8 dispose : « La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège/ Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration/ Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours » ; que les époux Z...font grief à l'association syndicale libre Les Mas de la Giraude de n'avoir pas produit à la cause ledit récépissé de la préfecture du Var ; mais que la partie demanderesse justifie au contraire de sa qualité à agir contre les époux Z...en prouvant aussi bien la publication dans un journal d'annonces légales d'un avis de sa constitution, que la remise du récépissé du dépôt de l'extrait de l'acte portant constitution de cette association, par la préfecture du Var, en date du 22 février 2002 ; que l'action sera jugée recevable ; (…) que l'acte sous seing privé signé par les défendeurs, en date du 20/ 10/ 2001, stipule que l'objet de la vente est « une maison d'habitation sise à ... élevée sur un terrain constituant le lot n° 37 du groupe d'habitations « Les Mas de la Giraude » ; que l'acte authentique, en date du 15/ 02/ 2002, passé en l'étude de Me Jean-Louis A..., notaire à Signes, stipule quant à lui un objet identique ; qu'il ajoute au titre des conditions particulières (p. 13) que : « la présente mutation a lieu sous les charges et conditions résultant :- d'un arrêté en date du 18 août 1982, rendu par le commissaire de la République de la préfecture du Var, portant autorisation de réaliser la construction de 38 logements individuels groupés, avec division du terrain servant d'assiette aux constructions ;- du cahier des charges du groupe d'habitations « Les Mas de la Giraude » portant indication, notamment, de la répartition des charges d'entretien des équipements communs entre les 55 lots du groupe d'habitations ;- et des statuts de l'association syndicale libre/ Le nouveau propriétaire déclare avoir eu parfaite connaissance de ces documents par la remise d'une copie qui lui en a été faite aux présentes, ainsi qu'il le reconnaît/ Le nouveau propriétaire sera, par le seul fait des présentes, subrogé de plein droit tant activement que passivement, dans les droits et obligations résultant pour l'ancien propriétaire de ce groupe d'habitations et de ses éventuels modificatifs, il en fera son affaire personnelle et s'oblige à les exécuter en ce qui concerne l'immeuble, de façon qu'aucun recours ne puisse être exercé contre l'ancien propriétaire par qui que ce soit/ Association syndicale libre : l'association syndicale libre du groupe d'habitations « Les Mas de la Giraude » est ASL Les Mas de la Giraude (…)/ Le nouveau propriétaire s'engage à respecter et exécuter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes les charges et conditions contenues dans les documents annexés à l'arrêté autorisant la construction de 38 logements et de ses modificatifs éventuels lesquels ont été déposés aux termes de l'acte reçu par Me Y...le 14 décembre 1982 » ; que ce permis de construire valait autorisation de procéder à division parcellaire en application de l'article R. 421-1-7 du code de l'urbanisme ; qu'y était annexé un cahier des charges portant à 787/ 10 000e la quote-part du lot n° 37 de l'ensemble de propriété ; qu'y étaient par ailleurs annexés les statuts de l'association syndicale libre approuvés par assemblée générale du 18 janvier 2002, donc antérieurement à la vente aux défendeurs, à 8 560 voix sur 10 000 constituant le lotissement, soit à la majorité des deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie, conformément aux dispositions de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, peu important sur ce point que l'auteur des défendeurs ait été absent non représenté lors de cette assemblée générale ; qu'enfin il n'est pas démontré par les époux Z...contrairement à ce qu'ils prétendent que leur auteur avait bénéficié d'un permis de construire indépendant de celui obtenu par les autres logements neufs inclus dans le lotissement ; qu'à l'inverse à la lecture des pièces produites à la cause, M. Bernard X..., auteur des époux Z..., a payé des charges à l'ASL au moins depuis le premier trimestre 1989, comportement correspondant à celui d'une personne qui sait et assume pleinement son statut de coloti membre d'une ASL ; que la qualité de membre de l'ASL étant attachée à l'immeuble, elle se transmet de plein droit avec la propriété de celui-ci au nouvel acquéreur ; qu'il résulte donc de ces stipulations que non seulement le lot n° 37 acquis par les époux Z...faisait partie du groupe d'habitations Les Mas de la Giraude avant même leur acquisition mais, en outre, qu'ils ne pouvaient en ignorer l'appartenance et que celle-ci est attachée à leur bien en tant que droit réel » (jugement p. 2-5) ; 

ALORS QUE sous l'empire des articles L. 315-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, et R. 315-1 du même code, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, applicables à l'espèce, un lotissement ne pouvait être valablement constitué que par la division d'un ou plusieurs fonds contigus appartenant au même propriétaire ; qu'au cas d'espèce, faute d'avoir recherché, comme il le leur était expressément demandé (conclusions de M. et Mme Z...en date du 1er septembre 2009, p. 9, alinéas 1 à 4), si le lotissement Les Mas de la Giraude n'avait pas été irrégulièrement créé dès lors que la division foncière dont il était issu avait porté sur des terrains appartenant à au moins deux propriétaires distincts, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des textes susvisés, ensemble l'article 1134 du code civil.