Cour de Cassation · civ3 — 27 avril 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant constaté que la banque avait attesté du dépôt d'un dossier de demande de financement par les acquéreurs, le 24 août 2005, que par courrier du 18 novembre 2005, explicité par une attestation du 14 juin 2006, la banque avait informé les acquéreurs de son refus d'octroyer le prêt en l'absence d'éléments sur la faisabilité de la réalisation d'une promotion immobilière notamment en raison des délais d'obtention du permis de construire et de l'importance des charges financières de l'opération en résultant, la cour d'appel a pu en déduire que les acquéreurs ayant déposé leur dossier de prêt dans le délai conventionnel et le caractère incomplet de ce dossier n'étant pas rapporté, la non-réalisation de la condition suspensive ne pouvait être imputée à une faute ou une carence des acquéreurs ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant retenu que le notaire, dûment mandaté pour constater la non réalisation des conditions suspensives et pour effectuer la restitution des fonds et à qui il n'appartenait pas de se faire juge d'une prétendue violation de leurs obligations contractuelles par les acquéreurs, la cour d'appel a pu déduire de ces constatations et énonciations que le notaire avait procédé sans faute, à la restitution des fonds reçus ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les époux X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à MM. Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour les époux X... 





PREMIER MOYEN DE CASSATION 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant à voir condamner Messieurs Z... et Y... à leur payer les sommes de 3. 000. 000 FCFP à titre d'indemnité contractuelle d'immobilisation et 500. 000 FCFP à titre de dommages-intérêts ; 


AUX MOTIFS QU'il est établi par les pièces versées aux débats que la banque a délivré une attestation en date du 26 août 2005, soit dans le délai de quinze jours prévu dans le compromis du 22 août 2005, ainsi rédigée : « Certifions, par la présente, que Messieurs Hugues Z... et Dominique Y... nous ont déposé, le 24 août 2005, un dossier de demande de financement concernant l'acquisition d'un terrain bâti sis à NOUMÉA, quartier du Trianon,.... Ce dossier est actuellement en cours d'étude » ; que la banque a informé les acquéreurs de son refus d'octroyer le prêt sollicité dans un courrier daté du 18 novembre 2005, libellé comme suit : « Nous faisons suite a nos différents entretiens relatifs à votre demande de financement concernant l'acquisition d'un terrain bâti sis à NOUMEA, quartier du Trianon,.... En effet, en l'absence d'éléments quant à la faisabilité de la réalisation d'une réalisation immobilière, nous avons le regret de vous informer que nous ne sommes pas en mesure de répondre favorablement a votre demande. » ; que le 14 juin 2006, l'établissement bancaire a délivré une nouvelle attestation de nature à lever toute ambiguïté, ainsi rédigée : « Attestons, par la présente, que Messieurs Z... et Y... nous ont transmis les documents ci-dessous énumérés en vue de l'étude du dossier concernant la S. A. R. L. RESIDENCE BIENVENUE : 1 jeu de plan complet, le projet de maîtrise d'oeuvre, 1 dossier " proposition d'étude " concernant l'étude financière. » ; que les acquéreurs versent également, en cause d'appel, un courrier en date du 21 décembre 2006 de l'établissement de crédit qui vient éclairer et préciser les raisons du refus d'octroyer le prêt, manifestement non basé sur le manque de diligences des acquéreurs auxquels le caractère incomplet du dossier ne saurait être reproché, et qui est ainsi rédigé : « Notre étude a été faite à partir des documents en notre possession-compromis de vente, plans, contrat de maîtrise d'oeuvre, plan de trésorerie...- Dans le compromis de vente signé le 22 août 2005, il était clairement précisé que l'acquisition du lot bâti appartenant aux époux X... était destiné à la réalisation d'une promotion immobilière. Compte 
tenu de la situation géographique du bien immobilier, les délais d'obtention du permis de construire auraient pu être longs. De ce fait, l'importance des charges financières liées au prêt de financement de cette opération d'une part, et un retard ou un décalage dans le démarrage des travaux d'autre part, auraient pu remettre en cause la faisabilité du projet.... » ; qu'il résulte de la lecture de ces différentes pièces que les acquéreurs ont bien déposé leur dossier de prêt dès le 24 août 2005, soit dans le délai de quinze jours prévu dans le compromis du 22 août 2005, ce qui ne permettait pas aux propriétaires du bien de se prévaloir, au motif du caractère incomplet du dossier qui n'est nullement rapporté et contredit par les écrits de la banque, de la clause 3 de la page 6 du compromis ainsi libellée : « à défaut de justification, comme à défaut de réponse dans les huit jours de l'avis de réception, le vendeur peut considérer le prêt comme obtenu ou tout au moins que l'acquéreur a renoncé à la condition suspensive de l'obtention du prêt, obligeant ainsi ledit acquéreur à réaliser la vente » ; que par conséquent, la non-réalisation de la condition suspensive ne saurait être imputable à une faute ou à une quelconque carence des acquéreurs ; que Messieurs Z... et Y... ne s'étant nullement soustraits à l'exécution de leurs engagements, ne sauraient être condamnés à payer aux époux X... une indemnité d'immobilisation ; que les époux X... seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre des acquéreurs au titre des tracas occasionnés, Messieurs Z... et Y... ne pouvant en être tenus pour responsables ; 


1°) ALORS QUE le compromis de vente du 22 août 2005 disposait que le vendeur pourrait, à tout moment jusqu'à la date prévue pour la réitération de l'acte par acte authentique, mettre l'acquéreur en demeure de justifier du dépôt de son dossier de prêt, dans le délai prévu, et qu'à défaut de justification dans les huit jours de l'avis de réception, le vendeur pourrait considérer le prêt comme obtenu ou, tout au moins, que l'acquéreur avait renoncé à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, obligeant ainsi ledit acquéreur à réaliser la vente ; qu'il en résultait que le vendeur pouvait, à tout moment mettre l'acquéreur en demeure de justifier de ce que le dossier dont il avait saisi l'organisme financier comportait tous les éléments pouvant permettre à celui-ci de se prononcer sur la demande de prêt et qu'à défaut de satisfaire à cette mise en demeure dans le délai de huit jours, le vendeur pourrait considérer le prêt comme obtenu ou, tout au moins, que l'acquéreur avait renoncé à la condition suspensive tirée de l'obtention d'un prêt ; qu'en considérant néanmoins que cette clause n'autorisait pas le vendeur à mettre l'acquéreur en demeure de justifier de ce que le dossier de prêt dont il avait saisi l'organisme financier comprenait tous les éléments pouvant permettre à celui-ci de se prononcer, mais uniquement de ce qu'une demande de prêt avait été formée, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 


2°) ALORS QUE, subsidiairement, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il appartient à l'acquéreur, obligé sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que, faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie ; qu'en se bornant à relever que Monsieur Z... et Monsieur Y... avaient sollicité un prêt dans le délai qui leur était imparti, pour en déduire que Monsieur et Madame X... ne pouvaient soutenir utilement que la condition était réputée accomplie, sans pour autant constater que cette demande aurait porté sur un prêt présentant les caractéristiques exigées dans la promesse de vente, à savoir un prêt d'un montant de 65. 000. 000 FCFP, remboursable sur une durée minimale de vingt-quatre mois, moyennant un taux d'intérêt maximal de 6, 50 %, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner la SCP CALVET-LEQUES et BAUDET à leur payer la somme de 6. 500. 000 FCFP à titre de dommages-intérêts ; 


AUX MOTIFS QUE le notaire était chargé par les parties, aux termes de l'acte de vente, de l'obligation suivante : « Si toutes les conditions ne sont pas réalisées au 31 décembre 2005, le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté et l'indemnité éventuellement versée sera restituée à l'acquéreur, le vendeur autorisant d'ores et déjà le dépositaire desdits fonds à effectuer cette restitution hors sa présence et sans son concours » ; que dés le 18 novembre 2005, il était acquis que la vente ne pouvait être réalisée, le prêt sollicité auprès de la B. C. I. n'ayant pas été accordé ; que le notaire est par conséquent fondé à soutenir qu'à réception de ce document, il était dûment mandaté pour constater que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées et pour effectuer la restitution des fonds hors la présence du vendeur et sans son concours et qu'il ne lui appartenait pas de se faire juge d'une prétendue violation de la part des acquéreurs de leurs obligations contractuelles ; qu'on ne saurait reprocher au notaire de n'avoir pas convoqué les parties pour établir un procès-verbal de carence ; qu'une telle obligation n'aurait pesé sur le notaire que dans l'hypothèse où les vendeurs auraient soutenu que le prêt avait été accordé aux acquéreurs ; qu'ainsi, les conditions suspensives étant réalisées, les vendeurs auraient été effectivement légitimes à mettre en demeure les acquéreurs défaillants conformément aux points 2-1 et 2-2 figurant à la page 7 du compromis et à exiger la convocation des parties pour faire dresser par le notaire un procès-verbal de carence ; que le notaire qui n'a pas failli à sa mission aurait en revanche engagé sa responsabilité en n'exécutant pas le compromis de vente tel qu'il avait été signé et en ne restituant pas aux acquéreurs, qui avaient justifié du défaut d'obtention du prêt, l'indemnité d'immobilisation qu'ils avaient versée entre ses mains ; que le notaire n'ayant en conséquence commis aucune faute ne saurait voir sa responsabilité retenue ; que la demande de dommages et intérêts formée à son encontre pour un montant de 6. 500. 000 FCFP par les époux X... doit être rejetée ; 


ALORS QUE commet une faute de nature à engager sa responsabilité, le notaire qui restitue à l'une des parties l'indemnité d'immobilisation versée entre ses mains, sans s'assurer que cette restitution ne fait l'objet d'aucune contestation de la part de l'autre partie ; qu'en décidant néanmoins que la SCP CALVET-LEQUES et BAUDET n'avait pas commis de faute en restituant aux acquéreurs l'indemnité d'immobilisation versée entre ses mains, sans s'assurer préalablement que Monsieur et Madame X... n'entendaient pas faire valoir que la condition suspensive était réputée réalisée, malgré les termes de la lettre de la Banque Calédonienne d'Investissement faisant état du refus du prêt sollicité, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.