Cour de Cassation · civ3 — 27 avril 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon les arrêts attaqués (Versailles, 10 mars et 8 décembre 2009), que le juge de l'expropriation du département des Hauts-de-Seine, saisi en application de l'article L. 13-4, alinéa 1, du code de l'expropriation par le département, a, par jugement du 23 janvier 2008, fixé à la somme de 890 000 euros l'indemnité totale de dépossession devant revenir à Mme X... pour l'expropriation partielle d'une parcelle lui appartenant ; 


Sur le premier moyen : 


Vu l'article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 


Attendu que pour écarter des débats les conclusions du commissaire du gouvernement, l'arrêt retient que ce dernier occupe en l'espèce une position dominante et bénéficie par rapport à l'expropriée d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier, à l'origine d'un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes ; 


Qu'en statuant ainsi, alors que les avantages dont bénéficie le commissaire du gouvernement par rapport à l'exproprié dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ne sont pas de nature à eux seuls à créer un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes dès lors qu'il résulte des dispositions des articles R. 13-7, R. 13-28 et R. 13-32 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans leur rédaction issue du décret n° 2005-467 du 13 mai 2005 portant modification de ce code, que le commissaire du gouvernement qui exerce ses missions dans le respect de la contradiction guidant le procès civil doit, sous le contrôle du juge de l'expropriation, déposer des conclusions constituant les éléments nécessaires à l'information de la juridiction et comportant notamment les références de tous les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels il s'est fondé pour retenir l'évaluation qu'il propose ainsi que toute indication sur les raisons pour lesquelles les éléments non pertinents ont été écartés, que l'exproprié peut user de la faculté offerte par l'article L. 135 B, alinéa 1er, du livre des procédures fiscales tel que modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 de demander à l'administration fiscale de lui transmettre gratuitement les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et que la juridiction peut, si elle s'estime insuffisamment éclairée, ordonner une expertise ou se faire assister par un notaire lors de la visite des lieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


Et attendu qu'aucun moyen du pourvoi n'est dirigé contre l'arrêt avant dire droit du 10 mars 2009 ; 


PAR CES MOTIFS : 


Constate la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt avant dire droit du 10 mars 2009 ; 


Dit n'y avoir lieu à statuer sur le second moyen ; 


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris (chambre des expropriations) ; 


Condamne Mme X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au département des Hauts-de-Seine la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 




Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 


Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour le département des Hauts-de-Seine. 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir écarté des débats les conclusions du commissaire du gouvernement, et d'avoir fixé les indemnités dues à Mme X... aux sommes de 918 734, 43 à titre d'indemnité principale, 92 873, 44 à titre d'indemnité de remploi, 8 687, 94 € pour dépréciation du surplus et 20 000 € pour la reconstitution de clôture ; 


AUX MOTIFS QUE Mme X... reprend sa demande relative à l'irrecevabilité du mémoire introductif d'instance et à la nullité de la procédure subséquente ; QUE Mme X... demande à la cour d'écarter les conclusions du commissaire du gouvernement au motif qu'elles contreviennent aux dispositions des articles R. 13-32 du code de l'expropriation et 6-1 de la convention européenne des droits de l'homme ; que les bases de données utilisées par le commissaire du gouvernement ne sont pas fiables et que seules les déclarations conjointes des acquéreurs et vendeurs figurant dans la base de données " Biens " des notaires sont objectives ; (…) QUE le commissaire du gouvernement occupe en l'espèce une position dominante et bénéficie par rapport à l'expropriée d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ; QU'en raison de ce déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes, il y a lieu d'écarter les conclusions du commissaire du gouvernement ; 


ALORS QU'Il résulte des dispositions des articles R. 13-7, R. 13-28 et R. 13-32 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans leur rédaction issue du décret n° 2005-467 du 13 mai 2005, ainsi que de l'article L. 135 B, alinéa 1er du livre des procédures fiscales tel que modifié par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, que les avantages dont bénéficie le commissaire du gouvernement par rapport à l'exproprié dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier ne sont pas de nature, à eux seuls, à créer un déséquilibre incompatible avec le principe de l'égalité des armes ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités dues à Mme X... aux sommes de 918 734, 43 euros à titre d'indemnité principale, 92 873, 44 € à titre d'indemnité de remploi, 8 687, 94 € pour dépréciation du surplus, et 20 000 € pour la reconstitution de clôture ; 


AUX MOTIFS QU'il y a lieu d'évaluer l'indemnité principale sur la base de la surface utile dans la mesure où Mme X... et le département des Hauts de Seine établissent leurs prétentions à partir de la surface utile déterminée par M. Y... ; QUE l'expert commis par la cour a indiqué que la surface utile du logement est de 135 m ² après avoir divisé par deux les surfaces annexes (les combles non aménagés et le sous-sol composé de trois caves) ; QU'eu égard au fait que le sous-sol est à demi enterré avec possibilité d'éclairage et d'aération, qu'il possède trois fenêtres barreaudées pouvant être transformées en cours anglaises, que la porte extérieure du sous-sol est de plain-pied sur le jardin et est protégée par une lourde grille, qu'il existe un second accès directement dans l'entrée de la maison par un escalier intérieur, que ce sous-sol est divisé en trois pièces en sol cimenté (la première pièce sert de cave à vin, la deuxième grande pièce est vide et comporte deux fenêtres, la troisième pièce avec trois fenêtres sert de buanderie et chaufferie, avec ballon d'eau chaude, évier distribuant eau chaude et eau froide), il convient d'appliquer un abattement pour le sous-sol de 20 % et non pas de 50 % comme proposé par l'expert ; QUE dans ces conditions, la surface utile s'établit de la façon suivante : sous-sol : 51, 10 m2 x 0, 8 : = 40, 88 m ² ; rez-de-chaussée : = 51, 20 m ² ; 1er étage : = 48, 70 m ² ; grenier (hauteur > 1, 80m) : = 19, 10 m ² ; Total = 159, 88 m ² superficie utile ; QUE pour la fixation de l'indemnité principale devant revenir à Mme X..., il convient de faire la moyenne entre les prix des 5 cessions intervenues dans la ville de Châtillon que Mme X... soumet aux débats et dont le prix du mètre carré correspond à la surface utile :- vente du 1er juin 2007 au 19 bis rue Amélie : 7 700 € le m ² utile ;- vente du 30 janvier 2007 au 10 rue François Pinson : 5 491 € le m ² utile ;- vente du 5 janvier 2007 au 7 villa Madeleine : 5 491 € le m ² utile ;- vente du 31 mars 2006 au 42 rue Pierre Semard : 5 608 € le m ² utile ;- vente du 10 octobre 2006 au 39 rue François Pinson : 4 933 € le m ² utile ; QU'il convient d'écarter les ventes suivantes dont se prévaut l'expropriant :- vente du 14 décembre 2006 au 24 avenue de Paris : 3 515 € le m ² ;- vente du 30 octobre 2006 au... : 4 747 € le m ², dans la mesure où, d'une part, dans la première de ces ventes la superficie utile n'est pas indiquée dans l'acte, que le bien se situe dans une zone de prévention des risques et que les expertises font ressortir la présence d'amiante et de plomb et l'existence de xylophages, et d'autre part, dans la seconde vente le prix de cession a été déterminé en fonction des obligations mises à la charge du vendeur (obtention du permis de démolir, souscriptions des contrats d'assurances, prise en charge des recours éventuels des tiers, enlèvement des gravats, nivellement du terrain, clôture du terrain, remblais de la cave...) ; QUE la moyenne des cessions retenues s'établit à : 7 700 + 5 000 + 5 491 + 4 933 + 5 608 = 28 732 : 5 = 5 746, 40 € ; QUE l'indemnité principale devant revenir à Mme X... s'élève par conséquent à : 5 746, 40 x 159, 88 = 918 734, 42 € ; que le jugement déféré doit être infirmé sur ce point ; 


ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait se fonder sur les seuls termes de comparaison cités par l'expropriée sans répondre aux conclusions du département qui avait contesté, (p. 4, in fine, et 5, alinéa 1er à 4) les termes de comparaison cités par Mme X... en raison de leur manque de précision quant au descriptif des immeubles cédés et à leur superficie ; que la cour d'appel a ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.