Cour de Cassation · civ3 — 4 mai 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Donne acte à M. X..., liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Le Pélican de la reprise de l'instance ;


Sur le moyen unique :


Attendu selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 janvier 2010), statuant sur renvoi après cassation (Civ III 8 janvier 2008 pourvoi 06-14.190), que par acte du 20 février 1992 Mmes Y... et Nathalie Z... ont consenti à la société European Gateway limited, aux droits de laquelle se trouve la société Le Pélican, un bail portant sur des locaux à usage commercial pour une durée de neuf années se terminant le 31 décembre 2001 ; que ce bail autorisait la locataire à sous-louer tout ou partie de ces locaux ; que par acte du 26 juin 2000 les bailleresses ont délivré à la société Le Pélican un congé avec refus de renouvellement et de payement d'une indemnité d'éviction pour défaut d'exploitation personnelle du fonds de commerce au cours des trois dernières années ; que la société Le Pélican a assigné les bailleresses en nullité de ce congé ;


Attendu que la société Le Pélican fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen : 


1°/ que le contrat de bail signé, à titre de transaction, par la société European Gateway LTD aux droits de laquelle vient la société Le Pélican, exposait dans sa présentation relative aux motifs mêmes de la conclusion d'un nouveau bail, que le preneur « désirant pouvoir céder à titre commercial des sous locations de stands au profit d'antiquaires et brocanteurs, qui puissent leur conférer la propriété commerciale, a demandé l'autorisation du bailleur qui a accepté » et les parties sont convenues que « le preneur ne pourrait pas céder son droit au présent bail mais pourrait sous louer, en tout ou partie, les locaux loués, avec le consentement exprès et par écrit du bailleur, celui-ci s'engageant par avance à intervenir pour donner son accord à tout acte de sous location qui serait consenti par le preneur au profit d'un antiquaire ou brocanteur sur tout ou partie du bâtiment loué » ; qu'il résulte de ces stipulations expresses que le bailleur a accepté que le bâtiment, en tout ou partie, puisse être l'objet de sous locations, à des antiquaires ou des brocanteurs, ce qui pouvait exclure que le preneur exploite lui-même un fonds de commerce ayant cet objet ; que la cour d'appel, en considérant que les parties n'avaient pas modifié l'obligation faite au preneur d'exploiter le fonds de commerce visé dans la convention des parties a, en statuant ainsi pour dénier au preneur le droit au renouvellement, dénaturé le contrat et violé en conséquence l'article 1134 du code civil ;


2°/ que conformément à l'article L.145-1 du code de commerce, les parties au contrat de bail commercial sont en droit d'étendre le bénéfice du statut des baux commerciaux à un preneur qui pourrait ne plus remplir les conditions pour en bénéficier et cet accord peut être implicite et résulter de l'objet du bail, de l'affectation des lieux ou de la qualité du preneur ; qu'en l'espèce, les parties se sont rapprochées pour conclure un nouveau bail aux fins de permettre au preneur de sous louer les stands, même dans leur totalité, d'où il résulte que le bailleur, qui était en outre informé de l'activité du preneur qui n'était pas celle d'antiquaire, avait accepté de lui conférer comme aux sous locataires auxquels il conférait la jouissance des lieux loués le bénéfice du statut des baux commerciaux, même en cas de sous location totale des lieux ; qu'en retenant, pour refuser le bénéfice du statut des baux commerciaux à la société Le Pélican, que celle-ci n'avait pas exploité de manière effective et continue au cours des trois dernières années, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'autorisation de sous locations portant sur la totalité des stands, les lieux loués étant déclarés constituer un ensemble indivisible, n'entraînait pas par elle-même extension volontaire du statut, le preneur ayant acquis le droit au renouvellement dès la conclusion du bail, mais qui a dénié tout droit à la propriété commerciale à la société Le Pélican a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ; 


Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine des clauses du bail que leur ambiguïté rendait nécessaire, que les stipulations relatives à la sous-location n'avaient d'autre but que de déroger au principe d'interdiction des sous-locations ainsi qu'à la faculté du bailleur d'exiger une augmentation du loyer principal lorsqu'il est inférieur au loyer de sous-location et n'avaient pas modifié l'obligation faite au preneur d'exploiter le fonds de commerce visé dans la convention des parties, et constaté que la société Le Pélican n'avait pas exploité le fonds de vente d'antiquités-brocante autorisé dans les lieux au cours des trois dernières années, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le congé était valable ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. X..., en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Le Pélican aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux conseils pour M. X..., ès qualités,


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 26 juin 2000 pour le 31 décembre 2000, avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction et ordonné l'expulsion de la Sté LE PELICAN, 


AUX MOTIFS QUE sur le congé du 26 juin 2000, la Sté LE PELICAN fait grief au jugement d'avoir validé le congé en méconnaissance des termes du bail qui rappelait que la nouvelle convention des parties était intervenue après transaction afin de permettre au preneur de « céder à titre commercial des sous locations de stand au profit d'antiquaires et brocanteurs, qui puissent leur conférer la propriété commerciale », les bailleresses s'engageant « à intervenir pour donner leur accord à tout acte de sous location qui serait consenti par le locataire au profit d'un antiquaire ou d'un brocanteur sur tout ou partie du bâtiment loué …renonçant par avance à réclamer le bénéfice des dispositions de l'article 21 alinéa 3 du décret du 30 septembre 1953 pour toute sous location qui respecterait ces conditions» ; qu'elle soutient en effet que, par ces stipulations, les parties ont « entendu soumettre au statut des baux commerciaux un bail par lequel le locataire pouvait soit exploiter directement lui-même les lieux loués, soit les exploiter indirectement en les sous louant, en tout ou partie, sans que cette circonstance qui impliquait la perte partielle ou totale par le locataire de la propriété commerciale des fonds de commerce d'antiquité ou de brocante sous loués ne soit de nature à le priver pour autant du bénéfice du statut des baux commerciaux et notamment du droit au renouvellement de son bail » ; que dès lors, si elle a perdu la propriété commerciale du fonds de commerce d'antiquité et de brocante des stands sous loués, elle a conservé la propriété du fonds de commerce de sous location des stands exercé dans les lieux loués ; qu'il s'ensuit que, selon le moyen, le congé a été donné pour un motif erroné et lui ouvre donc droit à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux ; mais attendu que les stipulations citées ci-dessus par extraits n'avaient d'autre but que de déroger au principe d'interdiction des sous locations posé par l'article 21 du décret du 30 septembre 1953, devenu article L.145-31 du code de commerce ainsi qu'à la faculté ouverte au bailleur d'exiger une augmentation du loyer principal lorsqu'il est inférieur au loyer de sous location ; qu'il s'ensuit qu'elles n'ont pas modifié l'obligation faite au preneur d'exploiter le fonds de commerce visé dans la convention des parties ; et qu'en application des dispositions de l'article L.145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux loués, lequel fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail prévue à l'article L.145-9, soit le 31 décembre 2000, date pour laquelle le congé a été donné ; qu'or, attendu qu'il ressort du constat d'huissier qui a été dressé le 3 septembre 2000 que la Sté LE PELICAN qui n'a conservé la disposition personnelle que du stand n° 63 n'y exploite pas un fonds de commerce d 'antiquité ou de brocante autorisé par le bail ; qu'au demeurant, et de manière superfétatoire, il ne résulte pas davantage de ce constat que la Sté LE PELICAN aurait exploité dans ce stand un fonds de commerce de location de stands d'exposition comme elle le soutient ; que, par voie de conséquence, la preuve étant suffisamment apportée que le fonds de commerce autorisé n'a pas été exploité de manière effective et continue au cours des trois dernières années, c'est par une exacte application de la règle de droit que les premiers juges ont reconnu la validité du congé délivré le 26 juin 2000 compte tenu du motif invoquée, et ont considéré qu'en l'état de la réalité démontrée dudit motif, la Sté LE PELICAN ne pouvait prétendre au bénéfice d'une indemnité d'éviction ;


1) ALORS QUE le contrat de bail signé, à titre de transaction, par la Sté EUROPEAN GATEWAY LTD aux droits de laquelle vient la Sté LE PELICAN, exposait dans sa présentation relative aux motifs mêmes de la conclusion d'un nouveau bail, que le preneur « désirant pouvoir céder à titre commercial des sous locations de stands au profit d'antiquaires et brocanteurs, qui puissent leur conférer la propriété commerciale, a demandé l'autorisation du bailleur qui a accepté » et les parties sont convenues que « le preneur ne pourrait pas céder son droit au présent bail mais pourrait sous louer, en tout ou partie, les locaux loués, avec le consentement exprès et par écrit du bailleur, celui-ci s'engageant par avance à intervenir pour donner son accord à tout acte de sous location qui serait consenti par le preneur au profit d'un antiquaire ou brocanteur sur tout ou partie du bâtiment loué » ; qu'il résulte de ces stipulations expresses que le bailleur a accepté que le bâtiment, en tout ou partie, puisse être l'objet de sous locations, à des antiquaires ou des brocanteurs, ce qui pouvait exclure que le preneur exploite lui-même un fonds de commerce ayant cet objet ; que la cour d'appel, en considérant que les parties n'avaient pas modifié l'obligation faite au preneur d'exploiter le fonds de commerce visé dans la convention des parties a, en statuant ainsi pour dénier au preneur le droit au renouvellement, dénaturé le contrat et violé en conséquence l'article 1134 du code civil ;


2) ALORS QUE conformément à l'article L.145-1 du code de commerce, les parties au contrat de bail commercial sont en droit d'étendre le bénéfice du statut des baux commerciaux à un preneur qui pourrait ne plus remplir les conditions pour en bénéficier et cet accord peut être implicite et résulter de l'objet du bail, de l'affectation des lieux ou de la qualité du preneur ; qu'en l'espèce, les parties se sont rapprochées pour conclure un nouveau bail aux fins de permettre au preneur de sous louer les stands, même dans leur totalité, d'où il résulte que le bailleur, qui était en outre informé de l'activité du preneur qui n'était pas celle d'antiquaire, avait accepté de lui conférer comme aux sous locataires auxquels il conférait la jouissance des lieux loués le bénéfice du statut des baux commerciaux, même en cas de sous location totale des lieux ; qu'en retenant, pour refuser le bénéfice du statut des baux commerciaux à la Sté LE PELICAN, que celle-ci n'avait pas exploité de manière effective et continue au cours des trois dernières années, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'autorisation de sous locations portant sur la totalité des stands, les lieux loués étant déclarés constituer un ensemble indivisible, n'entraînait pas par elle-même extension volontaire du statut, le preneur ayant acquis le droit au renouvellement dès la conclusion du bail, mais qui a dénié tout droit à la propriété commerciale à la Sté LE PELICAN a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée.