Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant retenu que l'action en nullité de l'assemblée générale du 4 avril 2008 était dirigée contre la société de gestion immobilière, auteur de la convocation, à qui était déniée la capacité de convoquer les copropriétaires du..., seule copropriété dont elle avait été désignée administrateur provisoire, par ordonnance du 14 décembre 2007, et relevé que par courriers des 9 janvier 2001, 14 décembre 2006, 11 septembre 2007, 2 janvier 2008 et 25 mars 2008, cette société alors syndic du ..., s'était adressée à M. X..." ès qualités de syndic de la Résidence ...", reconnaissant ainsi l'existence dudit syndicat dès avant qu'elle soit elle-même désignée, en qualité d'administrateur provisoire du ..., la cour d'appel a pu, sans dénaturation de cette ordonnance, en déduire que l'action exercée contre la société de gestion immobilière en qualité d'administrateur provisoire était recevable et que cette société n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée générale des copropriétaires du ... du 4 avril 2008 ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la Société de gestion immobilière, ès qualités, aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société de gestion immobilière, ès qualités, de M. X...et du syndicat des copropriétaires du ... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille onze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la Société de gestion immobilière, ès qualités. 

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR rejeté les moyens d'irrecevabilité soutenus par la société exposante, dit recevable l'action diligentée par Monsieur X...et le syndicat des copropriétaires du ... à Ajaccio dans leur action en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble B Résidence TRIANA en date du 4 avril 2008, constaté que l'ordonnance présidentielle désignant la Société de Gestion Immobilière en qualité d'administrateur provisoire ne concerne que le ...et est inopposable au syndicat des copropriétaires du ..., d'avoir prononcé la nullité de l'assemblée générale du 4 avril 2008 et condamné la société exposante au paiement de diverses sommes par application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

AUX MOTIFS QU'il est soutenu par l'appelant que l'action en nullité doit être engagée exclusivement contre le syndic, ès qualités de représentant légal du syndicat, alors que l'assignation a été délivrée à l'endroit de la Société de Gestion Immobilière en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble B de la Résidence TRIANA sise... ; que force est de constater toutefois que l'action engagée ne vise pas à annuler une délibération de l'assemblée générale mais qu'elle est dirigée à l'encontre de l'auteur de la convocation à qui il est dénié la capacité de pouvoir convoquer les copropriétaires du... seule copropriété dont il a été désigné administrateur provisoire ; que ce faisant la demande porte sur le caractère irrégulier et illégitime de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale du 4 avril 2008 qui a été convoquée dans des conditions de forme la rendant inopposable aux copropriétaires du ... ; que la Cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a jugé que les intimés avaient à bon droit assigné la Société de Gestion Immobilière en sa qualité d'administrateur ayant convoqué l'assemblée générale litigieuse et rejeté ce moyen d'irrecevabilité ; que la Société de Gestion Immobilière, tout en se gardant de fournir à la Cour la moindre pièce à l'appui de l'ensemble de ses moyens, discute la qualité de copropriétaire de Monsieur René Marie X...; qu'il est justifié par ce dernier, comme dit par le jugement querellé, qu'il est copropriétaire du lot n° 150 de l'entrée du ...et également des lots n° 207, 208, 211, 212 et 216 de l'entrée du ... ; que la Société de Gestion Immobilière soutient l'inexistence juridique du syndicat des copropriétaires du ... réitérant en cela sous une forme nouvelle mais sans aucune justification complémentaires les moyens dont le premier juge a connu et auxquels après une analyse très complète et rigoureuse du règlement de copropriété, il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte pour déclarer l'appelante mal fondée ; qu'étant simplement ajouté que par courriers des 9 janvier 2001, 14 décembre 2007, 11 septembre 2007, 2 janvier 2008, 25 mars 2008, la Société de Gestion Immobilière, alors syndic du ..., s'adressait à Monsieur X...« ès qualités de syndic de la Résidence ...» reconnaissant ainsi l'existence dudit syndicat dès avant qu'elle soit elle-même désignée en qualité d'administrateur provisoire du ...; que la Société de Gestion Immobilière, elle-même syndic du groupe 3-...et qui entretenait, ainsi que démontré, depuis de nombreuses années les relations suivies avec le syndic bénévole du groupe 2-..., ne peut sérieusement soutenir avoir méconnu l'existence de ces deux syndicats en exercice ; que dès lors n'ayant été désignée par ordonnance du 14 décembre 2007 que pour le ..., elle n'avait aucune capacité à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment B dans son ensemble et pas davantage de se faire désigner syndic de l'immeuble B pris en ses trois bâtiments ; que ceci étant administré de manière séparée, seule pouvait être envisagée, en application de la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU portant modification de la loi de 1965, une union des syndicats de cet ensemble immobilier et ce à l'effet d'assurer la gestion et l'entretien d'éléments communs et la gestion de service d'intérêt commun ; que confirmant en cela le jugement entrepris, la Cour prononcera la nullité de l'assemblée générale du 4 avril 2008 comme elle rejettera la demande en paiement de dommages et intérêts de la Société Gestion Immobilière que rien ne fonde ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'ensemble immobilier dont s'agit est régi par un règlement de copropriété résultant d'un acte notarié en date du 2 décembre 1965 régulièrement publié le 20 janvier 1967, volume 665, n° 24 à la Conservation des Hypothèques d'Ajaccio et incluant l'état descriptif de division ; que ce document, antérieur aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 n'a pas été mis en conformité avec ces textes, laquelle n'est cependant pas obligatoire ; qu'aux termes du titre II de cet acte (p. 3 et 4), l'ensemble immobilier « consiste en un ensemble de trois immeubles … chacun d'eux comprenant autant de groupes qu'il y a de bâtiments le composant » ; que les trois immeubles sont identifiés par les lettres A, B et C ; que l'immeuble « C », objet du présent litige, est composé de trois bâtiments dénommés groupe 1 (n° 13), groupe 2 (n° 15) et groupe 3 (n° 17) ; que ce même acte mentionne au paragraphe RECAPITULATION DES FRACTIONS DES PARTIES COMMUNES OU PARTS DE COPROPRIETE (p. 33) que les parties communes sont constituées de : « les parties communes générales construction c'est-à-dire celles portant sur l'ensemble d'un immeuble, les parties communes terrain, c'est-à-dire celles portant sur l'ensemble des immeubles, les parties communes spécial construction, c'est-à-dire celles portant sur le bâtiment ou groupe dont le local dépend » ; que ces deux dernières catégories de parties communes étant ensuite désignées (p. 34), en ce qui concerne plus particulièrement l'immeuble B selon les différents groupes, chaque groupe se voyant attribué 1. 000/ 1. 000ièmes des parties communes spécial construction ; qu'il est également prévu des charges communes spéciales à chacun des groupes ; que les copropriétaires de chaque entrée se voient donc attribuer des parties communes spéciales à ladite entrée ; que dès lors il convient de constater que le règlement de copropriété lui-même instaure une distinction telle que ci-dessus détaillée entre les différents groupes composant l'immeuble B de la Résidence TRIANA ; que cette organisation a d'ailleurs été mise en oeuvre par l'ensemble des trois groupes de l'immeuble B, lesquels ont constitué chacun un syndicat de copropriété dont il convient de rappeler que la défenderesse est le syndic de deux d'entre eux (n° 13 et n° 17) tel qu'indiqué par cette dernière dans les différents courriers intervenus entre la SARL de Gestion Immobilière et Monsieur René Marie X..., syndic bénévole du ... ; que la défenderesse elle-même a, dans sa correspondance du 25 mars 2008, reconnu la gestion interne de chaque groupe, invoquant par ailleurs l'absence de capacité de l'entretien de l'ossature du bâtiment ; que dès lors la défenderesse est mal fondée à soutenir l'inexistence juridique du syndicat dont s'agit ; que par requête en date du 10 décembre 2007, Monsieur René Z...saisissait le Président du Tribunal de grande instance d'Ajaccio d'une requête visant à la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété ; que par ordonnance du 14 décembre 2007, le Président de ce Tribunal désignait la SARL de Gestion Immobilière en qualité d'administrateur de l'immeuble B de la Résidence TRIANA sise... ; qu'il ressort des explications des parties que chaque entrée du bâtiment B possède une gestion interne ; que la demande de Monsieur René Z...est contradictoire en ce qu'elle demande la nomination d'un syndic pour le ...alors que cette fonction est déjà pourvue par la défenderesse ; qu'il semblerait que cette demande porte en réalité sur l'absence de syndic du syndicat « principal » de la copropriété mais qu'elle a été rédigée comme précédemment détaillé ; que la défenderesse ne pouvait l'ignorer pas plus qu'elle ne pouvait méconnaître l'existence de syndicat au 15 et au 17 de la même Résidence, étant elle-même syndic de ce dernier groupe et entretenant des relations suivies de plusieurs années avec le syndic bénévole du 15 ; que dès lors elle n'avait aucune capacité à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment B dans son ensemble, n'ayant été désignée que pour le n° 13 par l'ordonnance présidentielle déjà citée limitant ses prérogatives, lequel était par ailleurs déjà pourvu d'un syndic en sa propre personne ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'annulation de l'assemblée générale du 4 avril 2008 en son ensemble ; 

ALORS D'UNE PART QUE les fonctions de l'administrateur provisoire désigné par application de l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965 cessent dès l'acceptation de son mandat par le syndic ; que l'exposante faisait valoir l'irrecevabilité de l'action dès lors qu'elle était dirigée à son encontre en sa qualité d'administrateur provisoire alors que, s'agissant d'une action en nullité d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires, elle devait être dirigée contre l'exposante en sa qualité de syndic ; qu'en retenant que l'action engagée ne vise pas à annuler une délibération de l'assemblée générale, qu'elle est dirigée à l'encontre de l'auteur de la convention à qui il est dénié la capacité de pouvoir convoquer les copropriétaires du..., seule copropriété dont l'exposante a été désignée administrateur provisoire, que la demande porte sur le caractère irrégulier et illégitime de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale du 4 avril 2008 qui a été convoquée dans des conditions de forme la rendant inopposable aux copropriétaires du ..., pour en déduire que la société exposante a été à bon droit assignée en sa qualité d'administrateur ayant convoqué l'assemblée générale litigieuse, cependant que dés lors que la société exposante avait accepté le mandat de syndic, les fonctions de l'administrateur provisoire avaient cessé, la Cour d'appel a violé les articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir l'inexistence du syndicat des copropriétaires du ... ; qu'en retenant, par motifs adoptés, qu'il résulte du règlement de copropriété que l'ensemble immobilier consiste en un ensemble de trois immeubles, chacun d'eux comprenant autant de groupes qu'il y a de bâtiments le composant, que les trois immeubles sont identifiés par les lettres A, B et C, que l'immeuble B objet du litige, est composé de trois bâtiments dénommés groupe 1 (n° 13), groupe 2 (n° 15) et groupe 3 (n° 17), qu'au paragraphe « récapitulation des fractions de parties communes ou parts de copropriété », les parties communes sont constituées de : « les parties communes générales construction, c'est-à-dire celles portant sur l'ensemble d'un immeuble, les parties communes terrain, c'est-à-dire celles portant sur l'ensemble des immeubles, les parties communes spéciales constructions, c'est-à-dire celles portant sur le bâtiment ou groupe dont le local dépend », ces deux dernières catégories de parties communes étant ensuite distinguées, en ce qui concerne plus particulièrement l'immeuble B, selon les différents groupes, chacun se voyant attribuer 1000 millièmes des parties communes spéciales construction, qu'il est également prévu des charges communes spéciales à chacun des groupes, que les copropriétaires de chaque entrée se voient donc attribuer des parties communes spéciales à ladite entrée, pour en déduire que le règlement de copropriété lui-même instaure une distinction entre les différents groupes composant l'immeuble B de la Résidence TRIANA, les juges du fond n'ont pas caractérisé l'existence juridique du syndicat des copropriétaires du ... et privé leur décision de base légale au regard des articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ; 

ALORS ENFIN QU'il résulte de l'ordonnance du Président du Tribunal de grande instance d'Ajaccio du 14 décembre 2007 que l'exposante a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble B, lequel est composé de trois bâtiments, n° 13, n° 15 et n° 17 ; qu'en décidant que la société exposante a été désignée par ordonnance du 14 décembre 2007 que pour le ..., qu'elle n'avait aucune capacité à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment B dans son ensemble et pas davantage de se faire désigner syndic de l'immeuble B pris en ses trois bâtiments, que ceux-ci étant administrés de manière séparée, seule pouvait être envisagée, en application de la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU portant modification de la loi de 1965, une union des syndicats de cet ensemble immobilier à l'effet d'assurer la gestion et l'entretien d'éléments communs et la gestion de service d'intérêt commun, la Cour d'appel a dénaturé ladite ordonnance et violé l'article 1134 du Code civil ;