Cour de Cassation · civ3 — 1 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le moyen unique : 


Vu l'article 1217 du code civil ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 février 2010), que, par acte du 23 mai 1991, M. X... a donné à bail à M. Y... une maison d'habitation ; qu'après que ce bien a fait l'objet d'une division cadastrale en deux lots CV 30 et CV 31, M. X... l'a cédé à M. Z... ; que le locataire ayant contesté la régularité de cette vente, la cour d'appel, par arrêt irrévocable du 7 février 2007, a annulé la vente en ce qu'elle portait sur le lot cadastré CV 30 ; que pendant le cours de cette procédure, M. Z... a donné congé pour reprise au 31 mai 2000 à M. Y... qui l'a assigné en annulation de ce congé ; 


Attendu que pour dire valable le congé en ce qu'il porte sur le lot cadastré CV 31, l'arrêt retient que si la vente consentie à M. Z... a été annulée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 février 2000 en ce qu'elle a porté sur le lot cadastré CV 30 et qu'en conséquence de l'effet rétroactif de cette annulation, M. Z... ne pouvait donner congé pour ce lot CV 30 dont il est réputé n'avoir jamais été propriétaire, le congé est valable en ce qu'il portait aussi sur lot cadastré CV 31, formant l'intégralité des biens à usage d'habitation donnés à bail dès lors qu'aucune considération tirée de la consistance des biens ne peut venir interférer dans ce type de congé reprise ; 


Qu'en statuant ainsi, alors que le bien donné à bail d'habitation a fait l'objet d'une division cadastrale en deux lots, un lot comprenant salle de séjour, bureau et chambre, et un lot comprenant débarras, buanderie et salle d'eau, et qu'il s'en déduisait que ces biens étaient indivisibles matériellement et conventionnellement, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que l'indivisibilité avait cessé par le fait de l'expiration du bail, n'a pas donné de base légale à sa décision ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne M. Z... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et de Mme A... ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille onze. 


MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y... et autre 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR validé le congé reprise pour habitation personnelle délivré aux époux Y... par Monsieur Z... le 29 avril 1999, mais seulement en ce qu'il concerne le lot de l'immeuble sis ... à Martigues, cadastré section CV 31, dit en conséquence que le bail d'habitation initialement consenti aux intimés le 23 mai 1991 a été définitivement résilié le 31 mai 2000 et ordonné l'expulsion de Monsieur Y... et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ; 


AUX MOTIFS QUE, « la vente consentie à M. Z... par acte authentique du 4 avril 1996 a été annulée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 février 2007, à ce jour définitif, mais seulement en ce qu'elle a porté sur le lot n° 2 de l'immeuble cadastré section CV 30 ; qu'il s'ensuit que, par l'effet rétroactif de l'annulation, M. Z... est réputé n'avoir jamais été propriétaire de ce lot n° 2 ; par acte d'huissier du 29 avril 1999 M. Z... a entendu faire délivrer aux époux Y... un congé reprise pour habitation personnelle du logement donné à bail d'habitation le 23 mai 1991, ce en vertu des dispositions de l'article 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ledit congé devant prendre effet au 31 mai 2000 ; or, en raison de l'effet de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence et de l'annulation partielle de la vente des biens immobiliers sis ... à Martigues il n'est pas sérieusement contestable que M. Z... était alors dépourvu d'intérêt et de qualité à délivrer un tel congé reprise sur le lot n° 2 cadastré section CV 30, dont il n'avait pas la propriété et qu'il ne pouvait ainsi louer aux intimés ; que pour autant le congé litigieux portait bien également sur le lot de l'immeuble cadastré section CV 31 formant l'intégralité des biens à usage d'habitation donnés à bail par M. Z..., de sorte que l'on ne peut déduire de son inefficacité relativement aux biens non loués une irrégularité subséquente s'agissant des biens effectivement loués, ce alors même qu'aucune autre considération tirée de la consistance desdits biens ou de leur prix de vente ne vient interférer dans ce type de congé reprise ; qu'il y a lieu dès lors de faire droit à l'action de M. Z..., de valider le congé reprise du 29 avril 1999, mais seulement en ce qu'il concerne le lot de l'immeuble sis ... à Martigues cadastré section CV 31, et de dire que le bail initialement consenti aux intimés le 23 mai 1991 a été définitivement résilié le 31 mai 2000 ; que le jugement entrepris, qui a statué en sens contraire, sera infirmé en toutes ses dispositions ; que M. Michel Y... se maintenant encore dans les lieux plus de 9 ans plus tard, il échet d'ordonner son expulsion subséquente et celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt » ; 


ALORS, D'UNE PART, QUE le principe de l'indivisibilité de l'objet du bail interdit tout congé partiel, nonobstant la division du bien qui en est l'objet ; 
qu'en l'espèce le bail litigieux portait sur un appartement comportant une salle de séjour, un bureau, une chambre, un débarras, une buanderie et une salle d'eau formant une unité d'habitation unique et indivisible ; qu'à la suite d'une division cadastrale le bien loué s'est retrouvé sur deux désignations cadastrales CV 30, comportant le séjour, le bureau et la chambre et CV 31, comportant le débarras, la buanderie et la salle d'eau ; qu'en déclarant valable le congé pour reprise délivré par Monsieur Z... en ce qu'il concernait le seul lot dont il est propriétaire, à savoir le lot cadastré CV 31, la Cour d'appel, qui a validé un congé partiel malgré le principe de l'indivisibilité de l'objet du bail, a violé l'article 1217 du Code civil ; 


ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge ne peut faire droit aux prétentions d'une partie ou les rejeter sans préciser les pièces ou les éléments sur lesquels il fonde sa décision et procéder à leur analyse, même sommaire ; qu'en se bornant à affirmer que le lot de l'immeuble cadastré section CV 31 appartenant à Monsieur Z... formait l'intégralité des biens à usage d'habitation et qu'aucune considération tirée de la consistance des biens ne vient interférer dans ce type de congé reprise pour valider un congé partiel ne portant que sur l'immeuble cadastré section CV 31, la Cour d'appel, qui s'est déterminée par voie de pure affirmation, a privé sa décision de motif et violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ; 


ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'il y a indivisibilité lorsqu'il résulte soit de la nature de l'engagement, soit de la chose qui en fait l'objet, soit de la fin que l'on s'est proposé dans le contrat, que l'intention des contractants a été que la dette ne pût s'acquitter partiellement ; que Monsieur Y... et Madame A... faisaient valoir que le bien donné à bail comporte le lot n° 2 de l'immeuble cadastré CV 30 composé de deux rangements et d'une salle d'eau et, outre ces pièces, une salle de séjour, deux chambres et une cuisine situées dans l'immeuble cadastré CV31 ; qu'il s'agit d'une unité d'habitation unique ; qu'un congé partiel, portant sur la seule partie de la maison dont est propriétaire Monsieur Z..., était dès lors impossible, le bail portant sur l'ensemble des locaux situés sur ces deux parcelles étant indivisible, comme les locaux eux-mêmes, dans l'esprit des parties ; qu'en se bornant à relever que l'immeuble cadastré CV 31 formait l'intégralité des biens à usage d'habitation et que la consistance des biens n'interférait pas 






dans le congé pour le valider, sans rechercher si l'intention et le but recherché par les parties n'avait pas rendu l'obligation de délivrance pesant sur les bailleurs indivisible, de sorte que l'indivisibilité affectant l'obligation s'opposait à tout congé partiel, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1218 et 1221-5°) du Code civil.