Cour de Cassation · civ3 — 7 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant exactement énoncé que la desserte des parcelles expropriées, situées à l'intérieur de la zone d'aménagement concerté (ZAC) devait être appréciée non en fonction du seul usage de ces parcelles mais de la desserte de l'ensemble de cette zone, la cour d'appel qui n'était pas tenue par les constatations de l'expert, a souverainement retenu qu'à la date de référence, la desserte en eau potable, le réseau d'évacuation des eaux usées et l'alimentation en électricité basse tension n'étaient pas de capacité suffisante pour desservir l'ensemble de la ZAC ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu que la cour d'appel, retenant que le marché des terrains situés en ZAC était un marché captif puisque les collectivités ou les établissements habilités par elles se portaient acquéreurs des parcelles et choisissant parmi les éléments de référence, ceux qui lui sont apparus les meilleurs et les mieux caractérisés, compte tenu de la nature et de la situation des parcelles expropriées, a souverainement fixé la valeur de ces parcelles ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. X...aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à la SAEM Territoires la somme de 1 000 euros ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze. 


MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour M. X.... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme globale de 392. 675, 41 € le montant des indemnités d'expropriation revenant à M. X...et de l'avoir débouté du surplus de ses demandes ; 


AUX MOTIFS QU'à la date de référence du 7 mars 2005 les parcelles étaient situées au PLU applicable en zone 1 AUIx, et NP pour une superficie de 11. 356 m2 prise dans la parcelle ZA 8 ; que les zones 1AU sont ouvertes à l'urbanisation ; que les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et le règlement ; que les types d'occupation ou d'utilisation du sol autorisés sont ceux de la zone ou du secteur U correspondant à la zone 1AU où est situé le bien ; que sont interdites les constructions à usage d'habitation et de commerce de détail ; que la ZAC est affectée à la construction de bâtiments à usage industriel, logistique, commerce de gros, artisanal et/ ou de bureaux, ainsi qu'aux services aux entreprises (dont F hôtellerie-restauration) et activités annexes qui y sont liées ; que les parcelles, situées en zone 1AUIx, doivent en conséquence être considérées comme situées, au document d'urbanisme applicable, en zone constructible ; que la parcelle ZA 8 est pour partie (11. 356 m2) située en zone NP, soit une zone naturelle visant une protection très renforcée ; que ne sont autorisées dans cette zone que les opérations effectuées sur des opérations déjà existantes ainsi que les travaux et installations nécessaires aux services publics ; que cette zone ne peut en conséquence être considérée comme constructible ; qu'en ce qui concerne la desserte, les parcelles sont situées dans la ZAC « Rennes Atalante Apigné » créée par délibération du conseil de district en date du 22 juin 1988, approuvée le 21 décembre 1988 ; que par délibération du 19 mai 2000, Rennes Métropole a approuvé le dossier de création modificatif n° 1 et a reconfiguré le périmètre de la ZAC nouvellement appelée « ZAC d'Apigné » ; qu'il en résulte que, situées à l'intérieur du périmètre de la ZAC, la desserte des parcelles doit être appréciée non en fonction du seul usage desdites parcelles, mais doit être suffisante pour la desserte de l'ensemble de la ZAC ; que selon le rapport Y..., expert commis par l'exproprié, la desserte en eau potable est insuffisante pour desservir l'ensemble de la ZAC puisque le plan du réseau d'eau potable joint au rapport d'expertise fait état des ouvrages projetés pour la distribution d'eau potable dans la ZAC ; qu'il en résulte qu'à la date de référence la desserte en eau potable existante n'était pas suffisante pour desservir l'ensemble de la ZAC ; qu'il en est de même de la desserte en eaux usées puisqu'il apparaît sur le plan des réseaux que le secteur du « Gros Guillaume » situé en limite de la parcelle ZA 8 nécessite la création de canalisation de refoulement et gravitaire, ce qui implique que les canalisations existantes sont insuffisantes pour desservir ce secteur ; que de plus, en ce qui concerne la desserte en électricité basse tension, il n'est nullement établi que le réseau alimentant les parcelles soit de capacité suffisante pour la desserte de la zone, l'exproprié se contentant de procéder par affirmation, alors même que l'expert s'est contenté d'écarter le plan du réseau électrique en date du 07/ 03/ 2005, au motif qu'il ne faisait pas apparaître le réseau alimentant les parcelles ; que le seul fait que plusieurs entreprises soient aujourd'hui implantées sur les parcelles expropriées et soient donc alimentées en électricité basse-tension à la date de référence ne suffit pas à démontrer que cette desserte était suffisante pour l'ensemble de la zone d'autant que le premier juge avait constaté en 2003 que les réseaux existants étaient, encore à cette date, insuffisants pour la desserte de la zone, quand bien même ils desservaient les parcelles ; que les parcelles ne pouvant au regard des dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation recevoir la qualification de terrains à bâtir seront évaluées à la date de la présente décision selon leur usage effectif de terrains situés en zone privilégiée, soit en périphérie sud-ouest de la commune de LE RHEU, distante de Rennes de 10 km, entre la RD 224 et la RN 24 ; 


ALORS QUE selon les constatations de l'expert, toutes les parcelles, à la date de référence, étaient en zone constructible à usage d'activité, à l'exception d'une partie de la zone ZA 8 ; que cet ensemble était desservi par les réseaux à la date de référence, le tènement ZE 347, 348, 349 bénéficiant d'un " effet de vitrine " sur la RD 224 ; qu'en outre, l'usage effectif était bien à usage de construction puisque certaines constructions étaient, de fait, déjà réalisées, tel un bâtiment qui sert de plate-forme logistique à La Poste ; qu'en refusant dès lors de qualifier ces terrains de terrains à bâtir, la cour a violé les dispositions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme globale de 392. 675, 41 € le montant des indemnités d'expropriation revenant à M. X...et de l'avoir débouté du surplus de ses demandes ; 


AUX MOTIFS QUE les références de l'exproprié concernent des terrains qui étaient des terrains à bâtir entièrement viabilisés, donc non directement comparables aux biens expropriés ; que M. X...faisait référence au rapport Z..., expert désigné par la cour d'Appel de Caen dans le cadre d'une procédure revenant après cassation, et concernant les terrains A... également situés dans la ZAC d'Apigné ; que ce rapport de novembre 2006 faisait, après étude des jugements d'expropriation concernant des terrains utilisés pour l'agriculture mais bénéficiant d'une situation particulière, ressortir une valeur comprise entre 2, 30 et 6 euros du m2 pour des terrains ne pouvant pas recevoir la qualification de terrains à bâtir, situés en ZAC ou en zones d'aménagement ; que dans la mesure où, comme le relève M. Z..., le marché des terrains situés en ZAC est un marché captif puisque seules les collectivités ou les établissements habilités par elles se portent acquéreurs des parcelles, il convient pour évaluer les parcelles de se référer à l'étude réalisée par M. Z...concernant des expropriations réalisées entre janvier 2001 et décembre 2005 ; 


ALORS QUE pour fixer l'indemnisation devant revenir à M. X..., la cour s'est déterminée, sur le fondement du rapport Z..., selon des références tirées de terrains utilisés pour l'agriculture ; qu'en se déterminant ainsi, quand il était acquis aux débats, comme l'avait souligné M. X...dans ses écritures, que sur certaines parcelles litigieuses avaient été édifiés des bâtiments, notamment celui de La Poste, la cour, qui s'est déterminée selon des critères impropres à justifier l'indemnisation retenue, a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ;