Cour de Cassation · civ3 — 7 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que si les travaux réalisés à la suite de la délivrance du permis de construire du 2 septembre 2003 n'avaient pas totalement respecté les prescriptions de celui-ci et qu'un courrier des services de l'urbanisme de la mairie de Cannes du 10 mai 2007 confirmait qu'un procès-verbal d'infraction avait été dressé le 2 décembre 2004, l'infraction était prescrite à ce jour et retenu que les consorts X... ne justifiaient aucunement de ce qu'ils feraient l'objet d'une quelconque injonction de la ville de mettre les lieux en conformité avec le permis de construire, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes d'indemnisation et de remise en état des lieux à raison du non respect du permis de construire ne pouvaient être accueillies ; 



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 

Attendu que la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige, souverainement apprécié l'étendue du préjudice subi par les acquéreurs du fait de l'absence de raccordement du local au réseau d'assainissement ; 

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 

Attendu, d'une part, que le premier moyen ayant été rejeté, le moyen est devenu sans portée de ce chef ; 

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que dans la mesure où les consorts X... avaient été déboutés de leur demande au titre du non-respect du permis de construire et que si le notaire était tenu à une obligation de conseil et d'efficacité, il ne pouvait l'être que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il avait les moyens de procéder, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en l'état du rejet de la demande formée contre les vendeurs au titre du non respect du permis de construire et de la déclaration des vendeurs affirmant que l'immeuble bénéficiait d'un raccordement au tout à l'égout, il ne pouvait lui être reproché un manquement à son devoir d'information ni à celui de vérifier un point purement technique ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne Mme Y... et M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et M. X... à payer à M. A... et à Mme B... la somme globale de 1 500 euros et à M. C... et à la SCP Bertrand-Ricci-Lanteri-Scriva-Goirand a somme de 1 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... et M. X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par Me de Nervo, avocat de Mme Y..., et autre 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement qui a débouté Monsieur X... et Madame Y..., acquéreurs, de leur demande en paiement du coût des travaux de remise en état des lieux en conformité avec les prescriptions du permis de construire et de la moins value en résultant 

Aux motifs que le bien acquis par Florent X... et Maria de Fatima Y... avait fait l'objet d'une demande de permis de construire en date du 7 mars 2003 présentée par les propres vendeurs et obtenue le 2 septembre 2003 ; qu'il est établi que les travaux réalisés par la suite n'ont pas totalement respecté les prescriptions de ce permis de construire ; Ainsi il résulte d'un rapport d'expertise dressé à la demande de Florent X... et Maria de Fatima Y..., qu'un plancher a été édifié au 1er étage qui n'était nullement prévu dans les plans, qu'une fenêtre et qu'une verrière qui elles étaient prévues n'ont pas été créées et qu'enfin la finition des façades n'a pas été réalisée ; qu'un courrier des services de l'urbanisme de la mairie de Cannes en date du 10 mai 2007 confirme qu'un procès-verbal d'infraction a d'ailleurs été dressé le 2 décembre 2004 et semble-t-il n'a eu aucune suite, l'infraction étant d'ailleurs largement prescrite à ce jour ; Florent X... et Maria de Fatima Y... sollicitent tout à la fois le coût des travaux de remise en état des lieux en conformité avec les prescriptions du permis de construire à savoir la démolition du premier étage, création d'une fenêtre etc … ainsi que la moins-value qui résulterait de ces travaux dans la mesure où la disparition du plancher entraînerait une perte de surface de 48 m ² ; qu'une telle demande ne peut qu'être rejetée dans la mesure où ceux-ci ont acquis les lieux en l'état tel que cela est expressément mentionné en page 9 de l'acte de vente et que par ailleurs ils ne justifient nullement qu'ils feraient l'objet d'une quelconque injonction de la Ville de Cannes de mettre ceux-ci en conformité avec le permis de construire délivré le 2 septembre 2003 ; 

1° Alors que le vendeur est tenu de livrer un immeuble conforme à la règlementation d'urbanisme et aux prescriptions du permis de construire ; que la cour d'appel a constaté que l'acte de vente du bien acquis par les exposants faisait expressément référence à un permis de construire autorisant le changement de destination de l'immeuble (arrêt p 3) en immeuble à usage d'habitation ; qu'en énonçant que la non-conformité des travaux réalisés par les vendeurs ne pouvait être invoquée dès lors que les lieux avaient été acquis en l'état, sans tenir compte de ce que l'acte de vente faisait expressément état des travaux autorisés en vertu du permis de construire déterminant la destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1604 du code civil. 

2° Alors que lorsqu'un vendeur a caché à ses acquéreurs que le permis de construire qu'il avait obtenu n'avait pas été respecté et que les travaux réalisés par lui dans le but de donner à l'immeuble une destination de local d'habitation n'étaient pas conformes au règlement d'urbanisme et aux prescriptions du permis de construire, ce vendeur doit réparation à l'acheteur ; qu'en refusant de réparer le préjudice subi par les exposants sans s'expliquer sur la plus value obtenue par les vendeurs à raison de travaux dont ils avaient dissimulé l'illicéité aux acquéreurs, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil. 

3° Alors que les juges du fond ne peuvent justifier leur décision par des motifs dubitatifs ; qu'en déboutant les exposants de leur demande au motif qu'un procès verbal d'infraction n'avait « semble-t-il » eu aucune suite, la cour d'appel qui a statué par un motif dubitatif a violé l'article 455 du code de procédure civile 

4° Alors que les juges du fond ne peuvent fonder leur décision sur une simple affirmation ; qu'en affirmant que l'infraction au permis de construire était largement prescrite à ce jour sans en justifier d'aucune manière la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les demandeurs de leur demande au titre de leur préjudice locatif et de remboursement des intérêts d'emprunts 

Aux motifs que Florent X... et Maria de Fatima Y... ne justifient nullement que l'immeuble était inhabitable en l'état d'absence de raccordement au réseau d'assainissement ; 

Alors que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties lesquelles sont fixées par les conclusions de l'appelant et des intimés ; que dans leurs conclusions d'appel les époux A... ont fait valoir que l'immeuble qui avait été vendu n'était pas immédiatement habitable ; que les exposants ont soutenu qu'ils avaient subi un préjudice de ce fait ; qu'en rejetant la demande des acquéreurs au motif qu'ils ne démontraient pas que l'immeuble était inhabitable en l'absence de raccordement au réseau d'assainissement, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile. 



TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... et Madame Y... de leur demande à l'encontre de Maître Jean-Claude C... et de la SCP C... 
D... 


Aux motifs propres que dans la mesure où Florent X... et Maria de Fatima Y... ont d'ores et déjà été déboutés de leur demande au titre du non respect du permis de construire, il apparaît que la responsabilité du notaire ne peut être recherchée que pour l'existence dans l'acte de vente d'une mention erronée relative au raccordement au réseau d'assainissement ; or même si le notaire est tenu à une obligation de conseil et d'efficacité il ne peut l'être que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il a les moyens de procéder ; en l'espèce en l'état de la déclaration des vendeurs affirmant que l'immeuble bénéficiait d'un raccordement à tout à l'égout il ne pouvait lui revenir la charge de vérifier ce point purement technique 

Aux motifs à les supposer adoptés que la première faute reprochée au notaire consisterait à décrier un bâtiment à 3 étages d'une superficie de 202 m ² alors que légalement le bâtiment ne fait que deux étages pour une surface de 143 m ² ; qu'il convient de répondre que Monsieur X... et Madame Y... ont bien sûr visité le bâtiment avant de s'en porter acquéreurs ; ils ont ainsi pu s'assurer de la configuration des lieux et notamment du nombre d'étages ; Monsieur X... et Madame Y... ont également souscrit un prêt pour financer leur achat auprès du crédit mutuel ; or le contrat mentionne ainsi l'objet du prêt : achat d'une maison d'une surface habitable de 134 m ² comprenant un local commercial et deux lofts ; en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, un mesurage des lieux doit être effectué, toute la superficie existante de l'immeuble doit être mesurée tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente ; en l'espèce le cabinet VERYTEX a procédé au mesurage et son attestation mentionne une superficie de 202, 06 m ² ; c'est donc cette superficie qui a été indiquée dans l'acte notarié ; le fait que le mesurage incluse une superficie correspondant à une pièce construite illégalement n'entache ce mesurage d'aucune erreur ; la deuxième faute consisterait à indiquer dans l'acte que le bâtiment a été relié au réseau d'assainissement alors que ce n'est pas le cas ; il convient tout d'abord d'observer qu'à ce jour la vérification du système d'assainissement d'un bien immobilier mis en vente ne constitue pas une obligation légale ; il ressort de l'acte notarié en page 19 la mention suivante « le vendeur déclare qu'il existe un réseau public d'assainissement et que l'immeuble y est raccordé ; or d'une part cette mention relève de la seule déclaration des vendeurs et non des constatations personnelles du notaire, d'autre part aucun élément objectif ne pouvait permettre au notaire de douter de la sincérité de cette affirmation ; aucune faute du notaire n'est démontrée sur ce point ; la troisième faute consisterait à ne pas avoir vérifié le respect du permis de construire ni l'existence d'un procès verbal d'infraction ; Monsieur et Madame A... ont obtenu le 22 septembre 2003 un permis de construire en vue de changer la destination du local ; pour avoir visité les lieux Monsieur X... et Madame Y... ont pu se rendre compte que les travaux d'aménagement n'étaient pas achevés de sorte qu'aucun certificat de conformité ne pouvait être délivré ; de plus s'il est établi qu'un procès verbal d'infraction a été dressé le 2 décembre 2004 à l'encontre de Monsieur et de Madame A... pour non respect du permis de construire obtenu, il n'est pas démontré que le notaire ait eu connaissance de ce procès verbal ou ait été à même d'en soupçonner l'existence ; 

1° Alors que la cassation de l'arrêt sur la demande dirigée contre les vendeurs en raison de la non-conformité des travaux au permis de construire entraînera pas voie de conséquence la cassation de l'arrêt au titre de la responsabilité du notaire en application de l'article 625 du code de procédure civile 

2° Alors qu'en tout état de cause les notaires ont le devoir d'éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'ils dressent sont réunies eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'il leur appartient de vérifier la situation des immeubles au regard des exigences administratives et d'informer les parties des difficultés pouvant en résulter ; qu'en confirmant le jugement qui avait décidé que le notaire n'avait pas engagé sa responsabilité faute d'avoir vérifié la conformité de l'immeuble au permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil 

3° Alors que les notaires ont le devoir d'éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'ils dressent sont réunies eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en décidant que le notaire n'avait pas à vérifier l'existence du raccordement au tout à l égout mentionné dans l'acte, sans rechercher s'il n'avait pas l'obligation de mettre en garde les acquéreurs sur le fait que la mention relative au raccordement résultait de la seule déclaration des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil