Cour de Cassation · civ3 — 7 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mai 2009), que par acte du 26 avril 2006, la SCI BCS Diffusion, la SCI Saint-Jacques et M. X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 10 rue Mademoiselle Paris 15e, pour voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives au calcul des tantièmes de charges, pour valider le rapport de la société Cartographique de France, et pour ordonner une répartition des charges rétroactive à compter de la date respective d'acquisition de leurs lots et le remboursement des charges indues versées depuis ces dates ;


Sur le premier moyen :


Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;


Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que les copropriétaires doivent établir le caractère illicite de l'article cinq du règlement de copropriété au regard des prescriptions de l'article 10, alinéa 2, de la loi de 1965 prévoyant "qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5", qu'ils soutiennent ce caractère illicite en comparant les tantièmes de charges communes générales qui leur sont appliqués à l'heure actuelle en application du règlement de copropriété et ceux du projet modificatif établi le 21 novembre 2005 à la demande de l'assemblée des copropriétaires des 25 avril 2003 et 30 avril 2004 par la société cartographique de France, société de géomètres experts associés ; que cette comparaison établit des différences notables telles que soutenues dans les conclusions, que ce projet modificatif, non critiqué par le syndicat, a été établi en fonction des critères de l'article 5 susvisé, que cette comparaison est suffisante pour établir le caractère illicite de la clause de répartition des charges initiale comme non conforme à ces critères ;


Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi la répartition résultant de l'application du règlement de copropriété était contraire aux critères légaux de répartition des charges prévus à l'article 10 susvisé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


Condamne la société BCS diffusion, la société Saint-Jacques et M. X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société BCS diffusion, la société Saint-Jacques et M. X... à payer au syndicat des copropriétaires du 10 rue Mademoiselle à Paris 15e la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société BCS diffusion, de la société Saint-Jacques et de M. X... ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux conseils pour le syndicat des copropriétaires du 10 rue Mademoiselle à Paris 15e 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné une nouvelle répartition des charges à compter des dates d'acquisition respectives des lots par les trois copropriétaires, soit à compter du 15 février 1999 pour Monsieur X..., du 16 juillet 1999 pour la SCI BCS DIFFUSION et du 28 juillet 2003 pour la SCI SAINT JACQUES, et d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 10 rue Mademoiselle à rembourser le trop-perçu en résultant ;


AUX MOTIFS QUE les copropriétaires soutiennent que leur action ne vise pas à voir prononcer la nullité des dispositions du règlement de copropriété du 4 février 1953 définissant les tantièmes mais à faire déclarer réputées non écrites les stipulations du règlement de copropriété définissant les bases de la répartition des charges en application des dispositions combinées des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; que si cette action des copropriétaires est recevable, encore faut-il que ces derniers précisent les clauses du règlement de copropriété qui seraient illicites et qu'ils établissent ce caractère illicite au regard des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les copropriétaires ne précisent pas quelles clauses relatives à la répartition de charges du règlement de copropriété devraient être réputées non écrites, se bornant à se référer au tableau du règlement de copropriété récapitulant les tantièmes de propriété des parties communes attachés à chaque lot; que l'examen du règlement de copropriété permet toutefois à la Cour de constater que l'article cinquième du chapitre II de cet acte intitulé "répartition des charges communes" dispose que "les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des millièmes affectés à chaque lot, tels que ces millièmes sont indiqués plus haut, à l'exception comme il est également indiqué, des lots UN à SIX qui ne participeront pas aux dépenses concernant les escaliers et couloirs" (...) ; que les copropriétaires doivent établir le caractère illicite de cette clause au regard des prescriptions de l'article 10 alinéa 2 prévoyant "qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5" ; qu'ils soutiennent ce caractère illicite en comparant les tantièmes de charges communes générales qui leur sont appliqués à 1'heure actuelle en application du règlement de copropriété et ceux du projet modificatif établi le 21 novembre 2005 à la demande de l'assemblée des copropriétaires des 25 avril 2003 et 30 avril 2004 par la société cartographique de France, société de géomètres-experts associés ; que cette comparaison établit des différences notables telles que soutenues dans ses conclusions; que ce projet modificatif de la répartition des charges, non critiqué par le syndicat, a été établi en fonction des critères de l'article 5 susvisé; que cette comparaison est suffisante pour établir le caractère illicite de la clause de répartition des charges initiale comme non conforme à ces critères; que l'article cinquième litigieux est donc réputé non écrit, la Cour validant la nouvelle répartition des charges établie par la société cartographique de France le 21 novembre 2005 ; que cet article cinquième étant censé n'avoir jamais existé, il y a lieu d'opérer une nouvelle répartition des charges à compter des dates d'acquisition respectives des lots par les trois copropriétaires selon les précisions données au dispositif et de condamner le syndicat à rembourser le trop-perçu en résultant ;


ALORS QUE lorsqu'une clause de règlement de copropriété relative à la répartition des charges est réputée non écrite, la modification du règlement fixant la nouvelle répartition qui peut être décidée par l'assemblée générale des copropriétaires ou, à défaut, par décision de justice, ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la décision qui l'a ordonnée ; qu'en l'espèce, les juges d'appel, qui ont entériné la répartition des charges dans les termes proposés par l'expert-géomètre, se substituant à la précédente répartition de ces charges prévue à l'article 5 du règlement de copropriété, ont ordonné une nouvelle répartition des charges à compter des dates d'acquisition respectives des lots par les trois copropriétaires et condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser le trop-perçu en résultant ; qu'ils ont ainsi violé l'article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.






Moyen additionnel


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'article cinquième du chapitre II du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges communes était réputé non écrit et que la nouvelle répartition des charges applicable à l'immeuble 10 rue Mademoiselle dans le 15ème arrondissement de Paris était celle établie le 21 novembre 2005 par la société cartographique de France, société de géomètres-experts associés ;


AUX MOTIFS QUE les copropriétaires soutiennent que leur action ne vise pas à voir prononcer la nullité des dispositions du règlement de copropriété du 4 février 1953 définissant les tantièmes mais à faire déclarer réputées non écrites les stipulations du règlement de copropriété définissant les bases de la répartition des charges en application des dispositions combinées des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; que si cette action des copropriétaires est recevable, encore faut-il que ces derniers précisent les clauses du règlement de copropriété qui seraient illicites et qu'ils établissent ce caractère illicite au regard des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les copropriétaires ne précisent pas quelles clauses relatives à la répartition de charges du règlement de copropriété devraient être réputées non écrites, se bornant à se référer au tableau du règlement de copropriété récapitulant les tantièmes de propriété des parties communes attachés à chaque lot ; que l'examen du règlement de copropriété permet toutefois à la Cour de constater que l'article cinquième du chapitre II de cet acte intitulé "répartition des charges communes" dispose que "les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des millièmes affectés à chaque lot, tels que ces millièmes sont indiqués plus haut, à l'exception comme il est également indiqué, des lots UN à SIX qui ne participeront pas aux dépenses concernant les escaliers et couloirs" (...) ; que les copropriétaires doivent établir le caractère illicite de cette clause au regard des prescriptions de l'article 10 alinéa 2 prévoyant "qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5" ; qu'ils soutiennent ce caractère illicite en comparant les tantièmes de charges communes générales qui leur sont appliqués à 1'heure actuelle en application du règlement de copropriété et ceux du projet modificatif établi le 21 novembre 2005 à la demande de l'assemblée des copropriétaires des 25 avril 2003 et 30 avril 2004 par la société cartographique de France, société de géomètres-experts associés ; que cette comparaison établit des différences notables telles que soutenues dans ses conclusions; que ce projet modificatif de la répartition des charges, non critiqué par le syndicat, a été établi en fonction des critères de l'article 5 susvisé; que cette comparaison est suffisante pour établir le caractère illicite de la clause de répartition des charges initiale comme non conforme à ces critères; que l'article cinquième litigieux est donc réputé non écrit, la Cour validant la nouvelle répartition des charges établie par la société cartographique de France le 21 novembre 2005 ; que cet article cinquième étant censé n'avoir jamais existé, il y a lieu d'opérer une nouvelle répartition des charges à compter des dates d'acquisition respectives des lots par les trois copropriétaires selon les précisions données au dispositif et de condamner le syndicat à rembourser le trop-perçu en résultant ;


ALORS, D'UNE PART, QUE pour entériner la nouvelle répartition des charges dans les termes proposés par l'expert-géomètre, se substituant à la précédente répartition de ces charges prévue à l'article 5 du règlement de copropriété, la Cour d'appel s'est bornée à énoncer, d'une part que la comparaison entre les tantièmes de charges communes générales qui étaient appliqués en vertu du règlement de copropriété initial et ceux résultant du projet modificatif établi le 21 novembre 2005 par la société cartographique de France établissait des différences notables, et d'autre part que cette comparaison serait suffisante pour établir le caractère illicite de la clause de répartition des charges communes initiale comme non conforme aux critères prévus par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se fondant ainsi sur une simple comparaison, sans préciser explicitement en quoi la répartition des tantièmes de charges du règlement de copropriété initial ne respectait pas les critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;


ALORS, D'AUTRE PART, QUE les dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 imposent au requérant d'établir quelles stipulations du règlement de copropriété doivent être déclarées non écrites ; qu'en l'espèce, les juges d'appel, après avoir constaté que les copropriétaires ne précisaient pas quelles clauses relatives à la répartition des charges du règlement de copropriété devraient être réputées non écrites, ne pouvaient sans violer les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, s'abstenir de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de leurs propres constatations en faisant néanmoins droit à leur demande tendant à voir déclarer illégaux les tantièmes de charges déterminés dans le règlement de copropriété établi par acte notarié du 4 février 1953.