Cour de Cassation · civ3 — 15 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :


 Attendu qu'ayant souverainement retenu que n'était pas établie la réalité d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et relevé que les travaux d'aménagement réalisés n'avaient pas bénéficié de manière significative au fonds loué, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée relative à "l'arrivée" d'enseignes spécialisées de forte notoriété, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la SCI Sorgues Le Pontet aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Sorgues Le Pontet ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Sorgues Le Pontet.


 PREMIER MOYEN DE CASSATION (sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité)


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2006 entre la SCI Sorgues Le Pontet et la société Aubert, à son montant plafonné de 63.556,85 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées ;


 AUX MOTIFS QUE le motif de déplafonnement invoqué par la SCI « Sorgues Le Pontet » est une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, la demanderesse faisant valoir :


 - que le local est situé dans l'un des meilleurs secteurs commerciaux d'Avignon Nord qui a connu une mutation urbaine importante et qui, particulièrement bien desservi par le réseau autoroutier et par le TGV Méditerranée, a su drainer une population nombreuse de touristes, parisiens, propriétaires de résidence secondaires ou amateurs d'un week-end au grand air, pour devenir « avec sa densité économique l'unique pôle d'attractivité » ;


 - que plus précisément, l'ensemble de la zone commerciale où est situé le centre commercial d'Avignon Nord a été entièrement rénové en 2004 par la réalisation de travaux d'aménagement, le rendant plus attrayant et favorisant sa fréquentation, les travaux de réfection des parties communes, qui se sont élevés à 350.111,70 euros hors taxes, ayant consisté essentiellement dans l'amélioration des accès au centre : création d'un carrefour giratoire, élargissement des voies d'accès ;


 - qu'elle a fait réaliser des travaux dans ses parties privatives, à savoir : la réfection des parcs de stationnement, celle des éclairages extérieurs et l'aménagement paysager pour un montant hors taxes de 67.078 euros ;


 qu'il ne ressort d'aucune des pièces produites que la mutation urbaine alléguée aurait été postérieure à la prise d'effet du bail expiré qui porte sur un local situé dès l'origine dans le pôle d'attractivité invoqué, étant précisé :


 - qu'il n'est pas justifié que la desserte ferroviaire ou autoroutière aurait subi, depuis le début du bail expiré, des modifications qui auraient eu un impact direct sur la commercialité de la zone concernée ;


 - que si la Commission départementale de conciliation relève dans son avis que la zone commerciale « a connu un développement continu de son attractivité et a bénéficié de l'évolution démographique de son bassin de chalandise », cette appréciation d'un caractère général n'est illustrée par aucun exemple de nature à permettre à la cour de comparer l'évolution enregistrée entre la date de l'ancien bail et celle du bail renouvelé ; que s'il est justifié qu'il a été réalisé des travaux aux fins d'aménagement, d'une part, de l'accès aux parties communes de la zone commerciale et, d'autre part, de la circulation routière interne avec la création d'un troisième carrefour giratoire pour l'accès au magasin « Leader Price », et si la SCI « Sorgues Le Pontet » a corrélativement fait procéder à la réfection de ses parcs de stationnement privatifs et de leur éclairage, ainsi qu'à la réalisation du côté du magasin « Foire fouille », d'une rampe d'accès destinée aux camions de livraison, il n'en résulte pas pour autant que les capacités de stationnement dont bénéficiait la SA « Aubert France » auraient été augmentées, ni que l'aménagement de la circulation interne à la zone, justifié par l'implantation de très grandes surfaces, aurait amélioré de manière significative la commercialité du fonds exploité par la SA « Aubert France » ; qu'il s'ensuit que la SA « Aubert France » est fondée à demander la fixation du loyer à son montant plafonné de 63.556,85 euros hors taxes et hors charges ;


 1/ ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que la SCI Sorgues Le Pontet justifiait de la réalisation de travaux dans la zone commerciale dans laquelle étaient implantés les locaux loués, consistant en l'aménagement de l'accès aux parties communes de la zone et de la circulation routière interne avec la création d'un carrefour giratoire, justifiée par l'implantation de très grandes surfaces, mais également de la réfection de ses parcs de stationnement privatifs et de leur éclairage ainsi que de la réalisation d'une rampe d'accès destinée à ses livraisons, ce dont il résultait l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;.


 2/ ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'arrivée d'enseignes spécialisées de forte notoriété au cours du bail expiré n'avait pas été constitutive d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.


 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) (sur l'incidence de la modification notable des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré)


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2006 entre la SCI Sorgues Le Pontet et la société Aubert, à son montant plafonné de 63.556,85 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées ;


 AUX MOTIFS QUE s'il est justifié qu'il a été réalisé des travaux aux fins d'aménagement, d'une part, de l'accès aux parties communes de la zone commerciale et, d'autre part, de la circulation routière interne avec la création d'un troisième carrefour giratoire pour l'accès au magasin « Leader Price », et si la SCI « Sorgues Le Pontet » a corrélativement fait procéder à la réfection de ses parcs de stationnement privatifs et de leur éclairage, ainsi qu'à la réalisation du côté du magasin « Foire fouille », d'une rampe d'accès destinée aux camions de livraison, il n'en résulte pas pour autant que les capacités de stationnement dont bénéficiait la SA « Aubert France » auraient été augmentées, ni que l'aménagement de la circulation interne à la zone, justifié par l'implantation de très grandes surfaces, aurait amélioré de manière significative la commercialité du fonds exploité par la SA « Aubert France » ; qu'il s'ensuit que la SA « Aubert France » est fondée à demander la fixation du loyer à son montant plafonné de 63.556,85 euros HT et HC ;


 1/ ALORS QU'en affirmant qu'il ne résultait pas de la modification notable des facteurs locaux de commercialité relevée une amélioration de la commercialité du fonds exploité, sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle fondait sa décision, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;


 2/ ALORS QU'en déclarant qu'il ne résultait pas de la réfection, par la SCI Sorgues Le Pontet, de ses parcs de stationnement privatifs et de leur éclairage que les capacités de stationnement dont bénéficiait la société Aubert auraient été augmentées, et partant que cette modification notable des facteurs locaux de commercialité aurait présenté un intérêt pour le commerce exploité dans les lieux loués, quand il résultait des termes du bail à renouveler que l'utilisation de ce parking n'était pas prévue au bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;


 3/ ALORS QUE, subsidiairement, l'exposante faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (signifiées le 11 février 2010, p.12), qu'elle avait finalisé des travaux à hauteur de 67.078 euros HT, portant notamment sur le parking dont l'usage par la locataire n'était pas prévu au bail, mais qui était devenu à usage privatif pour la société Aubert, laquelle bénéficiait ainsi d'un accès et d'un stationnement éclairés et sécurisés ; qu'en ne recherchant pas, comme il lui était demandé, si ces modifications n'avaient pas présenté un intérêt pour une activité « au service de l'enfant et de la famille », dès lors qu'elle ne pouvait qu'être appréciable pour des femmes enceintes ou accompagnées de jeunes enfants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce.