Cour de Cassation · civ3 — 21 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Donne acte au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP d'architecture A. X...et J. Y..., la société d'assurances Allianz IARD, la société Bureau Véritas et la société Mutuelles du Mans assurances IARD ; 


Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le désordre invoqué par le syndicat des copropriétaires consistait en l'apparition de cloques en sous face du balcon situé au dessus de celui de M. Z... et que ce balcon ne constituait pas une pièce habitable, et, d'autre part, que l'article 21 du contrat de vente rappelait les obligations du vendeur tandis que l'article XI du même contrat précisait que l'acquéreur était informé de la teneur de la garantie d'achèvement à laquelle est tenu l'entrepreneur en application de l'article 1792-6 du code civil, la cour d'appel a déduit de ses constatations que le désordre invoqué ne rendait pas le bien objet de la vente impropre à sa destination et a exactement retenu, sans dénaturation, que la SCI Proimo vendeur en état futur d'achèvement ne s'était pas engagée à supporter la garantie légale de parfait achèvement pesant sur l'entrepreneur ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne le syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille onze. 


MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué confirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DOMAINE DES BASTIDES. 


AUX MOTIFS PROPRES QUE « La Cour n'est saisie que de l'appel limité du syndicat des copropriétaires Domaine des Bastides. 


Sur les demandes du syndicat de copropriété DOMAINE DES BASTIDES à l'encontre de la SCI PROIMO Le syndicat de copropriété soutient que la SCI PROIMO s'est engagée contractuellement envers M. Z... en état futur d'achèvement au titre de la garantie de parfait achèvement. 


L'acte de vente notarié du 10 décembre 2003 intervenu entre la SCI PROIMO reprend expressément en son article 21 au titre de la garantie des défauts de la chose vendue, les dispositions de l'article 1641-1 Code civil concernant les obligations légales du vendeur d'un immeuble à construire, en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-3. 


L'article XI du contrat précise quant à lui que l'acquéreur est informé de la teneur de la garantie de parfait achèvement à laquelle est tenu l'entrepreneur en application de l'article 1792-6 du Code civil intégralement reproduit. 


Aucune disposition expresse de l'acte de vente ne mentionne que la SCI PROIMO accepte, en sus des garanties légales sus-visées, de prendre en charge les obligations nées de la garantie de parfait achèvement. 


En conséquence, aucune obligation de faire ne peut être mise à la charge de la SCI PROIMO au titre de la réalisation des travaux d'imperméabilisation du balcon sous astreinte Sur la demande du syndicat de copropriété au titre de la garantie décennale. 


Aux termes de ses investigations complètes et minutieuses, M. A...a déposé un rapport définitif le 14 novembre 2007 confirmant l'existence de cloques au plafond du balcon de l'appartement Z... due à la migration de l'eau à travers le plancher du balcon supérieur. 


Au vu des constatations de l'expert et en l'absence d'autres éléments concernant l'existence de désordres d'infiltrations à l'intérieur de l'appartement de M. Z..., le syndicat de copropriété n'établit pas que ce désordre rend l'appartement impropre à sa destination, le balcon ne pouvant être considéré comme une pièce habitable. 


En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a exclu l'application de la garantie décennale pour ce désordre qui n'a d'incidence que sur le plan esthétique » (arrêt p. 4 et 5). 


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le vendeur en l'état futur d'achèvement n'est tenu que des garanties visées aux articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil ; il n'est pas tenu de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du même code » (jugement p. 7). 


1° ALORS QUE le contrat de vente en état futur d'achèvement en date du 10 décembre 2003 stipule expressément en son point XI et en sa mention Déclaration de Vente que le vendeur est tenu à une garantie de parfait achèvement, qu'en ayant jugé du contraire la Cour d'appel en a méconnu les termes en violation de l'article 1134 du Code civil. 


2° (Subsidiaire) ALORS QUE le caractère impropre d'un ouvrage à sa destination s'apprécie au regard de la fonction de cet ouvrage ; qu'en ayant alors jugé que la garantie décennale de la SCI PROIMO était exclue au motif que les infiltrations constatées au plafond du balcon de l'appartement de Monsieur Z... n'affectaient pas l'intérieur de l'appartement et que le balcon ne pouvait être considéré comme une pièce habitable, le désordre n'ayant alors une incidence que sur le plan esthétique, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1792 du Code civil.