Cour de Cassation · civ3 — 29 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Joint les pourvois n° D 10-150. 16 et n° K 10-19. 737 ; 

Sur le moyen unique du pourvoi n° D 10-15. 016, et la troisième branche du moyen unique du pourvoi n° K 10-19. 737, réunies et ci-après annexées : 

Attendu qu'ayant constaté que le contrat de bail stipulait que la société Open Sud gestion verserait au bailleur, M. X..., un loyer représentant 60 % du chiffre d'affaires réalisé et encaissé par la locataire au titre de l'exploitation de la villa, la cour d'appel, qui s'est référée à d'autres clauses du même contrat et qui a souverainement retenu que l'application dans les relations entre les parties au contrat de bail d'un tarif public des prestations d'hébergement avait déterminé l'engagement du bailleur et qu'en conséquence les remises commerciales accordées par la société Open Sud gestion à ses propres clients ne lui étaient pas opposables et ne pouvaient affecter l'assiette de calcul des loyers, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 

Sur la première branche du moyen unique du pourvoi n° K 10-19. 737, ci-après annexée : 

Attendu que la cour d'appel, qui, par son arrêt du 14 décembre 2009, a rouvert les débats quant à l'arriéré dû au bailleur par la société Open Sud gestion à compter du 1er janvier 2004, s'est, par son arrêt du 6 avril 2010, prononcée sur ces seuls chefs ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen unique du pourvoi n° K 10-19. 737 : 

REJETTE les pourvois ; 

Condamne la société Open Sud gestion aux dépens des pourvois ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Open Sud gestion à payer à M. Alain X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Open Sud gestion ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyen produit au pourvoi n° D 10-15. 016 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Open Sud gestion. 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré régulier un commandement de payer, constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par un bail, ordonné l'expulsion du preneur (la société OPEN SUD GESTION), condamné le preneur à verser au bailleur (Monsieur X...) une indemnité d'occupation, déclaré le bailleur recevable en sa demande de paiement des loyers échus avant le 4 décembre 2001 comme n'étant pas prescrits, condamné le preneur à payer au bailleur la somme en principal de 15. 837, 10 € au titre des arriérés de loyer pour la période écoulée entre l'année 1998 et le 31 décembre 2003 et, avant dire droit sur la fixation du montant de l'arriéré des loyers échus à compter de l'année 2004 et des indemnités d'occupation, ordonné la réouverture des débats, invité la bailleur à chiffrer ses demandes, condamné le preneur à remettre au bailleur les relevés d'occupation de sa villa du 4ème trimestre 2008 et de toute l'année 2009, sous astreinte, et renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoiries du mardi 16 février 2010 ; 

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur le fond, il est constant que le bail met à la charge du preneur « un loyer annuel HT représentant 60 % du chiffre d'affaires HT réalisé et encaissé par le preneur au titre des prestations d'hébergement liées à l'exploitation de la présente villa » et la garantie que « le loyer annuel minimal ne saurait être inférieur à 60 % du chiffre d'affaires généré par 12 semaines d'occupation de l'unité d'hébergement en question, étant entendu que sont exclues de l'assiette du loyer toutes recettes liées à la restauration et activités annexes » ; que par un avenant, il était convenu que pour les séjours personnels du bailleur, ce dernier bénéficierait d'une remise de 20 % sur le tarif public de la période considérée, la rémunération d'OPEN SUD étant limitée à 10 % du prix facturé ; que selon l'article 1161 du Code civil, toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier ; que quoique non expressément exprimée dans la détermination du chiffre d'affaires, l'application des tarifs publics publiés par le preneur comme base du prix des sous-locations, était au principe même de l'engagement du bailleur fondé sur la nécessaire prévisibilité de la rentabilité théorique de son investissement immobilier donné à bail commercial en considération de la valeur locative attribuée par la société OPEN SUD GESTION à son bien selon sa catégorie et le prix publie de la location ; que ce principe contractuel est confirmé par l'application expresse de la référence aux tarifs publics pour les séjours du bailleur ; qu'en outre, cette référence aux tarifs publics, bien que non exprimée, est encore nécessairement sous-entendue dans la détermination du montant de la garantie contractuelle, qui, à défaut, serait indéterminée et indéterminable ; que la thèse de la société OPEN SUD GESTION, visant à limiter la référence aux tarifs publics aux séjours du bailleur, aurait, en outre, pour effet de placer le bailleur dans une situation plus défavorable que les clients auxquels le preneur pourrait consentir n'importe quelles remises commerciales ; qu'il importerait peu de vouloir démontrer un prétendu avantage pour le bailleur de sa politique commerciale en direction des TO dès lors qu'il n'appartient pas à une partie à un contrat d'en modifier unilatéralement son économie fondatrice fût-ce dans un prétendu souci de ménager les intérêts de son cocontractant seul à même de décider de ce qui est conforme à ses intérêts ; que par conséquent, aux termes du bail, le preneur ne pouvait, sans l'accord préalable du bailleur, répercuter ces remises dans le calcul du chiffre d'affaires constituant l'assiette du loyer ; qu'en conséquence, les remises commerciales effectuées par la société OPEN SUD GESTION sont inopposables à Monsieur Alain X... en application de l'article 1134 du Code civil ; que Monsieur Alain X... a versé aux débats les décomptes, année par année, de ses créances de loyer, faisant ressortir la différence entre le montant du loyer versé et celui qui aurait dû être versé en application des tarifs publics applicables à la catégorie de la villa et aux périodes considérées ; que la société OPEN SUD GESTION fait valoir plusieurs contestations ; que s'agissant de l'année 1998, s'il apparaît que les tarifs publics mentionnaient une éventuelle remise de 10 % pour les séjours minimum de 7 nuits réservées avant le 12 avril 1998, la société OPEN SUD GESTION ne justifie aucunement de la réalisation de cette condition ; que s'agissant de l'année 1999, la société OPEN SUD GESTION objecte, à juste titre, qu'il y a lieu de calculer les loyers au prorata de la durée effective des séjours ; qu'en effet, rien n'interdit à la société OPEN SUD GESTION de proposer des séjours de courte durée ; que, par conséquent, l'arriéré s'élève à la somme de 3. 463, 19 € et non 3. 852, 38 € ; que pour les années 2000, 2001, 2002 et 2003, l'appelante n'apporte aucune critique sérieuse ; que l'appelante indique qu'à compter de l'année 2004, les tarifs publics ont été fixés sous la forme de fourchettes de prix ; que toutefois, cette modification unilatérale des bases d'exploitation de la villa vise manifestement à entretenir une opacité dans les conditions d'exploitation de la villa incompatible avec la clause d'un loyer fixé sur un pourcentage des recettes et de nature à minorer le montant du loyer que Monsieur X... était en droit d'escompter au regard des périodes d'occupation effective et du classement de leur villa ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire application de la fourchette basse ; qu'en outre, pour le calcul de l'arriéré à compter de l'année 2005, Monsieur X... n'a pas pris la fourchette haute, mais les tarifs (fixes) de l'année 2005 ; que cependant, il ressort des décomptes de la société OPEN SUD GESTION que certains séjours ont une durée inférieure à une semaine ; qu'alors que rien n'interdisait à la société OPEN SUD GESTION de louer la villa pour des courts séjours, il est nécessaire, comme le soutient l'appelante, de calculer les loyers dus au prorata de la durée des séjours ; qu'il suit des considérations qui précèdent que l'arriéré de loyer pour la période écoulée entre l'année 1998 et le 31 décembre 2003, doit être fixé à la somme de 15. 837, 10 € au paiement de laquelle la société OPEN SUD GESTION sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2006 et capitalisation des intérêts moratoires dus pour une année en application de l'article 1154 du Code civil ; qu'il conviendra de rouvrir les débats sur la fixation des arriérés au titre des années postérieures en invitant Monsieur X... à chiffrer sa demande au prorata de la durée des séjours sur la base des tarifs publics applicables à l'exception de la fourchette basse ; que sur le remboursement des frais d'entretien, aux termes du bail (clauses 5 et 6), les gros travaux limitativement visés à l'article 606 du Code civil resteront à la charge du bailleur et encore à l'exception du cas où ils seraient rendus nécessaires par la faute ou la négligence du preneur ; que le bailleur doit supporter l'ensemble des charges dues au titre de l'entretien des voiries, jardin, piscine et clôtures ainsi que tous les impôts et taxes qui y sont rattachés à l'exclusion de toute autre charge locative ; qu'en l'espèce, il ressort des débats que la société OPEN SUD GESTION a imputé au débit du compte de Monsieur X..., le 31 mars 1999, une somme de 106, 60 F (16, 25 €) et non de 1. 748, 57 F au titre d'une « vérification toiture » et le 30 août 2002 une somme de 127, 63 € pour un « dépannage des volets » ; que ces dépenses, qui ne relèvent aucunement des réparations locatives à la charge du bailleur, et dont il n'est pas établi qu'elles seraient dues à la vétusté, doivent être supportées par le preneur dont il faut observer qu'il n'a pas repris à son compte-à juste titre-le moyen tiré de la prétendue prescription de la demande afférente à la vérification de la toiture ; que la société OPEN SIM GESTION sera donc condamnée à payer à Monsieur X... la somme de 143, 89 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2006 avec capitalisation des intérêts moratoires dus pour une année en application de l'article 1154 du Code civil ; que sur la résiliation du bail, n'ayant pas régularisé les arriérés de loyer dans le mois du commandement de payer du 4 décembre 2006, visant la clause résolutoire, la société OPEN SUD GESTION, la clause résolutoire est acquise au 5 janvier 2007 ; que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société OPEN SUD GESTION et fixé l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et chargés à compter de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux-à compter du mois de janvier 2007, les sommes dues sont donc des indemnités d'occupation ; qu'enfin, ce chef de demande n'étant pas contesté, la société OPEN SUD GESTION sera condamnée à remettre à Monsieur X... les relevés d'occupation de sa villa du 4ème trimestre 2008 et de toute l'année 2009 dans les 15 jours de la signification du présent et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard ; que Monsieur X... qui ne justifie pas de la réalité de son préjudice sera débouté de sa demande de dommages-intérêts fondée sur l'article 1760 du Code civil ; 

ALORS QUE le juge ne saurait modifier les termes clairs et précis d'une convention, sous couvert de procéder à son interprétation ; qu'en estimant que les loyers devaient être calculés non pas en fonction du chiffre d'affaires HT « réalisé et encaissé » tenant compte des remises accordées aux tour-opérateurs, mais des tarifs publics, la Cour d'appel, sous couvert d'une interprétation de la convention des parties, en a dénaturé les termes clairs et précis, selon lesquels le loyer était égal à 60 % du chiffre d'affaires HT « réalisé et encaissé » par l'activité d'hébergement ; que la Cour a ainsi dénaturé le bail du 18 juin 1998 et violé l'article 1134 du Code civil. Moyen produit au pourvoi n° K 10-19. 737 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Open Sud gestion. 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR, au vu de pièces déposées par Monsieur X... le 11 février 2010, condamné la société OPEN SUD GESTION à payer à Monsieur X... la somme de 14. 222, 21 € au titre de l'arriéré des loyers du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2006 et capitalisation par application de l'article 1154 du Code civil ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le montant de l'arriéré échu depuis le 1er janvier 2004, la réouverture des débats n'a été ordonnée par la Cour suivant arrêt du 14 décembre 2009 que sur ce seul point (sauf les dépens et les frais irrépétibles), dans des conditions qu'il convient de préciser ; qu'alors que la Cour avait statué, notamment, sur les arriérés de loyers échus de 1998 à 2003 inclus, il s'agissait uniquement de faire application d'un calcul au prorata de la durée des séjours échus à compter du 1er janvier 2004 et les indemnités d'occupation dues à compter du 5 janvier 2007, sur la base des tarifs publics applicables à l'exclusion de la fourchette basse, selon les termes du dispositif de l'arrêt, comme le soutenait l'appelante, puisque il ressortait des décomptes de la société OPEN SUD GESTION que certains séjours ont une durée inférieure à une semaine (motifs page 8) ; qu'hormis ce calcul de l'arriéré échu depuis le 1er janvier 2004, que Monsieur X... était invité à produire au prorata de la durée des séjours, il n'existait pas d'autre question à trancher sur le seul point concerné par la réouverture des débats, et notamment pas sur la notion de tarifs publics applicables ; que l'argumentation de la société OPEN SUD GESTION est rappelée dans l'arrêt en ce qu'elle indique qu'à compter de l'année 2004 les tarifs publics ont été fixé sous la forme de fourchette de prix, ce à quoi il a été répliqué que cette modification unilatérale des bases d'exploitation de la villa vise manifestement à entretenir une opacité dans les conditions d'exploitation incompatible avec la clause d'un loyer fixé sur un pourcentage de recettes et de nature à minorer le montant du loyer que le bailleur était en droit d'escompter au regard des périodes d'occupation effective et du classement de sa villa, motivation qui sera reprise, en tant que de besoin dans le présent arrêt ; que dès lors la société OPEN SUD GESTION est mal fondée à produire et à alléguer, dans le cadre de la réouverture des débats, un décompte sur la base d'une fourchette de prix, qui ne correspond pas à l'interprétation de la convention donnée par la Cour sur la fixation du loyer ; que les décomptes produits par Monsieur X..., tant sur la période 1998-2003 que sur la période restant à apprécier à compter du 1er janvier 2004, l'ont été sur la base des tarifs publics publiés par la société OPEN SUD GESTION, ou à défaut sur la base de ceux connus les années antérieures, le litige qui a été tranché par la Cour portant sur la limitation ou non de cette référence aux séjours du bailleur et sur l'opposabilité des remises commerciales consenties aux tours opérateurs ; que par conséquent la société OPEN SUD GESTION n'est pas fondée à contester le mode de calcul effectué par le bailleur sur la base des tarifs publics publiés par elle, et ce conformément à l'arrêt du 14 décembre 2009, soit au prorata de la durée des séjours, la seule exclusion fixée par la Cour de la fourchette basse ne faisant l'objet d'aucune observation, étant observé que les éléments relatifs au nombre de jours figurant dans les décomptes des années 2004 à 2009, selon chaque mois, et au montant du chiffre d'affaires déclaré par le preneur pour obtenir la différence avec le tarif, sont identiques dans les décomptes produits par les parties ; qu'il en résulte que la demande de paiement de la somme de 14. 222, 21 € au titre des loyers du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2009 est parfaitement justifiée et qu'il convient d'y faire droit ; 

1°) ALORS QUE la réouverture des débats n'emporte pas la révocation de l'ordonnance de clôture lorsqu'elle est ordonnée pour permettre aux parties de conclure sur une question précise, l'affaire n'étant pas renvoyée à la mise en état et que, après l'ordonnance de clôture, aucune pièce ne peut être produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ; qu'en l'espèce, la Cour, aux termes de son arrêt du 14 décembre 2009, avait uniquement ordonné la réouverture des débats et invité le bailleur à chiffrer ses demandes sur la fixation du montant de l'arriéré échu depuis l'année 2004 ; qu'en se déterminant néanmoins au vu de pièces communiquées par Monsieur X... le 11 février 2010 après la clôture de l'instruction en date du 20 octobre 2009, la Cour a violé l'article 783 du Code de procédure civile ; 

2°) ALORS, subsidiairement, QUE la cassation à intervenir de l'arrêt du 14 décembre 2009 entraînera la cassation de l'arrêt attaqué par voie de conséquence, en application de l'article 625, 2nd alinéa, du Code de procédure civile ; 

3°) ALORS, en tout état de cause, QUE le juge ne saurait modifier les termes clairs et précis d'une convention, sous couvert de procéder à son interprétation ; qu'en estimant que les loyers devaient être calculés non pas en fonction du chiffre d'affaires HT « réalisé et encaissé » tenant compte des remises accordées aux tour-opérateurs, mais des tarifs publics, la Cour d'appel, sous couvert d'une interprétation de la convention des parties, en a dénaturé les termes clairs et précis, selon lesquels le loyer était égal à 60 % du chiffre d'affaires HT « réalisé et encaissé » par l'activité d'hébergement ; que la Cour a ainsi dénaturé le bail du 18 juin 1998 et violé l'article 1134 du Code civil.