Cour de Cassation · civ3 — 29 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Sur le moyen unique :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 novembre 2009), que le 23 janvier 2001, M. X..., agriculteur, a consenti à la SAFER Languedoc-Roussillon (la SAFER) une promesse unilatérale d'acquérir différentes parcelles ; que le 1er février 2001, les consorts Y... ont promis unilatéralement à la SAFER de lui vendre ces mêmes parcelles ; que n'ayant pu lever l'option dans le délai stipulé dans cette seconde promesse, la SAFER n'a pas acquis la propriété des parcelles ni, par conséquent, donné suite à la première ; que M. X..., dans le dernier état de ses conclusions, a demandé la condamnation de la SAFER à lui verser une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;


Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de rejeter cette demande alors, selon le moyen :


1°/ que la SAFER, professionnel de la vente de biens fonciers, qui fait signer à un attributaire une promesse unilatérale d'achat à son bénéfice et qui lui fait verser une somme correspondant au tiers du prix de vente, est tenue d'une obligation d'informer l'éventuel acquéreur sur la disponibilité exacte du bien et d'une obligation de bonne foi ; qu'en affirmant cependant que la promesse unilatérale de vente que la SAFER avait fait signer à M. X... n'engageait que le promettant et que la SAFER n'avait contracté aucun engagement et aucune obligation à l'égard du promettant, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;


2°/ que la SAFER, professionnel de la vente de biens fonciers, est tenue d'informer l'éventuel acquéreur sur la disponibilité exacte du bien avant de lui faire signer une promesse unilatérale d'achat et payer une somme correspondant au tiers du prix de vente ; qu'en retenant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à la SAFER, qui n'avait pourtant indiqué à M. X... en lui faisant signer une promesse unilatérale d'achat et verser le tiers du prix de vente, ni qu'elle n'était pas propriétaire du bien concerné, ni qu'elle ne disposait pas même d'une promesse de vente, en dépit de l'obligation d'information dont elle était tenue, au motif inopérant que l'absence de levée d'option pour la promesse de vente n'était pas imputable à la SAFER qui avait accompli dans les délais les diligences qui lui incombaient, et qu'il n'était pas critiquable de la part d'une SAFER de s'assurer d'un acquéreur avant d'approcher un vendeur potentiel, étant au demeurant noté que si rien n'était formalisé en l'espèce, le bien en cause était effectivement à vendre, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;


3°/ que la SAFER, professionnel de la vente de biens fonciers, est tenue d'une obligation de bonne foi à l'égard de l'attributaire auquel elle fait signer une promesse unilatérale d'achat et payer une somme équivalent au tiers du prix de vente ; qu'en retenant que l'absence de levée d'option pour la promesse de vente n'était pas imputable à la SAFER qui avait accompli dans les délais les diligences qui lui incombaient, et qu'il n'était pas critiquable de la part d'une SAFER de s'assurer d'un acquéreur avant d'approcher un vendeur potentiel, étant au demeurant noté que si rien n'était formalisé en l'espèce, le bien en cause était effectivement à vendre, pour considérer que la SAFER n'avait commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SAFER, vendeur professionnel de biens fonciers, qui avait désigné M. X... comme attributaire et qui lui avait fait signer une promesse unilatérale d'achat qu'elle avait rédigée en indiquant être propriétaire du bien visé et lui avait fait payer une somme correspondant au tiers du prix de vente, et qui lui avait finalement indiqué avoir attribué le bien à un autre candidat, sans détenir, en réalité, aucun engagement du vendeur puis en acceptant une promesse unilatérale de vente ne laissant qu'un délai de quinze jours pour lever l'option et obtenir l'accord des deux commissaires du gouvernement légalement prévu, accord qu'elle n'a pas réussi à obtenir dans les délais impartis, n'avait pas manqué à son obligation de bonne foi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;


4°/ que l'intermédiaire professionnel négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'en retenant que l'absence de levée d'option pour la promesse de vente n'était pas imputable à la SAFER qui avait accompli dans les délais les diligences qui lui incombaient, la tardiveté de l'obtention des approbations étant indépendante de sa volonté, et qu'il n'était pas critiquable de la part d'une SAFER de s'assurer d'un acquéreur avant d'approcher un vendeur potentiel, étant au demeurant noté que si rien n'était formalisé en l'espèce, le bien en cause était effectivement à vendre, pour considérer que la SAFER, vendeur professionnel de biens fonciers, qui avait pourtant rédigé et fait signer à M. X..., qu'elle avait désigné comme attributaire, une promesse unilatérale d'achat en indiquant être propriétaire du bien et lui avait fait payer une somme correspondant au tiers du prix de vente, sans détenir aucun engagement du vendeur puis en acceptant une promesse unilatérale de vente ne laissant qu'un délai de quinze jours pour lever l'option et obtenir l'accord des deux commissaires du gouvernement légalement prévu, accord qu'elle n'a pas réussi à obtenir dans les délais impartis, n'avait commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;


Mais attendu qu'ayant relevé que les parcelles en cause étaient effectivement disponibles au jour de la promesse d'achat et qu'il était précisé dans les conditions suspensives que cette promesse était soumise à l'avis des commissaires du gouvernement, retenu que l'absence de levée d'option pour la promesse de vente des parcelles litigieuses à la SAFER n'était pas imputable à celle-ci qui avait accompli dans les délais les diligences qui lui incombaient et rappelé à bon droit que la promesse d'achat n'engageait que le promettant, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard de M. X... n'était démontrée de la part de la SAFER dans l'exécution de ses obligations ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SAFER la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour M. X...



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de la SAFER DU LANGUEDOC ROUSSILLON à lui verser la somme de 300.000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice qu'elle lui a causé ;


AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de la promesse d'achat du 23 janvier 2001, Monsieur X... a promis d'acquérir de la SAFER DU LANGUEDOC ROUSSILLON des parcelles de terre pour une superficie de 23 ha 31 a au prix de 390.000 francs, si celle-ci en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promettant au domicile élu par celui-ci, expédiée au plus tard le 5 mars 2001 ; qu'il était précisé dans les conditions suspensives que cette promesse était soumise à l'avis des commissaires du gouvernement selon les dispositions du décret 61-610 du 14 juin 1961 modifié ; que suivant promesse de vente du 1er février 2001, Messieurs Yannick et Gaël Y... promettent de vendre à la SAFER des parcelles situées commune de SAUVE, cadastrées section AO, numéros 1, 2, 3, 4, 5 et 6 pour une surface totale de 29 ha 31 a au prix de 350.000 francs, la levée de l'option devant intervenir au plus tard quinze jours francs à compter de la réception ; que l'acceptation de cette promesse unilatérale de vente est intervenue le 5 février 2001 ; que les accords des commissaires du gouvernement nécessaires à l'acquisition par la SAFER sont intervenus le 15 février 2001 pour le ministère de l'agriculture et le 5 mars 2001 pour le ministère des finances, donc postérieurement au délai de levée d'option stipulée dans la promesse de vente ; que la promesse d'achat n'engage que le promettant, en l'espèce, Monsieur X...; que la SAFER n'a contracté aucun engagement, aucune obligation à l'égard du promettant ; que l'absence de levée d'option pour la promesse de vente des parcelles litigieuses n'est pas imputable à la SAFER, qui a accompli dans les délais les diligences qui lui incombaient ; qu'il ne saurait davantage être reproché à la SAFER d'avoir recherché un acquéreur et d'avoir reçu de lui une promesse unilatérale d'achat sans s'assurer au préalable que le bien était à vendre ; qu'il est en effet dans la logique de l'objectif assigné par la loi aux sociétés d'aménagement foncier de n'acquérir que pour revendre ; qu'il n'est dès lors pas critiquable de la part d'une SAFER de s'assurer d'un acquéreur avant d'approcher un vendeur potentiel, étant au demeurant noté qu'en l'espèce, si rien n'était formalisé, le bien en cause était effectivement disponible et à vendre ; qu'aucune faute de la SAFER dans l'exécution de ses obligations n'est ainsi démontrée ;


ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES, QUE l'acte sous seing privé du 1er février 2001 par lequel Messieurs Y... se sont engagés à vendre à la SAFER ou à son substitué si la demande en est faite par la SAFER par lettre recommandée dans le délai convenu, est devenu caduc, la SAFER n'ayant pas levé l'option dans le délai imparti ; qu'il est spécifié au paragraphe A des dispositions générales de la promesse de vente que « Passé cette date, par le seul fait de l'acquisition du terme, la SAFER sera déchue de plein droit de demander la réalisation de la vente » ; que la SAFER n'était manifestement pas en mesure de lever l'option dès lors que dans le délai de quinze jours imparti, elle avait seulement obtenu l'accord du commissaire du gouvernement du ministère de l'agriculture (le 15 février 2001), et non celui du commissaire du gouvernement du ministère des finances, qui n'interviendra que le 5 mars 2001, sur la rétrocession à Monsieur X... ; qu'en droit, il ne peut être valablement reproché à la SAFER d'avoir été ainsi déchue de plein droit du seul fait de l'expiration du terme, au motif d'une tardiveté de cette obtention, indépendante de la volonté des parties ; que l'avis des commissaires du gouvernement, selon les dispositions du décret du 14 juin 1961 modifié, figurait expressément dans la promesse d'achat signée le 23 janvier 2001 par Monsieur X... ; que ce dernier était donc parfaitement informé de cette exigence réglementaire ; qu'aucun engagement unilatéral ou synallagmatique postérieur à la promesse d'achat et à la promesse de vente n'est versé aux débats ; que soucieuse d'un arrangement amiable, la SAFER ne paraît pas avoir reçu de Monsieur X... aucune réponse à une proposition du 3 mai 2001, de scission de la propriété : environ 6 hectares étant destinés à une exploitation viticole et le reste ayant une vocation tournée vers l'élevage ; que par lettres des 6 décembre 2001 et 17 décembre 2002, la SAFER lui proposait un nouveau rendez-vous en vue d'un projet de vente ; qu'à l'examen de ces différents éléments soumis au contradictoire, Monsieur X... ne caractérise nullement l'existence d'une promesse de vente valant vente au sens de l'article 1589 du Code civil ; que le libellé même de sa demande est symptomatique de l'impossibilité pour le demandeur de rapporter la preuve d'un engagement synallagmatique ; que force est de constater cependant qu'il n'y a eu aucun accord entre Messieurs Y... et X... et que la promesse d'achat de Monsieur X... est devenue caduque, la levée de l'option n'ayant jamais eu lieu, d'où la restitution du cautionnement par lettre du 30 mars 2001 ; que Monsieur X... est mal venu et mal fondé à prétendre à une vente parfaite devant être publiée sans avoir au préalable attrait en la cause Monsieur Gaël Y..., propriétaire avec son frère ; que Monsieur X... ne justifie pas davantage d'agissements fautifs de Monsieur Y... ou de la SAFER ouvrant droit à dommages et intérêts en sa faveur ;


1°) ALORS QUE la SAFER, professionnel de la vente de biens fonciers, qui fait signer à un attributaire une promesse unilatérale d'achat à son bénéfice et qui lui fait verser une somme correspondant au tiers du prix de vente, est tenue d'une obligation d'informer l'éventuel acquéreur sur la disponibilité exacte du bien et d'une obligation de bonne foi ; qu'en affirmant cependant que la promesse unilatérale de vente que la SAFER avait fait signer à Monsieur X... n'engageait que le promettant et que la SAFER n'avait contracté aucun engagement et aucune obligation à l'égard du promettant, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


2°) ALORS QUE la SAFER, professionnel de la vente de biens fonciers, est tenue d'informer l'éventuel acquéreur sur la disponibilité exacte du bien avant de lui faire signer une promesse unilatérale d'achat et payer une somme correspondant au tiers du prix de vente ; qu'en retenant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à la SAFER, qui n'avait pourtant indiqué à Monsieur X... en lui faisant signer une promesse unilatérale d'achat et verser le tiers du prix de vente, ni qu'elle n'était pas propriétaire du bien concerné, ni qu'elle ne disposait pas même d'une promesse de vente, en dépit de l'obligation d'information dont elle était tenue, au motif inopérant que l'absence de levée d'option pour la promesse de vente n'était pas imputable à la SAFER qui avait accompli dans les délais les diligences qui lui incombaient, et qu'il n'était pas critiquable de la part d'une SAFER de s'assurer d'un acquéreur avant d'approcher un vendeur potentiel, étant au demeurant noté que si rien n'était formalisé en l'espèce, le bien en cause était effectivement à vendre, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;


3°) ALORS QUE la SAFER, professionnel de la vente de biens fonciers, est tenue d'une obligation de bonne foi à l'égard de l'attributaire auquel elle fait signer une promesse unilatérale d'achat et payer une somme équivalent au tiers du prix de vente; qu'en retenant que l'absence de levée d'option pour la promesse de vente n'était pas imputable à la SAFER qui avait accompli dans les délais les diligences qui lui incombaient, et qu'il n'était pas critiquable de la part d'une SAFER de s'assurer d'un acquéreur avant d'approcher un vendeur potentiel, étant au demeurant noté que si rien n'était formalisé en l'espèce, le bien en cause était effectivement à vendre, pour considérer que la SAFER n'avait commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SAFER, vendeur professionnel de biens fonciers, qui avait désigné Monsieur X... comme attributaire et qui lui avait fait signer une promesse unilatérale d'achat qu'elle avait rédigée en indiquant être propriétaire du bien visé et lui avait fait payer une somme correspondant au tiers du prix de vente, et qui lui avait finalement indiqué avoir attribué le bien à un autre candidat, sans détenir, en réalité, aucun engagement du vendeur puis en acceptant une promesse unilatérale de vente ne laissant qu'un délai de quinze jours pour lever l'option et obtenir l'accord des deux commissaires du gouvernement légalement prévu, accord qu'elle n'a pas réussi à obtenir dans les délais impartis, n'avait pas manqué à son obligation de bonne foi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;


4°) ALORS QUE l'intermédiaire professionnel négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'en retenant que l'absence de levée d'option pour la promesse de vente n'était pas imputable à la SAFER qui avait accompli dans les délais les diligences qui lui incombaient, la tardiveté de l'obtention des approbations étant indépendante de sa volonté, et qu'il n'était pas critiquable de la part d'une SAFER de s'assurer d'un acquéreur avant d'approcher un vendeur potentiel, étant au demeurant noté que si rien n'était formalisé en l'espèce, le bien en cause était effectivement à vendre, pour considérer que la SAFER, vendeur professionnel de biens fonciers, qui avait pourtant rédigé et fait signer à Monsieur X..., qu'elle avait désigné comme attributaire, une promesse unilatérale d'achat en indiquant être propriétaire du bien et lui avait fait payer une somme correspondant au tiers du prix de vente, sans détenir aucun engagement du vendeur puis en acceptant une promesse unilatérale de vente ne laissant qu'un délai de quinze jours pour lever l'option et obtenir l'accord des deux commissaires du gouvernement légalement prévu, accord qu'elle n'a pas réussi à obtenir dans les délais impartis, n'avait commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.