Cour de Cassation · civ3 — 28 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique pris en sa première branche : 

Vu les articles 13 a) et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Attendu qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ; que lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les dispositions de l'article 15 peuvent être invoquées par la société au profit de l'un des associés ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 septembre 2009), que la société civile immobilière du 11 rue du Conseiller Collignon, (la SCI), propriétaire d'un appartement donné à bail à M. X..., a, par acte d'huissier de justice du 19 novembre 2004, fait signifier à son locataire un congé aux fins de reprise pour habiter, délivré au visa de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 au profit de Mme Virginie Y..., associée de la SCI, puis l'a assigné, par acte du 30 mars 2006, aux fins de faire déclarer ce congé valable ; 

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'absence de référence, dans le congé, à l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le défaut de justification, lors de la délivrance de cet acte, de ce que le bailleur était une SCI familiale ayant qualité pour se prévaloir des dispositions de l'article 15-1 de cette même loi n'ont pas permis au locataire de vérifier la régularité, la réalité et la sincérité du congé et ont donc nécessairement, de ce seul fait, causé grief au locataire ; 

Qu'en statuant ainsi, en ajoutant à la loi des conditions qu'elle ne comporte pas, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société 11 rue du Conseiller Collignon la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société 11 rue du Conseiller Collignon 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR annulé le congé délivré à Monsieur X... le 19 novembre 2004 et D'AVOIR dit que le bail s'était renouvelé aux conditions antérieures à compter du 15 juillet 2005 ; 

AUX MOTIFS QUE la reprise d'un logement de nature à justifier un congé donné par le bailleur sur le fondement de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 doit s'entendre de la reprise pour habiter ; que la décision de reprendre, au sens et pour l'application de ce texte, ne peut émaner d'un bailleur personne morale, sauf si ce dernier est une société civile, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, laquelle peut exercer ledit droit de reprise pour habiter au profit de l'un de ses associés ; qu'il s'agit là d'une exception à la règle, selon laquelle les dispositions de l'article 15- I ne peuvent être invoquées que par des personnes physiques ; qu'en l'espèce force est de constater que ni la lettre du 17 mai 2004, informant Monsieur X... de la vente de l'immeuble du 11 rue du Conseiller COLLIGNON à la SCI du même nom, ni le congé du 19 novembre 2004, ne précisent que le nouveau bailleur est une société civile immobilière à caractère familial ; que surtout le congé ne fait pas mention de l'article 13, a de la loi du 6 juillet 1989 ; que c'est seulement à la lecture des pièces n° 4, 5, et 6 produites par la SC I appelante (livret de famille et actes de naissance), qu'apparaissent les liens de famille unissant les quatre associés de la SCI, à savoir : Monsieur François Y... et son épouse, Madame Natacha A..., gérante, laquelle ne figure pas sur l'extrait K bis de la société, sous son nom marital, madame Fatima Y..., soeur aînée de Monsieur François Y..., Mademoiselle Virginie Y..., bénéficiaire du droit de reprise, étant la fille de Monsieur Mohammed Faouzi Y... (né le même jour que Monsieur François Y..., à savoir le 26 février 1952) et de Madame Dominique Z... ; 

qu'il s'ensuit que la référence dans le congé au seul article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 est erronée, la SCI entendant se prévaloir des dispositions de l'article 13, a, de ladite loi ; que l'absence de référence dans le congé, à l'article 13, a, ainsi que le défaut de justification, lors de la délivrance de cet acte, de ce que le bailleur était une SCI familiale ayant qualité pour se prévaloir des dispositions de l'article 15- I, n'ont pas permis au locataire de vérifier la régularité, la réalité et la sincérité du congé ; qu'ils ont donc nécessairement, de ce seul fait, causé grief au locataire ;

- ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la seule référence à l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, incriminée par Monsieur Gilbert X... est effectivement insuffisante ; que ce texte ouvre la faculté au bailleur, personne physique, de donner congé à son locataire en vue de le reprendre pour luimême ou un membre de sa famille ; que lorsque, comme en l'espèce, c'est une société familiale qui veut exercer le droit de reprise au profit de l'un de ses associés, c'est l'article 13 de la loi, lequel se réfère à l'article 15, qui reçoit application ; que la SCI du 11 Rue du Conseiller Collignon ne peut arguer de ce que le visa de l'article 13 ne serait pas exigé par la loi dès lors que l'article 15- I édicte qu'« à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué » ; que le locataire doit être en mesure d'en vérifier la réalité et la sincérité ce qui était en l'occurrence d'autant plus difficile pour Monsieur X... que le congé lui était délivré par une personne morale différente de celle qui lui avait consenti le bail du 1er juillet 1993 ; que l'absence de mention de l'article 13 dans le congé lui a donc porté grief ; 

ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 13, a) de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, il peut se prévaloir des dispositions de l'article 15- I de la même loi et donner congé au locataire afin de reprendre le logement au profit de l'un de ses associés ; que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévu à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; que les conditions de formes prescrites à peine de nullité par l'article 15 exigent seulement que le congé indique le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ; que l'arrêt attaqué a annulé le congé délivré par la SCI du 11, rue du Conseiller Collignon au motif que l'acte ne précisait pas que la société bailleresse était une société civile immobilière à caractère familial et ne mentionnait pas les dispositions de l'article 13, a) de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n'avait pas permis au locataire de vérifier la régularité, la sincérité et la réalité du congé ; qu'en statuant ainsi quand l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas, à peine de nullité, que le congé mentionne le caractère familial de la société bailleresse ou reproduise les dispositions de l'article 13, a), la Cour d'appel a violé les articles 10, 13, a) et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

ALORS, d'autre part, QUE lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que la validité du congé aux fins de reprise n'est subordonnée à aucun contrôle préalable ; qu'en annulant le congé aux fins de reprise délivré par la SCI bailleresse au profit de l'un de ses associés au seul motif que l'absence de référence dans l'acte à l'article 13, a) de la loi de 1989 ne permettait pas au locataire d'effectuer un contrôle a priori de la régularité, la sincérité et la réalité du congé, la Cour d'appel a violé l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ; 

ALORS, encore, QU'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public ; qu'en annulant pour vice de forme le congé délivré par la SCI du 11, rue du Conseiller Collignon, sans rechercher en quoi l'absence de justification lors de la délivrance du congé du caractère familial de la SCI bailleresse, non prévue à peine de nullité, constituait l'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du Code de procédure civile ; 

ALORS, enfin, QUE l'article 13, a) de la loi du 6 juillet 1989 édicte une règle de fond relative à la capacité d'une société civile, constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu'au quatrième degré inclus, d'invoquer au profit de l'un de ses associés les dispositions de l'article 15 de la même loi ; que cet article ne pose aucune exigence de forme quant à sa mise en oeuvre autres que celles prescrites par les dispositions de l'article 15- I auxquelles il renvoie ; qu'en annulant le congé délivré par la SCI du 11, rue du Conseiller Collignon au motif que la référence au seul article 15- I était erronée, la SCI entendant se prévaloir des dispositions de l'article 13, a) de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel, a violé les textes susvisés.