Cour de Cassation · civ3 — 28 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le premier moyen : 

Vu l'article 552 du code civil ; 

Attendu que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 4 mai 2010), que les époux Z...- D... sont propriétaires d'un immeuble situé au... (ci-après le " 403 ") surplombant la partie à usage de commerce et le passage de l'immeuble contigu situé au 405 de la même rue (ci-après le " 405 "), appartenant à la SCI C...- Mathieu (la " SCI ") ; que la société Le Croquembouche a fait réaliser des travaux dans l'immeuble situé au 405 consistant à démolir le mur situé entre le passage et l'atelier afin de joindre cet espace au local commercial où elle exploite un fonds de commerce de pâtisserie ; que les époux Z...- D... alléguant divers désordres résultant de ces travaux, ont demandé, en particulier, la démolition des poteaux de bétons traversant la cave de l'immeuble situé au 403 et la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient avant l'exécution des travaux ; que la SCI et la société Le Croquembouche, aujourd'hui dissoute après le décès de son gérant, représentée par son liquidateur amiable, Mme Y..., ont demandé reconventionnellement que les époux Z... soient déboutés de leur demande et qu'il soit jugé que la propriété de la cave située sous les immeubles situés au 403 et au 405 est partagée entre les propriétaires desdits immeubles à l'aplomb du mur mitoyen séparant ces deux fonds ; 

Attendu que pour débouter la SCI et Mme Y..., ès qualités, de leur demande, l'arrêt, qui relève que les époux C...- E... ont acquis, par acte des 12 et 14 mars 1936, l'immeuble situé au 403 alors qu'ils étaient propriétaires du 405, puis ont, par acte du 2 août 1994, vendu aux époux Z... le 403 et procédé à la donation partage entre leurs enfants de leur patrimoine, par acte du 15 janvier 1968, dont l'immeuble situé au 405 et que, dans cet acte, il était prévu que le passage à usage d'atelier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du 403 soit annexé au rez-de-chaussée de l'immeuble 405 à usage de commerce de pâtisserie, retient que ni l'acte du 2 août 1944, ni celui du 15 janvier 1968 ne mentionnent l'existence d'une cave ni n'évoquent l'attribution d'une cave à l'un des quelconques lots et qu'il résulte de la configuration des lieux que la cave dans sa disposition d'origine était située sous l'immeuble situé au 403, distincte de celle de l'immeuble situé au 405, qu'elle n'a jamais fait l'objet d'un démembrement et que les époux Z... rapportent la preuve par titre de leur propriété sur la cave située sous la largeur de leur immeuble ; 

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que les époux Z... ne rapportaient pas la preuve par titre ou par prescription acquisitive de leur propriété sur la partie de la cave située sous l'immeuble n° ..., propriété de la SCI, a violé les textes susvisés ; 

Et sur le second moyen : 

Vu l'article 624 du code de procédure civile ; 

Attendu que la cassation sur la premier moyen entraîne l'annulation par voie de conséquence des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum la SCI C...- Mathieu et Mme Y..., prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Le Croquembouche, à démolir les poteaux de béton traversant la cave de l'immeuble situé... et remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient avant l'exécution des travaux par ces sociétés, dit que cette condamnation était assortie d'une astreinte provisoire de cent euros par jour à défaut d'exécution des travaux nécessaires pour mettre fin aux empiétements au-delà d'une durée de six mois à compter de la signification de l'arrêt, et les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt rendu le 4 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; 

Condamne les époux Z... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer à la SCI et à Mme Y... épouse C..., ès qualités, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux 
Z... 
; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la SCI C...- Mathieu et Mme Y..., épouse C... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné in solidum la SCI C... MATHIEU et madame Y..., prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Le Croquembouche, à démolir les poteaux de bétons traversant la cave de l'immeuble situé... et remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient avant l'exécution des travaux par ces sociétés, comprenant l'enlèvement des dépôts de gravats et coulées de boue issus de ces travaux, suivant les préconisations de l'expert judiciaire décrites à la page 13 de son rapport sous réserve de leur exécution sous la direction d'une maîtrise d'oeuvre avec le concours d'une BET de structure et d'un contrôleur technique si nécessaire, reprises destinées à mettre fin aux empiètements constatés dans l'immeuble appartenant aux époux 
Z... 
et d'AVOIR condamné in solidum la SCI C... MATHIEU et madame Y... prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL LE CROQUEMBOUCHE à payer aux époux 
Z... 


D... 
la somme de 12. 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en cause d'appel ; 

AUX MOTIFS QUE « la Cour relève que, suivant acte des 12 et 14 mars 1936, les époux C... 
E... ont acquis de madame Jeanne F... veuve G... l'immeuble situé... ; ils étaient également propriétaires de l'immeuble situé... ; ils se sont trouvés propriétaires des deux immeubles contigus ; suivant acte du 30 septembre 1963, ils ont donné à bail commercial à leur fils Bernard qui exploitait le fonds de commerce de pâtisserie, l'immeuble du 405 ainsi que le local à usage d'atelier et de passage dépendant de l'immeuble contigu du 403 leur appartenant ; à l'occasion de la donation partage de leur patrimoine entre leurs trois enfants reçu le 15 janvier 1968, ils ont attribué à leur fils Bernard qui exploitait le fonds de pâtisserie au rez-de-chaussée de l'immeuble du 405, le passage situé dans l'immeuble 403 à usage d'atelier de sorte qu'une pièce du premier étage de l'immeuble du 403 surplombe le passage appartenant depuis lors au 405 ainsi qu'il est dit à l'acte de donation partage attribuant à Françoise C... la propriété du 403 avec la mention : « qu'une partie de l'immeuble... surplombe la partie à usage d'atelier et de passage de l'immeuble 405 de Lille faisant état de l'article deuxième ci-dessus » ; suivant acte reçu le 16 octobre 1996, cet immeuble a été vendu par monsieur Bernard C... à la SCI C... MATHIEU, dont le gérant était son fils Bruno dans lequel la SARL Le Croquembouche exploitait le fonds de pâtisserie traiteur ; ce passage a été l'objet de travaux de démolition du mur du rez-de-chaussée et de son remplacement par des piliers par la SCI C... MATHIEU, désormais propriétaire de l'immeuble du 405, afin de le réunir au commerce du rez-de-chaussée, travaux à l'origine du présent procès ; le 2 août 1994, les époux 
Z... 
ont acquis l'immeuble du 403 de Françoise C... lequel ne mentionne pas l'existence d'une cave ; l'acte de donation partage de 1968 n'évoque pas davantage l'existence ou l'attribution d'une cave à l'un des quelconques lots ; il se déduit de l'ensemble de ces éléments qu'à l'origine, les immeubles situés au 403 et au ... à Roncq étaient distincts ; dans leur acte de donation partage des deux immeubles contigus réunis dans leurs mains, les époux C... 
E... ont prévu et opéré le démembrement d'une partie de cet immeuble, à savoir le passage à usage d'atelier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du 403 pour l'annexer au rez-de-chaussée de l'immeuble 405 à usage de commerce de pâtisserie ; l'acte de partage ne prévoit aucune autre modification par rapport à l'état antérieur des deux immeubles et notamment à leur état de 1936, préalable à l'acquisition par les époux C... 
E... ; les plans en coupe des deux immeubles démontrent que ces derniers étaient séparés par un mur mitoyen depuis le sous-sol de la cave jusqu'au faîte de l'immeuble ; c'est ce mur mitoyen au rez-de-chaussée dans sa partie séparant le passage et l'atelier et le local commercial qui a été supprimé et remplacé par des micro-pieux fondés dans le sol de la cave par perforation de la voûte depuis le rez-de-chaussée de l'immeuble du 405 ; or, il apparaît à la lecture du plan établi par l'expert judiciaire figurant en annexe 2 de son rapport, confirmé par les photographies produites aux débats, qu'il s'agit d'une cave voûtée d'un seul tenant, comportant sur le pourtour des étagères en pierre sur piliers en pierre, située exactement sous l'immeuble 403 dans sa disposition d'origine, distincte de celle de l'immeuble 405 de sorte que la cave objet du litige appartenait à un seul des deux fonds ainsi que le soutiennent à raison les époux 
Z... 
; or, ainsi que les parties en conviennent, ni les actes de transfert de propriété, ni l'acte de donation partage ne font état d'une cave ; par ce dernier, les donateurs se sont bornés à transférer uniquement la propriété du passage contigu au magasin, sans autre précision ; l'acte du 28 décembre 1967 par lequel les époux C... 
E... ont donné à bail à compter du 1er janvier 1968 l'immeuble 403 à usage d'habitation et de commerce au rez-de-chaussée à un horloger fait état de l'absence de garantie du bailleur pour la présence d'eau dans la cave ; cette mention a été barrée ; dès, il ne peut en être tiré aucune conséquence dans le présent litige dans la mesure où il est impossible de déterminer avec certitude si cette mention a été barrée pour l'absence de garantie ou pour l'absence d'eau ; toutefois, en transférant la propriété du passage de l'immeuble 403 à l'immeuble 405, les donateurs n'ont pris aucune disposition sur la propriété de la cave située sous l'immeuble du 403 ; en outre, cette cave ne comporte et n'a jamais comporté d'accès depuis l'immeuble 405, mais uniquement un accès situé sous un escalier de l'immeuble du 403 ; d'ailleurs, il résulte des constatations de l'expert judiciaire que le forage des pieux mis en oeuvre par la SCI C... MATHIEU a été opéré par percement de la voûte et du pavage de la cave, ce qui n'est pas contesté ; il s'en déduit que la cave n'a jamais fait l'objet de démembrement et que les époux 
Z... 
rapportent la preuve par titre de leur propriété sur la cave située sous la largeur de leur immeuble » ; 

1°) ALORS QUE le propriétaire du sol est présumé propriétaire de la cave en tréfonds même si l'acte qui lui attribue la propriété du sol ne le précise pas ; qu'il n'en va autrement que si celui qui se prétend propriétaire de cette cave prouve son droit au moyen d'un titre ou d'une prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que l'acte de donation partage du 15 janvier 1968, opérant démembrement, avait donné la propriété du passage et de l'atelier dépendant jusqu'alors de l'immeuble sis au numéro 403 au propriétaire de l'immeuble sis au numéro 405 ; que ce passage et cet atelier se trouvant au rez-de-chaussée et la propriété du sol n'ayant pas été réservée au propriétaire de l'immeuble sis au numéro 403, dont les étages se trouvaient en surplomb de cette partie ainsi attribuée, cette opération avait eu pour effet nécessaire de conférer au propriétaire de l'immeuble sis au numéro 405 la propriété de la cave dans sa partie se trouvant sous le passage et l'atelier ; que, tout en constatant qu'aucun titre n'attribuait à l'immeuble sis au numéro 403 la propriété de la cave, la Cour d'appel a néanmoins considéré que cette partie de la cave dépendait de l'immeuble sis au numéro 403 au motif que les donateurs n'avaient pris aucune disposition sur la propriété de la cave et que celle-ci n'avait jamais comporté d'accès depuis l'immeuble 405 mais uniquement depuis l'immeuble du 403 ; qu'ainsi, la Cour a violé l'article 552 du Code civil par refus d'application ; 

2°) ALORS QUE, permettant de combattre la présomption de propriété du dessous, le titre de propriété n'est pas réductible à de simples circonstances de fait ; que la Cour a constaté que les époux 
Z... 
ne disposaient d'aucun titre de propriété sur la cave, notamment en sa partie se trouvant sous le passage et l'atelier ; qu'elle a seulement constaté qu'avant les travaux ayant consisté à supprimer le mur, anciennement mitoyen, se trouvant au rez-de-chaussée, la cave était d'un seul tenant et était exactement située sous l'immeuble 403 dans sa disposition d'origine, et qu'elle était distincte de celle de l'immeuble 405 ; qu'elle a encore constaté que l'accès à la cave ne se faisait qu'à partir de l'immeuble 403 ; qu'en considérant cependant que les époux 
Z... 
faisaient la preuve par titre de leur propriété sur la cave située sous la largeur de leur immeuble, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé les articles 544, 552 et 1315 du Code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI C... MATHIEU et madame Y... veuve C..., ès qualités, de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

AUX MOTIFS QUE « la SCI C... MATHIEU ainsi que madame Y... en qualité de mandataire ad hoc de la SARL Le Croquembouche sont mal fondés en leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dès lors que les époux 
Z... 
prospèrent dans leur action en suppression des empiètements réalisés » ; 

ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation qui sera prononcée en vertu du premier moyen aura pour conséquence nécessaire d'entraîner la cassation de l'arrêt du chef de son dispositif ayant débouté la SCI C... MATHIEU et madame Y... ès qualités de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.