Cour de Cassation · civ3 — 5 juillet 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Donne acte au syndicat des copropriétaires du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Schaeffler France ;


 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des pièces de la procédure que le syndicat des copropriétaires ait soutenu devant la cour d'appel qu'il était bien fondé à différer la réalisation des travaux d'entretien et de remise en état de l'installation de chauffage dès lors que la société Adar ne s'était pas acquittée du payement des charges qui lui incombaient ; que, de ce chef, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;


 Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il s'évinçait de la combinaison des stipulations du règlement de copropriété que les seuls éléments de l'installation de chauffage constitutifs des parties privatives étaient ceux inclus à l'intérieur des lots 1201 et 1204, ce qui n'était pas le cas de la chaufferie et de la sous-station situées en sous-sol de l'immeuble et que la remise en service du chauffage dans les locaux de la société Adar nécessitait la réalisation de travaux sur les parties communes décidés et budgétés par les assemblées générales antérieures à celle de 2005, la cour d'appel en a exactement déduit que le syndicat des copropriétaires avait engagé sa responsabilité pour défaut d'entretien des parties communes pour ne pas avoir entrepris les travaux avant d'avoir été saisi d'une demande écrite de l'acquéreur des lots ;


 D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;




 Condamne le syndicat des copropriétaires du 82/86 quai de la Loire à Paris 19ème aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 82/86 quai de la Loire à Paris 19ème ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.


 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 82/86 quai de la Loire à Paris 19ème.


 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;


 EN CE QU'il a condamné le syndicat des copropriétaires du 82/86 QUAI DE LA LOIRE 75019 PARIS à verser à la SCI ADAR une somme de 131.250 € à titre de dommages-intérêts ;


 AUX MOTIFS QUE « les locaux à usage industriel et commercial vendus par la société INA FRANCE devenue SCHAEFFLER FRANCE bénéficient du chauffage urbain distribué par la CPCU à partir d'une sous-station ad hoc ; que les parties sont contraires sur la qualification juridique de l'installation de chauffage desservant les lots numéros 1201 et 1204 ; que le règlement de copropriété classe dans les « choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception » : « (…) – les compteurs et les réservoirs de canalisation de toutes sortes en tant qu'ils ne sont pas affectés à l'usage particulier d'un local ; (…) – (…) les locaux de la chaufferie (…) ; - tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d'éclairage et de chauffage (…) » (pages 110 et 111) ; que le règlement de copropriété classe dans les parties privatives, notamment : « (…) Les canalisations intérieures, les radiateurs du chauffage central ; (…) Et en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux (…) » (page 111) ; que l'article 8 du même règlement relatif aux charges entrainées par les services communs et les éléments d'équipement collectif, - correspondant à l'article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 – prévoit que : « Ces charges sont réparties entre les lots pour lesquels elles présentent une utilité, telle que celle-ci sera définie aux paragraphes suivants et suivant le nombre de vingt millièmes attribués à chaque lot dans la colonne 2 de l'état de répartition des charges. Ces charges comprennent : 1°) (…) 2°) Charges de chauffage : Les frais occasionnés par le chauffage comprennent les dépenses d'entretien et de réparation et même de remplacement des installations du chauffage central et d'eau chaude, le coût de l'eau, celui de l'électricité consommé par les circulateurs, ainsi que les factures du « Chauffage urbain » qui ne fournit la source de chaleur. (…) » ; que l'article 12 du règlement de copropriété intitulé « CHARGES PARTICULIERES » stipule que : « Chacun des copropriétaires sera tenu de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiennent, et comme tel il sera tenu aux réparations et au remplacement s'il devient nécessaire de tout ce qui constitue sa propriété privée suivant la définition qui en a été donnée au chapitre II de l'état descriptif de division. (…) La redevance de location, les frais d'entretien et éventuellement le remplacement de tous compteurs se trouvant dans les locaux privés et à l'usage d ceux-ci seront à la charge de chaque propriétaire. (…) » ; qu'il s'évince de la combinaison desdites stipulations contractuelles ; - que les seuls éléments de l'installation de chauffage constitutifs de parties privatifs sont ceux inclus à l'intérieur des locaux, ici les locaux commerciaux numéros 1201 et 1204, ce qui n'est pas le cas de la chaufferie et de la sous-station situées en sous-sol de l'immeuble ; - que les lots dont s'agit participent aux charges de chauffage (dont les dépenses d'entretien, de réparation et de remplacement des installations de chauffage central) uniquement parce que les installations extérieures aux lots sont des parties communes ; que dans le cas contraire, cette participation serait dépourvue de cause juridique ; que le syndicat des copropriétaires n'a pu prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en marche et au fonctionnement de la sous-station assurant la desserte exclusive à se dire des locaux commerciaux que parce que ces travaux portent sur des parties communes, contrairement à ses allégations dépourvues de pertinence énoncées en page 2 de ses conclusions récapitulatives ; que les travaux de chauffage litigieux qu'il est reproché au syndicat des copropriétaires d'avoir fait réaliser tardivement relevaient de son obligation d'entretien des parties communes ; que c'est à ce titre qu'il les a commandés et réglés à l'entrepreneur qui les a mis en oeuvre ; que les travaux dont s'agit ont été réalisés les 30 et 31 mars 2005 ; qu'ils conditionnaient le rétablissement du chauffage dans les locaux commerciaux acquis par la SCI ADAR ; que les premiers juges, pour écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ont retenu que celui-ci, dès qu'il avait été avisé officiellement de la mutation, soit le 3 février 2005, et saisi de la demande de rétablissement du chauffage par lettre en date du 3 février 2005 de la société ADAR, avait entrepris sans délai les diligences utiles ; qu'il n'est certes pas justifié que le syndicat ait été avisé officiellement de la cession de lots par le notaire chargé de celle-ci avant la date du 3 février 2005 alors que la mutation remontait au 22 novembre 2004 ; que cette cession de lots était connue du syndicat des copropriétaires au moins le 6 janvier 2005, date de la remise au syndic, AUTRE GESTION, d'un courrier LRAR de la société venderesse (INA FRANCE) lui donnant les références d la vente (date de l'acte, nom du notaire, nom du nouveau propriétaire et indication du siège social de celui-ci) pour contester l'envoi à la venderesse de l'appel de fonds du 1er trimestre 2005 ; que le contenu de ce courrier n'avait rien de surprenant pour le syndicat puisque le syndic avait, en date du 29 octobre 2004, rempli l'imprimé habituel exigé par le notaire pour l'information de l'acquéreur portant sur les travaux, l'état de l'immeuble et la situation comptable ; que cet imprimé ne donnait pas à l'acquéreur une information suffisante sur le chauffage en énonçant : « Prévenir l'acquéreur qu'il y a une importante consommation de chauffage régularisée. (…) » ; que cet avertissement devait être exact mais ainsi donné, sans explication complémentaire, il n'a pu qu'induire en erreur l'acquéreur bien que le syndicat des copropriétaires n'ait jamais eu cette intention ; que la révélation d'une importante consommation de chauffage n'a fait prendre conscience ni au vendeur ni à l'acquéreur de l'absence de réalisation d'importants travaux pourtant votés qui conditionnaient la remise en marche du chauffage dans les locaux commerciaux vendus ; qu'en l'espèce, les locaux n'étaient plus occupés depuis l'automne 2001 et le chauffage de ceux-ci avait été mis en position hors gel, vidangé et fermé ; qu'ainsi, le syndicat des copropriétaires connaissait parfaitement cette situation de fait caractérisée : - par la vente à lui révélée dès début janvier 2005, ce qui ne lui permet pas de se retrancher utilement derrière le défaut de notification de la vente, - par l'incapacité actuelle de l'installation de chauffage partie commune à assurer le chauffage des locaux commerciaux par simple rebranchement du réseau privatif desservant ceux-ci sur le réseau commun, faute de réalisation des travaux nécessairement pourtant votés ; que l'implication de l'état de réparation insuffisant des parties communes dans l'impossibilité de jouissance pour défaut de chauffage en période hivernale des locaux acquis par la Société ADAR est patente alors pourtant qu'il s'évince de la production contradictoire aux débats des procès-verbaux des assemblées générales antérieures à celles du 20 avril 2005 que les travaux nécessaires avaient été décidés et budgétés ; que la Cour, réformant le jugement entrepris de ce chef, retiendra la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes ; qu'ainsi que l'objecte le syndicat des copropriétaires, la SCI ADAR a participé pour partie à la réalisation de son propre dommage en ne se manifestant pas à bref délai depuis la vente auprès du syndicat des copropriétaires pour faire rebrancher son réseau privatif de chauffage sur le réseau commun alors que cette intervention était prioritaire en période hivernale ; que le syndicat des copropriétaires ne connaîtra la vente qu'à partir du début janvier 2005, l'envoi de l'appel du premier trimestre 2005 à la société INA FRANCE, venderesse, le confirmant ; que dès janvier 2005, le syndicat des copropriétaires qui connaissait la situation de fait et la vocation commerciale des locaux vendus devait réaliser les travaux permettant le rebranchement au réseau de chauffage, l'acquéreur devant ensuite faire de son côté les travaux nécessaires sur son réseau privatif désactivé déplus plusieurs années et dont l'entretien n'incombe pas au syndicat des copropriétaires ; qu'or, le syndicat ne fera rien avant d'avoir été saisi d'une demande écrite du 3 février 2005 ; que l'inexécution des travaux d'entretien et de réfection du réseau collectif de chauffage pourtant votés les années précédentes, imputable à faute au syndicat (voir supra b) n'a pu que différer ce branchement puisqu'il fallait réaliser avant celui-ci les travaux collectifs qu'auraient dû être faits auparavant ; qu'en revanche, le rétablissement tarif du chauffage trouve également sa cause dans l'arrêt prolongé du réseau privatif nécessitant lui-même des interventions techniques prévisibles à prendre en considération dans l'estimation du délai ; que l'exploitation commerciales des locaux nécessitait elle-même avant de pouvoir être entreprise des travaux privatifs d'aménagement et de réfection hors chauffage dont al durée est étrangère aux fautes du syndicat des copropriétaires ; que la Cour qui doit assurer la réparation intégrale du dommage ne doit mettre à la charge du syndicat des copropriétaires que l'indemnisation du préjudice en relation causale directe avec ses propres fautes ; que la Cour, connaissance prise des baux régulièrement communiqués aux débats set de l'ensemble des pièces justificatives produites à cette fin, dispose des éléments suffisants pour fixer la réparation de l'entier dommage : - perte de loyers HT (180 000 + 210 000 / 12 x 2,5 = 81 250 €, - immobilisation en l'attente de conclusion de nouveaux baux : 50 000 € - 131 250 € ; que s'agissant d'une créance indemnitaire les intérêts courent à compter du présent arrêt ; que le paiement des charges de copropriété est une obligation essentielle liée à la propriété des lots dont le copropriétaire ne peut pas être délié, fût-il victime d'un préjudice imputable à faute au syndicat des copropriétaires ; qu'il n'y a lieu ni à dispense ni à restitution de charges » (arrêt, p. 3-7) ;


 ALORS QUE, premièrement, s'il appartient au syndicat des copropriétaires d'assurer la conservation et l'entretien des parties communes, lorsqu'un élément appartenant aux parties communes n'est affecté qu'au bénéfice d'un lot particulier, il appartient au propriétaire de ce lot de formuler une demande auprès du syndicat lorsqu'une opération d'entretien ou de remise en état de l'élément concerné se révèle nécessaire ; qu'au cas d'espèce, en considérant au contraire qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires, de son propre mouvement, de mettre en oeuvre les mesures nécessaires à la remise en état des installations de chauffage pour permettre l'utilisation des locaux commerciaux acquis par la SCI ADAR, motif pris de ce que ces installations étaient comprises dans les parties communes, quand il était constant par ailleurs que bien qu'incluses dans les parties communes, ces installations n'avaient d'utilité que pour les lots à usage commercial acquis par la SCI et qu'il résultait de leurs propres constatations qu'une demande de rétablissement du chauffage n'avait été formulée par la SCI que le 3 février 2005, les juges du fond, qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, ont violé l'article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;


 Et ALORS QUE, deuxièmement, l'obligation pour chaque copropriétaire de payer les charges revêt un caractère essentiel et d'ordre public ; qu'il en résulte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à différer la réalisation de travaux d'entretien ou de remise en état d'un élément compris dans les parties communes, lorsque cet élément n'a d'utilité que pour un lot particulier, dès lors que le propriétaire de ce lot ne s'est pour sa part pas acquitté du paiement des charges qui lui incombaient ; qu'au cas d'espèce, étant constant que les installations de chauffage objet du litige n'avaient d'utilité que pour les lots à usage commercial acquis par la SCI ADAR, et ayant constaté que celle-ci, pas plus que son auteur, ne s'était acquittée d'une somme importante due au titre des charges de copropriété, les juges du fond ne pouvaient, sans refuser de tirer les conséquences légales de leurs propres constatations, retenir la responsabilité du syndicat en raison du retard dans la réalisation des travaux de remise en état des installations ; qu'à cet égard, l'arrêt a été rendu en violation des articles 10 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil et les règles qui régissent l'exception d'inexécution.