Cour de Cassation · civ3 — 5 juillet 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé que l'immeuble était globalement achevé et était livrable le 7 avril 2003, soit avant l'expiration du délai contractuel, retenu, par une interprétation de l'acte de vente rendue nécessaire par son imprécision, que la remise par la société de la Plaine, lors de la livraison, des attestations relatives aux installations électriques ne concernait que celles des parties communes de l'immeuble, et constaté que ces attestations avaient été remises à la société Sogecap à cette même date, la cour d'appel, qui a retenu, par motifs adoptés, que l'acte de vente ne permettait pas à l'acquéreur de faire du procès-verbal de réception une condition préalable à son acceptation de la livraison, en a exactement déduit qu'aucune pénalité de retard ne pouvait être retenue contre la société de la Plaine ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Sogecap aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sogecap à verser à la société de la Plaine la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Sogecap ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société Sogecap


IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR condamné la société SOGECAP à verser à la SC de la Plaine la somme de 1.700.659,18 € au titre du solde du prix de vente de l'immeuble situé 9 à 23 rue Paul Lafargue à SAINT-DENIS, déboutant les parties de toutes leurs autres demandes ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE « Considérant qu'il est stipulé dans l'acte de vente du 18 juin 2001 que l'immeuble sera livré le 28 février 2003, sauf cas de force majeure ou survenance d'une cause légitime de suspension du délai des travaux, étant observé que la maîtrise d'oeuvre a relevé 18,5 jours d'intempéries et qu'il n'est pas contesté qu'un délai supplémentaire de trois semaines doit être pris en compte pour l'installation de nourrices électriques non prévue initialement au contrat ; Que la Sogecap ayant refusé de prendre livraison de l'immeuble le 7 avril 2003, la SC de la Plaine l'a mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception du 16 avril 2003 de prendre livraison, ce qu'elle a refusé en l'absence des certificats du Consuel attestant la conformité des installations électriques aux règlement et normes de sécurité en vigueur ; Que le procès-verbal de livraison de l'immeuble a finalement été établi le 23 décembre 2003 avec effet rétroactif au 18 décembre 2003, l'immeuble étant livré dans l'état dans lequel il se trouvait lors des visites des 17, 18 et 19 mars 2003 et la Sogecap ayant émis des réserves du fait de la non obtention des attestations visées par le Consuel concernant les 11 lots privatifs ; que la société Sogecap réclame le paiement des pénalités contractuelles de retard à compter du 19 mars 2003 jusqu'à la livraison effective de l'immeuble le 18 décembre 2003, soit 1.652.574,10 € (271 jours x 6.097,96 €); que selon l'expert. : - page 55 du rapport : « à la date du 7 avril 2003, l'immeuble était globalement achevé depuis près d'un mois, alimenté en électricité et chauffé à partir du branchement définitif, la conformité aux normes de la totalité des installations électriques réalisées était attestée par le bureau Socotec, et rien ne s'opposait donc à ce que l'immeuble soit réceptionné et livré à cette date » ; - page 59: « C'est pourquoi je considère que la non délivrance de certains visas par le Consuel ne pouvait retarder la livraison de l'immeuble. En définitive, la société Sogecap a finalement pris livraison de l'immeuble le 23 décembre 2003 alors qu'aucun visa supplémentaire n'a été apposé par le Consuel sur la période comprise entre le 1er avril 2003 et le 23 décembre 2003 » ; - page 77 : « comme il a été largement discuté au chapitre 3.2 du rapport, l'immeuble était achevé et donc livrable le 7 avril 2003, soit avant l'expiration du délai contractuel prorogé au 9 avril 2003, de telle sorte qu'aucune pénalité ne peut être retenue el la SC de la Plaine par la société Sogecap » ; étant précisé que les ouvrages ont été réceptionnés le 14 novembre 2003 à effet du 7 avril 2003 ; qu'il n'est pas contesté que l'immeuble, étant à usage de bureaux et devant être aménagé selon les souhaits des futurs locataires, les plateaux étaient conçus sans cloisonnement et donc sans circulation, sans nourrice électrique en plancher et sans éclairage en plafond, seules les circulations des plateaux vers les sanitaires étant pourvus d'éclairage ; Qu'il résulte tant des constatations effectuées par l'expert que des pièces versées aux débats qu'au cours des opérations conjointes de réception et de livraison de l'immeuble des 17, 18 et 19 mars 2003, aucune réserve n'a été émise par la société Sogecap concernant l'absence d'éclairage en plateau de bureau ou un dysfonctionnement, étant toutefois observé que manquaient les attestations de conformité de l'installation électrique aux règles en vigueur, lesquelles seront établies les 25 mars et 2 avril 2003 puis transmises au Consuel lequel a établi les attestations relatives aux parties communes, mais a refusé le 3 avril 2003 d'établir 11 attestations relatives aux parties privatives faute de connaître les dispositions prises pour l'éclairage des plateaux de bureau ; toutefois que dès lors que les parties avaient convenu que l'aménagement des parties privatives des plateaux serait réalisé selon le voeu des futurs locataires, donc après la livraison de l'immeuble, la société Sogecap ne pouvait, de bonne foi, exiger avant la livraison de l'immeuble.la remise des attestations du Consuel certifiant la conformité des installations électriques des parties privatives qui n'étaient pas encore réalisées ; Que si l'acte de vente énumère au nombre des pièces devant être remises à la société Sogecap le jour de la livraison de l'immeuble les attestations visées par le Consuel pour les installations électriques, il ne peut à l'évidence que s'agir des attestations relatives aux installations électriques des parties communes, lesquelles étaient remises le 7 avril 2003 ; Qu'il sera observé que la société Sogecap a fait réaliser en juillet 2003 les travaux d'éclairage litigieux et a obtenu les attestations du Consuel en février 2004, ce dont il convient de déduire que l'installation électrique livrée par la SC de la Plaine était conforme à la destination de l'immeuble qui était d'être aménagé en bureaux ; que, en l'absence d'autres contestations relatives à la livraison de l'immeuble, il convient de constater que celui-ci était achevé et donc livrable le 7 avril 2003, soit avant l'expiration du délai contractuel prorogé au 9 avril 2003, de telle sorte qu'aucune pénalité ne peut être retenue à la SC de la Plaine par la société Sogecap, étant observé que la société Sogecap se contente de contester les 18,5 jours d'intempéries attestés par le maître d'oeuvre sans rapporter la preuve contraire ; Que c'est donc à juste titre que le premier juge a condamné la société Sogecap au paiement du solde du prix de vente, la société Sogecap étant déboutée de sa demande en paiement d'indemnités de retard ; que la société Sogecap demande en outre le coût de l'éclairage non réalisé dans les circulations de plateaux pour 48.111,35 € ; que la notice descriptive annexée à l'acte de vente vise en page 3 et 8 l'éclairage de parties communes (circulations, paliers, ascenseurs, hall, escaliers, parc auto, locaux techniques, archives, jardins, porches, façades, l'ensemble des parties communes sur deux circuits d'éclairage) ; Qu'au cours des opérations conjointes de réception et de livraison de l'immeuble des 17, 18 et 19 mars 2003, aucune réserve n'a été émise par la société Sogeçap concernant l'absence d'éclairage en plateau de bureau ou un dysfonctionnement ; Que la société Sogecap, qui ne rapporte pas la preuve que les travaux d'électricité commandés par elIe afin d'obtenir les attestations du Consuel pour les parties privatives soient contractuellement à la charge de la SC de la Plaine, sera donc déboutée de ce chef de demande ; » ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Attendu que, dans sa note aux parties n°3, l'expert indique qu'au rendez-vous du 13 novembre 2003, il a été contradictoirement constaté que l'immeuble est physiquement achevé et que les fonctions essentielles à la préservation des ouvrages, notamment la sécurisation des lieux et le maintien hors gel des locaux, sont assurées ; que la réalité physique de cet achèvement de l'immeuble, constatée par les parties le 7 avril 2003 au moins, permettait, depuis cette date, si les parties en avaient convenu, la commercialisation de l'immeuble conformément à sa destination (immeuble de bureaux à vocation locative) ; qu'aucun événement ou fait concret n'est venu modifier cette situation de fait constatée par les parties le 7 AVRIL 2003, dont la réalité n'est pas contestable, et que, d'ailleurs, aucune des parties n'a contesté cette réalité le 13 novembre 2003 ; Qu'il ajoute que les réserves sur les ouvrages, listées le 7 avril 2003 ainsi que l'ambiguïté perdurant sur ce qui était contractuellement dû au titre de l'éclairage des circulations des plateaux de bureaux dans le cadre de la vente (et non dans le cadre de la construction) ne sont pas du fait de leur incidence limitée, susceptibles de remettre en cause la réalité physique de l'achèvement global de l'immeuble, conformément à sa destination, et, ainsi, son aptitude à être commercialisé depuis le 7 avril 2003 ; Qu'il ajoute de plus que le refus de SOGECAP de prendre livraison de l'immeuble le 7 avril 2003, sur les conseils des ODIPROM et IGAPE, et, consécutivement, le refus de la SCI de la Plaine de réceptionner les ouvrages, résultent donc, soit d'une volonté inavouée, soit d'une incompréhension des parties et de leurs conseils sur la situation réelle de l'immeuble ce jour-là ; Attendu, en résumé, que l'expert considère l'immeuble achevé au 7 avril 2003, donc à l'intérieur du délai d'achèvement contractuel ; Attendu que la SCI de la Plaine a mis SOGECAP en demeure d'en prendre livraison au 16 avril 2003 ; » … « Attendu que l'acte de vente indique que, dans les 15 jours suivant la livraison, le vendeur devra justifier de la signature du PV de réception, mais que ledit acte ne permet nullement à l'acquéreur de faire dudit PV une conditions préalable à son acceptation de la livraison ; Attendu que l'acte prévoit également que, à la livraison, le vendeur doit remettre à l'acquéreur les attestations visées par le CONSUEL pour les installations électriques, mais que, de même, ledit acte ne permet nullement à l'acquéreur de faire de la remise desdites attestations une conditions préalable à son acceptation de la livraison ; » ;


ALORS D'UNE PART QUE l'acte de vente en état futur d'achèvement conclu le 18 juin 2001 stipulait que la SC de la Plaine, vendeur, devrait remettre à la société SOGECAP, acquéreur, lors de la livraison de l'immeuble, un « justificatif de la signature du procès-verbal de réception avec les entreprises » ; qu'il s'en déduisait que la livraison ne pouvait intervenir tant que le procès-verbal de réception n'était pas lui-même signé ; qu'en admettant même que la SC de la Plaine ait entendu, dans ses rapports avec les entrepreneurs, conférer un effet rétroactif à la réception des travaux, la signature du procèsverbal de réception le 14 novembre 2003 empêchait toute livraison à l'acquéreur de l'immeuble avant cette date ; qu'en retenant, pour juger que le retard de livraison, initialement prévue le 7 avril 2003, n'était pas imputable à la SC de la Plaine, que la réception de l'immeuble par cette dernière, intervenue le 14 novembre 2003, avait pris effet rétroactivement le 7 avril 2003, de sorte que l'immeuble était livrable dès cette date, la Cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1611 du Code civil ;


ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut, sous couvert de rechercher la commune intention des parties, dénaturer les termes clairs et précis des conventions produites devant lui ; qu'au cas d'espèce, l'acte de vente en état futur d'achèvement conclu le 18 juin 2001 stipulait que la SC de la Plaine, vendeur, devrait remettre à la société SOGECAP, acquéreur, lors de la livraison, les « attestations visées par le CONSUEL pour les installations électriques » ; qu'il résultait de cette clause claire, précise et insusceptible d'interprétation, que la livraison était subordonnée à la remise d'attestations de conformité portant sur la totalité des installations électriques ; qu'en jugeant que les attestations de conformité visées par l'acte de vente étaient uniquement celles portant sur les installations électriques des parties communes, la Cour d'appel a dénaturé l'acte de vente en violation de l'article 1134 du Code civil ;


ALORS ENFIN QUE l'acte de vente en état futur d'achèvement conclu le 18 juin 2001 stipulait que la SC de la Plaine, vendeur, devrait remettre à la société SOGECAP, acquéreur, lors de la livraison, les « attestations visées par le CONSUEL pour les installations électriques » ; qu'il résultait de cette clause claire, précise et insusceptible d'interprétation, que la livraison était subordonnée à la remise d'attestations de conformité portant sur la totalité des installations électriques ; qu'en jugeant que l'acte ne permettait pas à l'acquéreur de faire de la remise des attestation une condition préalable à son acceptation de la livraison et que les travaux concernant les parties privatives n'étaient pas à la charge de la SC de LA PLAINE , la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du Code civil.