Cour de Cassation · civ3 — 6 septembre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant souverainement retenu que la reconstitution du sens du vote n'était pas possible sauf à se livrer à des supputations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des allégations dépourvues d'offre de preuve ni à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces seuls motifs que la "résolution" devait être annulée ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;






Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X...



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait constaté que l'autorisation de construire un balcon donné à Monsieur X... ne précisait pas le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus et leur nombre de voix, constaté que la construction de cet ouvrage modifiait les modalités de jouissance des parties privatives des consorts Y... et ne pouvait être autorisé à la majorité adoptée, annulé le procèsverbal de l'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2005 en sa résolution unique, condamné Monsieur X... à démolir le balcon litigieux et à remettre la façade de l'immeuble CS 57 dans son état d'origine sous astreinte de 500 euros par jour de retard, condamné Monsieur X... à payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, et d'AVOIR dit que l'astreinte ne commencera à courir qu'à compter du cent quatre vingtième jour suivant la signification de l'arrêt et pendant quinze jours au-delà desquels il pourra être à nouveau statué par le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des justes motifs que la Cour reprend expressément que le premier juge, relevant la violation de l'article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, a annulé l'assemblée générale litigieuse, qu'ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point ; que Monsieur Robert X... qui ne disposait d'aucune autorisation régulière pour procéder aux travaux litigieux et qui, à ses risques et périls, y a tout de même procédé, doit être condamné à remettre les lieux en leur état d'origine ; qu'ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris à cet égard, sauf à dire que l'astreinte qu'il prononce ne commencera à courir qu'à compter du cent quatre vingtième jour suivant la signification du présent arrêt ;


ET QUE la construction du balcon au-dessus de l'appartement des consorts Y... cause à ces derniers un trouble s'analysant notamment en un déficit évident d'ensoleillement, alors qu'un tel préjudice s'analyse en un trouble, non seulement patent et injuste, mais encore anormal de voisinage, du fait de l'infraction qui est à son origine ; qu'en conséquence, ce trouble devant être réparé par l'allocation de dommages et intérêts, que c'est encore à bon droit et dans une mesure pertinente et adaptée, que le premier juge a condamné Monsieur Robert X... à payer aux consorts Y... la somme de 2.000 euros à ce titre ; qu'ainsi, le jugement entrepris doit encore être confirmé de ce chef ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la violation de l'alinéa 2 de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, qu'il est soutenu que la transcription des modalités de votes ne permettrait pas de déterminer qui sont les copropriétaires opposants et défaillants ; qu'aux termes de cet article, « il est établi un procèsverbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance… Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix… » ; qu'il résulte de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 8 juillet 2005 que les dispositions de cet article ne sont pas respectées, la reconstitution du sens du vote n'étant pas possible sauf à ses livrer à des supputations ; que l'exigence de ce texte est fondamentale en ce qu'elle sert de base au recours des opposants ou défaillants dans le cadre de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que sur ce point, la résolution unique adoptée à l'occasion de la séance du 8 juillet sera annulée ; que, sur la violation de l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété » ; que, dans le cas d'espèce, la résolution litigieuse a été adoptée à la majorité de l'article 25 b qui stipule que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant : a), b), l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci » ; que s'il est démontré que les travaux prévus par le requis avaient été admis par l'architecte du groupe immobilier et qu'il avait obtenu (après l'assemblée) l'aval du Président de l'ASL sur son projet, ce qui signifie qu'il s'était conformé à la procédure prévue par le règlement de l'ASL opposable à la copropriété, les réclamations des consorts Y... vont audelà de ce cadre puisqu'il est allégué des troubles de voisinage ; qu'en effet, les bruits nouveaux et l'inévitable promiscuité liée à la fréquentation du balcon dans un immeuble situé plein sud, face à la mer, sont constitutifs d'une nuisance nouvelle mais certaine ; qu'en outre, les clichés photographiques versés au dossier (constat du 21 juin 2006 à 14 heures 45, constat du 13 avril 2006 à 10 heures 56) démontrent que l'avancée de la dalle du balcon litigieux occulte à la fois la vue du ciel mais aussi celle du soleil ; qu'il fait forcément plus sombre à l'intérieur de la pièce immédiatement sous-jacente ; qu'en conséquence, la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2005 en autorisant Monsieur X... à ouvrir les fenêtres existantes en porte fenêtre pour y bâtir un balcon a incontestablement affecté les modalités de jouissance des parties privatives du logement situé en dessous, situation qui n'existait pas lors de l'acquisition par les époux Y... de cet appartement ; qu'en conséquence, même si la résolution unique adoptée a été considérée comme conforme à la destination de l'immeuble, elle a porté atteinte aux droits des propriétaires requérants qui sont fondés à en solliciter l'annulation au visa de l'article 26 alinéa 2 qui a seul vocation à s'appliquer dans ce cas ; qu'en conséquence la résolution unique de l'assemblée générale ordinaire du 8 juillet 2005 qui a été adoptée dans des conditions de majorité erronée sera annulée ;


ET QU'aux termes de l'article 1143 du Code civil, le créancier d'une obligation contractuelle a le droit de demander que ce qui a été fait en contravention de l'engagement soit détruit ; que, dès lors que le préjudice personnel subi par les requérants du fait de la violation du document contractuel caractérisée par la réalisation d'une construction irrégulière et en infraction aux dispositions de l'article 10 du règlement, sera sanctionnée par la démolition de l'ouvrage irrégulier ; que Monsieur X... sera condamné à la remise des lieux dans leur état antérieur sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; que son comportement fautif à l'origine du préjudice subi par les consorts Y... sera sanctionné par le paiement de la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts ;


1°/ ALORS QUE la mention, dans le procès-verbal, du nom des opposants et des défaillants lors du vote d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires n'est pas une formalité substantielle dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité de la décision adoptée ; que l'absence de cette mention a pour seul effet d'ouvrir à tout copropriétaire la faculté de contester la décision adoptée, sauf à ce qu'il soit démontré qu'il l'ait approuvée lors de l'assemblée générale ; qu'en retenant, pour annuler la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2005 ayant autorisé Monsieur X... à édifier un balcon, que le procès verbal ne mentionnait pas le nom des opposants et des défaillants, la Cour d'appel a violé les articles 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;


2°/ ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... critiquait les motifs des premiers juges ayant caractérisé une prétendue modification des conditions de jouissance des parties privatives des consorts Y... ; qu'en adoptant implicitement ces motifs non contraires aux siens, pour annuler la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2005 ayant autorisé Monsieur X... à édifier un balcon, sans répondre au moyen de l'appelant critiquant l'analyse factuelle des premiers juges, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;


3°/ ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... critiquait les motifs des premiers juges en produisant une nouvelle pièce, à savoir un jugement du 5 novembre 2008 du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN, postérieur au jugement frappé d'appel, duquel il déduisait que les consorts Y... avaient eux-mêmes admis que les modalités de jouissance de leurs parties privatives n'étaient pas affectées (conclusions p. 3, dernier §, pièce n° 16) ; qu'en adoptant implicitement les motifs des premiers juges non contraires aux siens, pour annuler la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2005 ayant autorisé Monsieur X... à édifier un balcon, sans examiner cette nouvelle pièce, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.