Cour de Cassation · civ3 — 6 septembre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le moyen unique ; ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant retenu que le rapport d'expertise de M. X... établissait de manière certaine qu'en novembre 1997 l'élevage des époux Y...et de la SCA Mas Saint-Jean n'avait plus de cheptel reproducteur, ni de circuit de commercialisation, que la valeur vénale libre à la vente au 25 novembre 1997 avait été appréciée par comparaison avec des transactions de biens immobiliers similaires, et que la valeur des bâtiments à usage d'habitation et à usage agricole, des terres nues et des oliviers avait été précisément chiffrée, pour en déduire que la preuve de faits assez graves et vraisemblables pour faire présumer la lésion n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les époux Y...et la SCA du Mas Saint-Jean aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 








Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille onze. 


MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat des époux Y...et autre 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux Y...et la SCA du Mas Saint-Jean de leurs demandes tendant à voir juger recevable leur action en rescision pour lésion et à voir désigner un collège d'experts en application de l'article 1678 du Code civil ; 


AUX MOTIFS QUE conformément à l'article 1677 du Code civil, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; que par application de l'article 1675 du Code civil, pour savoir s'il y a lésion de plus de 7/ 12ème, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'en cas de promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive, la lésion doit s'apprécier au jour de la signature de la promesse et non à la date de la réalisation de la condition suspensive, soit en l'espèce en novembre 1997 ; que monsieur Z...évalue l'ensemble immobilier au 28 avril 2000, soit à une date postérieure à celle devant être retenue pour apprécier le caractère lésionnaire de la vente ; qu'en outre l'évaluation est faite, non par référence à des valeurs de comparaison ou à des valeurs par le revenu, mais seulement en fonction de coûts de remplacement ou de reconstruction, insuffisante dès lors pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier à la vente eu égard à l'usage auquel il était destiné ; que de même cette évaluation ne comporte aucune minoration due aux nuisances de l'exploitation et à la pollution qui en découle, tant de par l'exploitation elle-même que de la nécessité de procéder à son désamiantage ; que l'attestation de monsieur A..., agent immobilier dans le domaine des propriétés de standing, ne peut valoir comme élément de preuve du caractère lésionnaire de la vente, dès lors que l'évaluation ne tient compte que de la situation géographique du lieu, en faisant abstraction des contraintes inhérentes à cette exploitation porcine ; qu'il en est de même de l'attestation de monsieur B..., agent général d'assurances, qui ne fait qu'indiquer que le bien était assuré pour un montant de 5. 752. 992, 88 euros, sans opérer de distinction entre la valeur vénale d'un bien et sa valeur d'assurance qui repose, quant à elle, sur les seules déclarations de l'assuré ; qu'enfin, l'attestation de monsieur C..., également agent immobilier, ne peut être retenue comme probante, dès lors que son estimation n'est corroborée par aucun élément concert et ne tient pas compte de la spécificité du bien vendu ; qu'à l'inverse, il résulte du rapport d'évaluation de monsieur X..., effectué le 20 janvier 2010 à la demande de la SCEA du Domaine de l'Etang du Comté, que la valeur vénale libre à la vente de l'ensemble de la propriété agricole au 25 novembre 1997 était de 743. 650 euros ; que pour parvenir à cette évaluation, l'expert X... a tenu compte des différentes contraintes techniques existantes en novembre 1997 ainsi que de la réalité de la situation de l'exploitation tant sur le plan de l'élevage que sur celui de sa commercialisation ; qu'il indique notamment que les bâtiments d'élevage n'étaient plus en état de produire depuis 1990, que la présence d'amiante constituait un risque et était un facteur de moins value pour un repreneur potentiel obligé d'effectuer une remise en état indispensable des bâtiments, que la capacité de stockage et de traitement des lisiers était notoirement insuffisante et non conforme à la réglementation alors en vigueur, qu'enfin l'exploitation connaissait d'importants problèmes sanitaires ayant d'ailleurs conduit à une mesure de suspension préfectorale en avril 1990 ; que ce dernier rapport établit de manière certaine qu'en novembre 1997, l'élevage n'avait plus de cheptel reproducteur, et n'avait plus de circuit de commercialisation ; que la valeur vénale libre à la vente au 25 novembre 1997 a été faite par comparaison à des transactions de biens immobiliers similaires ou s'en rapprochant, que sont chiffrés précisément les bâtiments à usage d'habitation et à usage agricole ainsi que les terres nues et les oliviers ; que dès lors, l'évaluation en valeur vénale en novembre 1997 doit être retenue pour la somme de 743. 650 euros, que la vente ayant été consentie pour le prix de 590. 739, 94 euros, que la vente ayant été consentie pour le prix de, monsieur et madame Y...et la société civile agricole du Mas Saint-Jean ne rapportent donc pas la preuve d'éléments assez vraisemblables et assez graves laissant supposer l'existence d'une lésion ; 


1°) ALORS QU'il appartenait seulement à la cour d'appel de statuer sur la recevabilité de la demande en recherchant si les faits articulés étaient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en affirmant que les attestations produites par les époux Y...et la SCA du Mas Saint-Jean ne pouvaient valoir comme élément de preuve du caractère lésionnaire de la vente, et en imposant ainsi à ces derniers d'établir la preuve de la lésion, la cour d'appel a violé les articles 1677 et 1678 du Code civil ; 


2°) ALORS QUE, subsidiairement, les époux Y...et la SCA du Mas Saint-Jean avaient fait valoir que la SCEA du Domaine de l'Etang du Comte, titulaire d'un bail à ferme sur la propriété depuis 1992, avait décidé ne pas « continuer l'exploitation de l'élevage porcin, préférant développer celui des chevaux et taureaux de combat en utilisant toujours à des fins de stockage une partie des bâtiments de l'exploitation des époux Y...» (concl., p. 7, in fine) ; que la SCEA du Domaine de l'Etang du Comte avait admis dans ses conclusions qu'elle n'avait « jamais entendu reprendre sous quelque forme que ce soit l'élevage porcin » (concl., p. 14, § 10) ; qu'en affirmant dès lors que l'attestation de monsieur A...ne pouvait valoir comme élément de preuve du caractère lésionnaire de la vente parce que cet agent immobilier n'avait pas tenu compte des « contraintes inhérentes à cette exploitation porcine », tandis qu'il résultait des conclusions concordantes des parties que le domaine n'était plus exploité pour l'élevage de porcs et que l'acquéreur n'entendait pas y exercer une telle exploitation, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 


3°) ALORS QUE, subsidiairement, les époux Y...et la SCA du Mas Saint-Jean avaient rappelé dans leurs conclusions que l'arrêté du 27 avril 1990 qui avait interrompu l'exploitation porcine avait été annulé par un jugement du tribunal administratif de Marseille du 2 mars 1993 ; qu'ils avaient produit ce jugement d'où il résultait que cet arrêté, en imposant à l'exploitant de « cré (er) un stockage étanche de lisier à raison d'un volume de 720 litres par porc logé » et d'« épandre les effluents de la porcherie sur une surface correspondant à 0, 06 ha par porc logé », avait mis à la charge de monsieur Y...des « obligations qui ne résultent pas de l'inobservation des prescriptions auxquelles est soumise la porcherie qu'il exploite » ; qu'en affirmant dès lors qu'il convenait de retenir l'évaluation de monsieur X..., qui était fondée notamment sur la circonstance que « la capacité de stockage et de traitement des lisiers était notoirement insuffisante et non conforme à la réglementation en vigueur », et que les problèmes rencontrés par l'exploitation avaient conduit à « une mesure de suspension préfectorale en avril 1990 », sans rechercher si, dès lors que cette mesure avait été annulée, l'évaluation de cet expert devait être écartée, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1677 et 1678 du Code civil ; 


4°) ALORS QU'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher si, compte tenu de la volonté de l'acquéreur, dès la vente, de ne pas exploiter les bâtiments d'élevage porcin, mais au contraire de les démolir (concl. SCEA, p. 14 § 10), il était exclu de diminuer la valeur de cet ensemble immobilier du coût de la remise en état et du désamiantage de ces bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1677 et 1678 du Code civil.