Cour de Cassation · civ3 — 13 septembre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, que la société des Trois Vallées n'ayant pas soutenu que la convention conclue entre la société Le Montana et la société Magic In Motion contrevenait à la clause du bail interdisant toute concession de jouissance, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, par la convention conclue avec la société Magic In Motion, la société Le Montana affectait une partie des locaux loués à une activité para-hôtelière prévue dans son objet social, réservée à la clientèle de la résidence, qu'elle sous-traitait à un tiers mais dont elle conservait la maîtrise et que la contrepartie de l'occupation était une commission sur le chiffre d'affaires réalisé, la cour d'appel en a à bon droit déduit que la convention litigieuse ne s'analysait pas en une sous-location ;


D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société des Trois Vallées aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société des Trois Vallées à payer à la société Le Montana la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société des Trois Vallées ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils pour la société des Trois Vallées.


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la société LE MONTANA a droit au paiement d'une indemnité d'éviction suite au congé avec refus de renouvellement que la société S3V lui a fait délivrer, d'avoir désigné un expert avec pour mission de fournir à la cour tous éléments nécessaires à la détermination de l'indemnité et d'avoir condamné l'exposante au versement d'une provision de 200.000 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice;


AUX MOTIFS QUE «la discussion se ramène désormais à l'appréciation du bien fondé des motifs invoqués par la société S3V au soutien de son congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction qu'elle lui notifie ; … 2° sur le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; en vertu de l'article L. 145-17 alinéa 1) du Code de commerce il appartient à la société S3V, qui conteste à la société LE MONTANA le droit au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du Code de commerce en cas de refus de renouvellement et destinée à réparer le préjudice résultant de la perte du fonds, de justifier d'un motif grave et légitime qu'elle tire en l'espèce d'une double violation par la société LE MONTANA des clauses du bail, à savoir l'interdiction faite au preneur de sous-louer tout ou partie des locaux, et l'obligation qui lui est faite d'entretenir les locaux en bon état des réparations locatives ; en vertu de l'article précité, lorsque le motif grave et légitime allégué repose soit sur l'inexécution d'une obligation soit sur la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser, la dite mise en demeure devant à peine de nullité être effectuée par acte extra-judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; a) sur le motif tiré de la sous-location d'une partie des locaux sans autorisation ; bien que ce grief, invoqué dans le congé délivré le 10-04-2006, repose sur l'inexécution d'une clause de bail, la société S3V est bien fondée à soutenir que le caractère irréversible de la situation créée par l'infraction alléguée et consommée, c'est à dire la conclusion d'un contrat de sous-location non autorisée par le bailleur, la dispensait de mettre la société LE MONTANA en demeure de la faire cesser, de sorte que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'elle était irrecevable à invoquer ce motif ; sur le bien fondé de ce motif, la société S3V prétend que sous couvert d'une convention intitulée « contrat de prestation de services » signée avec l'école de ski « MAGIC IN MOTION », la société LE MONTANA met à disposition de celle-ci une partie de ses locaux pour qu'elle y exerce son activité, et ce moyennant le versement par cette dernière d'une commission sur le chiffre d'affaires qu'elle réalise ; la société LE MONTANA est bien fondée à soutenir qu'ayant pour objet d'offrir sur place à la clientèle de la résidence l'accès aux prestations accessoires à leur séjour touristique que constituent les cours de ski et la fourniture du matériel nécessaire à la pratique de ce sport, la convention passée avec ce prestataire de services s'inscrit dans le cadre de son objet social et ne s'analyse donc pas en une sous-location consentie à un tiers pour l'exercice d'une activité propre étrangère à l'objet du bail mais bien en l'affectation d'une partie des locaux à une activité para-hôtelière, réservée à la clientèle de la résidence, que le preneur sous-traite à un tiers mais dont il conserve la maîtrise ; le premier grief allégué ne constitue donc pas un motif grave et légitime de nature à priver le preneur évincé de son droit à indemnité» (Arrêt page 4-6) ;


ALORS D'UNE PART QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que le bailleur peut se prévaloir de toutes les infractions au bail pour refuser le renouvellement de ce contrat sans indemnité d'éviction ; qu'en l'espèce il résulte du bail qu'est interdit au preneur non seulement la sous-location mais « de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit sous quelque forme que ce soit, même temporairement …. » (Bail page 5) ; que la mise à disposition d'une partie des lieux loués à la société MAGIC IN MOTION constituait dès lors clairement une infraction à cette clause du bail indépendamment de toute sous-location ; qu'en décidant au contraire que cette mise à disposition d'une partie des lieux loués ne constitue pas un motif grave et légitime de nature à priver le preneur de son droit à indemnité au seul motif que le contrat ne s'analyse pas en une souslocation sans tenir compte de l'interdiction faite par le bail au preneur de concéder la jouissance des lieux loués sous quelque forme que ce soit, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


ALORS D'AUTRE PART QU'il résulte par ailleurs du contrat de bail du 27 octobre 1997 qu' « il est interdit au preneur de sous-louer les lieux loués en tout ou en partie » (Bail page 5) ; devant les juges du fond, l'exposante faisait valoir que la mise à disposition d'une partie des lieux loués par la société LE MONTANA à la société MAGIC IN MOTION constituait une sous-location irrégulière (Conclusions pages 17 à 20) ; que le Tribunal de grande instance a en conséquence décidé qu' « il s'agit ni plus ni moins que d'une sous-location » (Jugement page 6, § 2) ; pour infirmer le jugement entrepris et dire que la société LE MONTANA a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, la Cour d'appel a décidé au contraire que « la convention passée … ne s'analyse pas en une souslocation » au seul motif que « la convention (signée par les sociétés MAGIC IN MOTION et LE MONTANA) s'inscrit dans le cadre de … l'objet social » de cette dernière (Arrêt page 6, § 2) ; qu'il est pourtant parfaitement inopérant de constater que la société LE MONTANA aurait pu, aux termes de son objet social exploiter elle-même une école de ski avec son propre personnel et sous son enseigne, dès lors qu'elle avait justement décidé de ne pas agir ainsi, mais de mettre, contre versement d'un prix, les locaux à la disposition d'une société tiers, école de ski, pour lui permettre de gérer en toute indépendance et avec son propre personnel, l'activité de l'école de ski ; qu'en refusant de qualifier le contrat litigieux de sous-location et en condamnant en conséquence l'exposante au versement d'une indemnité d'éviction, au motif inopérant que la convention passée entre les sociétés LE MONTANA et MAGIC IN MOTION s'inscrivait dans le cadre de l'objet social de la société LE MONTANA, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du Code de commerce.