Cour de Cassation · civ3 — 13 septembre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : 

Vu les articles 1719 et 1147 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er septembre 2009), que M. X..., propriétaire d'un logement donné à bail à M. Y... et Mme Z..., a assigné ces derniers en acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, expulsion et condamnation au paiement d'un arriéré locatif outre une indemnité d'occupation ; que M. Y... et Mme Z... ont justifié la cessation du paiement de leur loyer par l'état du logement et sollicité à titre reconventionnel la condamnation du bailleur au paiement de dommages-intérêts ; 

Attendu que pour rejeter la demande de dommages et intérêts de M. Y... et Mme Z..., l'arrêt retient que ce n'est qu'à compter du 12 avril 2006, date de la première note de l'expert judiciaire, que pouvait être pris en compte un préjudice de jouissance imputable à M. X... et qu'en mai 2006, celui-ci avait fait faire un devis pour le remplacement des fenêtres et s'était dit disposé à procéder aux réparations nécessaires ; 

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que les locataires s'étaient plaints de certains désordres en février 2005, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Y... et Mme Z... de leur demande en dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 1er septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 2 500 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze. 





MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z... 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Z... et Monsieur Y... de leur demande en dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice de jouissance subi ; 

Aux motifs que « Sur la demande de dommages et intérêts de Mr Y... et Mme Z... pour préjudice de jouissance. Considérant que le premier juge a fait droit à cette demande en allouant aux locataires la somme de 12. 210, 75 € TTC correspondant au montant des travaux à la charge de Mr X... tels que chiffrés par l'expert dans son rapport ; Considérant que les appelants demandent à la cour de dire que leur préjudice matériel et moral doit être chiffré au montant de leur dette locative arrêté à la date du jugement entrepris ; Mais considérant que le préjudice de jouissance ne s'apprécie pas au regard du montant des travaux à effectuer pour y remédier, mais au regard de la perte de jouissance engendrée par les désordres constatés et résultant de la responsabilité du bailleur. Que l'analyse du rapport d'expertise révèle que les désordres relatifs aux boutons de réglage des convecteurs, au déraillement du placard d'une des chambres, au point lumineux du couloir, aux traces d'humidité relevées au plafond du salon, de la pièce annexe et de la salle bains, et aux traces d'humidité constatées sur les murs de la pièce annexe et de la salle de bains, sont de la responsabilité des locataires ; que les locataires sont responsables à 70 % du nécessaire remplacement des menuiseries des fenêtres et de la reprise du papier peint dans le salon et la pièce annexe dès lors qu'ils ont tardé à informer leur bailleur des dysfonctionnements constatés et de leurs conséquences » ; que seul le remplacement de la serrure et de la barre de sécurité de la porte d'entrée, celui de la cloison et de la porte coulissante séparant le salon et de la pièce annexe et celui des meubles de la cuisine, ont été mis à la charge exclusive du bailleur. Considérant qu'il est constant que ces derniers " désordres " préexistaient au jour de l'entrée de Mr-Y...-et Madame Z... dans les lieux et que les locataires ne s'en sont jamais plaints avant l'introduction de leur référé expertise en février 2005 ; que le préjudice de jouissance invoqué s'avère donc tout à fait relatif ainsi que cela résulte du comportement des locataires qui se sont portés acquéreurs en 2004 et font tout pour se maintenir dans les lieux ; Considérant par ailleurs que ce n'est qu'à compter du 12 avril 2006, date de la première note de l'expert judiciaire, que certains désordres dont se sont plaints les locataires en février 2005 ont été confirmés et mis la charge du bailleur ; que ce n'est donc cette date que pourrait être pris en compte un préjudice de jouissance imputable à Mr X... ; Mais considérant qu'en mai 2006 Monsieur X... a fait faire un devis pour le remplacement des fenêtres et qu'il s'est dit disposé à procéder aux réparations nécessaires concernant ces fenêtres et la porte d'entrée dès le début du mois de juin 200G, mais que ces dernières n'ont pu être réalisées du seul fait de la suspension du paiement des loyers ; 
Considérant dès lors que Monsieur Y... et Madame Z... sont mal fondés à demander un dédommagement pour un préjudice de jouissance qui n'a persisté que de leur fait ; Que les appelants seront donc débouter de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et le jugement infirmé de ce chef » ; 

Alors que la date de naissance d'un préjudice doit être fixée au jour de sa première manifestation ; qu'en fixant la date de naissance du préjudice de jouissance subi par Monsieur Y... et Madame Z... au 12 avril 2006, date de la première note de l'expert judiciaire ayant confirmé et mis la charge du bailleur certains désordres dont se sont plaints les locataires en février 2005, quand la date de naissance du préjudice de jouissance ne pouvait qu'être fixée au plus tard en février 2005, date de la demande de nomination d'un expert, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1719 et 1147 du Code civil.