Cour de Cassation · civ3 — 20 septembre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant relevé que la société Les Montagnes de l'Arc exposait que, selon le règlement de copropriété-état descriptif de division, elle était tenue de laisser le passage à titre perpétuel sur les lots formant les deux places dont elle était propriétaire au profit de tout public, de jour comme de nuit, et retenu que celles-ci étaient en réalité à l'usage particulier des immeubles qu'elles desservaient, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans violer la principe de la contradiction et abstraction faite de motifs surabondants, que le coût de leur entretien ne pouvait être mis à la charge de l'Union syndicale des Villards ; 


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Les Montagnes de l'Arc à Bourg-Saint-Maurice aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Montagnes de l'Arc à Bourg-Saint-Maurice à payer à l'Union syndicale des Villards à Bourg-Saint-Maurice la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Montagnes de l'Arc à Bourg-Saint-Maurice ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Les Montagnes de l'Arc






 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le déneigement des places Haute et Basse des Villards n'incombe pas à l'Union syndicale des Villards et d'AVOIR débouté en conséquence la société SMA de sa demande en paiement de la somme de 14.352 euros ;


 AUX MOTIFS QUE la clause prévoyant qu'un lot de copropriétés est grevé d'un droit de passage est difficilement compatible avec le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévu par la loi du 10 juillet 1965, notamment parce que, selon l'article 2 de cette loi, les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et qu'elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; qu'en l'espèce, il y a lieu de se demander si la SMA exerce bien un droit de propriété sur les lots formant les deux places du centre commercial des Villards (voir la réponse négative dans une espèce qui présentait des similitudes :


 chambre civile 3 – 27 mars 2008 – N° de pourvoi : 07-11801) ; que les actes de dispositions qu'elle a pu exercer n'ont aucun caractère déterminant, puisqu'il conviendrait encore d'établir qu'ils présentaient un caractère légitime, sauf à dire que la SMA a pu devenir propriétaire par prescription, ce que personne ne prétend en l'espèce ; que le syndicat des copropriétaires du centre commercial des VIllards est soumis au régime de la division en volume ; que les pièces produites par les parties ne permettent pas de savoir si l'ensemble immobilier de la zone du village des Villards constitue un ensemble homogène dans lequel tous les copropriétaires ont des droits concurrents et de même nature sur le sol et le tréfonds, et comme tel soumis de plein droit au régime de la copropriété des immeubles bâtis prévu par la loi du 10 juillet 1965 ; que, cependant, selon l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de conventions contraires, créant une organisation différente, ladite loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; que, selon les articles 9 et 26 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut instituer une restriction aux droits d'un copropriétaire sur son lot, celui-ci étant seulement tenu de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; que l'immeuble en cause (centre commercial des Villards) est « (…) destiné à être affecté à un usage commercial, culturel, administratif ou professionnel » (page 62) ; que la SMA pourrait donc faire valoir que la clause du règlement de copropriété qu'elle invoque devrait être réputée non écrite par application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, comme contraire aux dispositions précitées de ladite loi, de sorte qu'elle pourrait s'opposer à l'exercice du droit de passage, sauf, éventuellement, pour respecter la destination du centre commercial des Villards, et donc exclusivement au profit des autres copropriétaires ; qu'il en résulte que les deux places litigieuses ne peuvent être considérées comme des éléments d'équipement commun au sens de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, mais qu'elles sont en réalité à l'usage particulier des immeubles qu'elles desservent, de sorte que le coût de leur entretien ne peut être mise à la charge de l'Union syndicale des Villards (cf. arrêt, p. 3 et 4) ;


 1°) ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige ; que la société des Montagnes de l'Arc réclamait dans ses écritures le remboursement par l'Union syndicale des Villards des sommes exposées par elle pour le déneigement des places haute et basse de la copropriété des « Commerces des Villards », en exposant que ces parties privatives étaient affectées à la circulation du public selon le règlement de copropriété (cf. concl., p. 7 § 5 à 6) et que, selon les statuts de l'Union syndicale des Villards, il appartenait à cette dernière d'assumer les charges d'usage des parties des immeubles affectées à la circulation du public (cf. concl., p. 8 § 2) ; que l'Union syndicale des Villards contestait pour sa part que les places en cause aient constitué des éléments d'équipement communs à l'ensemble de ses adhérents, mais étaient des éléments propres à la copropriété des « Commerces des Villards , en soutenant que ces lieux avaient été matériellement utilisés par la SMA selon sa seule volonté, pour créer un parcours de golf pour enfants ou céder des terrasses privatives, de qu'il s'agissait» (cf. concl. adv., p. 7 et 8) ; qu'ainsi, l'Union Syndicale des Villards contestait la réalité concrète de l'affectation des lieux litigieux à la circulation du public, sans aucunement contester en revanche la validité de la clause du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier les « Commerces des Villards » instaurant une telle affectation ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, c'est-à-dire en se fondant sur une irrégularité –prétendue – de la clause du règlement de propriété prévoyant l'affectation des lieux en cause à la circulation du public, quand une telle irrégularité n'avait jamais été contestée devant elle, la cour d'appel a modifié l'objet du litige, et violé l'article 4 du code de procédure civile ;


 2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, aucune des parties n'invoquait devant la cour d'appel la question de la validité de la clause du règlement de copropriété relative à l'affectation des lots privatifs correspondant aux places basse et haute des « Commerces des Villards » au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ni les conséquences d'une éventuelle irrégularité de cette clause, ni donc le fait qu'elle permettrait à la SMA de s'opposer à l'exercice d'un droit de passage sur les lieux en cause ; qu'en se fondant, pour débouter la société Les Montagnes de l'Arc de sa demande, sur la prétendue irrégularité de cette clause et les conséquences en découlant d'après elle, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, et violé l'article 16 du Code de procédure civile ;


 3°) ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige ; que la société des Montagnes de l'Arc réclamait dans ses écritures le remboursement par l'Union syndicale des Villards des sommes exposées par elle pour le déneigement des places haute et basse de la copropriété des « Commerces des Villards », en exposant que ces parties privatives étaient affectées à la circulation du public selon le règlement de copropriété (cf. concl., p. 7 § 5 à 6) et que, selon les statuts de l'Union syndicale des Villards, il appartenait à cette dernière d'assumer les charges d'usage des parties des immeubles affectées à la circulation du public (cf. concl., p. 8 § 2) ; que l'Union syndicale des Villards contestait pour sa part que les places en cause aient constitué des éléments d'équipement communs à l'ensemble de ses adhérents et soutenait qu'il s'agissait d'éléments propres à la copropriété des « Commerces des Villards » , en insistant sur le fait que la SMA userait selon sa seule volonté de ses lieux dont elle est propriétaire (cf. concl. adv., p. 7 et 8) ; que, pour écarter les demandes de la société Les Montagnes de l'Arc, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs tendant à remettre en cause l'existence même du droit de propriété exercé par la SMA sur les lots correspondant aux places déneigées (cf. arrêt, p. 3 § 6 et 7) ; qu'en se prononçant ainsi, quand il n'était nullement contesté que la société SMA était propriétaire des lots composant les deux places du centre commercial des Villards, la cour d'appel a derechef méconnu l'objet du litige, et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;


 4°) ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHESE, le règlement de copropriété peut apporter aux droits des copropriétaires des restrictions justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères et sa situation ; que rien n'interdit donc pas principe que les parties privatives d'un lot de copropriété supportent une droit de passage prévu par le règlement de copropriété, en raison de la destination de l'immeuble et de sa situation; qu'il est ainsi possible, au regard de la destination de l'immeuble et de la configuration des lieux, que des parties privatives d'un lot d'une copropriété à destination de centre commercial, situé au centre d'un ensemble immobilier plus vaste auquel il appartient, soient affectées à la circulation du public ;


 qu'en considérant, pour conclure que les places Haute et Basse du Village des Villards étaient affectées à l'usage particulier des immeubles qu'elles desservent, et non à la circulation du public, et que le coût de leur entretien ne pouvait donc être mis à la charge de l'union syndicale des Villards, que le règlement de copropriété des « Commerces des Villards » ne pouvait par principe instituer une quelconque restriction aux droits d'un copropriétaire sur son lot, ni donc prévoir l'affectation des lieux litigieux à la circulation du public, mais seulement à la rigueur au profit exclusif des autres copropriétaires, de sorte que la SMA pourrait faire valoir le caractère non écrit de cette clause du règlement de copropriété et pourrait en conséquence s'opposer à l'exercice du droit de passage ainsi instauré, la cour d'appel a violé les articles 2, 8, 9 et 29 de la loi du 10 juillet 1965 ;


 5°) ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHESE, il était constant que les statuts de l'Union syndicale des Villards stipulaient que celle-ci avait pour but et pour objet de prendre toutes dispositions pour assurer les charges d'usage des parties des immeubles affectées à la circulation du public ; qu'en l'espèce, en refusant de faire application de cette stipulation, au motif inopérant que la SMA pourrait s'opposer à l'exercice du droit de passage du public sur ses parties privatives, sans aucunement remettre en cause la réalité même d'une affectation des lieux litigieux à la circulation du public, que la société SMA pouvait de toute manière consentir sur ses parties privatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;


 6°) ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHESE, les juges du fond ne peuvent se déterminer par des motifs hypothétiques ; qu'en considérant que l'Union syndicale n'avait pas à prendre en charge le coût d'entretien des deux places litigieuses affectées à la circulation du public, au motif hypothétique que la société SMA pourrait faire valoir l'irrégularité de la clause du règlement de copropriété prévoyant cette affectation, et pourrait en conséquence s'opposer à l'exercice du droit de passage conféré au public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2, 8, 9 et 29 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil.