Cour de Cassation · civ3 — 28 septembre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Donne acte à la société Chauvin du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme X... es qualités ;


Sur le moyen unique :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 2 avril 2010) , que, par acte sous seing privé du 29 décembre 2004, la société Chauvin, locataire de locaux commerciaux, propriété de Mme Y..., a consenti à la société Karol and Co, la cession de son droit au bail, sous plusieurs conditions suspensives, notamment celles de l'obtention avant le 15 mai 2005 de l'agrément du cessionnaire en qualité de locataire par la bailleresse et de l'accord de celle-ci pour l'utilisation de la cave comme réserve sans modification du loyer ; que la société Karol and Co ayant fait connaître, le 19 mai 2005, que, faute de la réalisation de ces deux conditions, elle entendait se prévaloir de la caducité de l'acte du 29 décembre 2004, la société Chauvin, lui reprochant de s'être volontairement abstenue d'effectuer les diligences nécessaires à l'accomplissement de ces conditions, l'a assignée aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive et fautive de son engagement et faire juger que l'indemnité d'immobilisation versée devait lui rester acquise ; 


Attendu que la société Chauvin fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen : 


1°/ que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que s'il appartient au créancier de prouver que le débiteur obligé sous condition a empêché la réalisation de celle-ci, il incombe préalablement à ce dernier de démontrer qu'il a mis en oeuvre les diligences nécessaires pour permettre la réalisation de la condition ; qu'au cas d'espèce, en retenant que les conditions suspensives du contrat de cession de bail tenant à l'accord du bailleur pour que le nouveau preneur dispose de la cave de l'immeuble et qu'il puisse exercer dans les lieux une activité de prêt-à-porter devaient être considérées comme défaillies, motif pris de ce que la la société Chauvin , cédante, ne démontrait pas que la bailleresse avait donné son accord dans le délai prévu à la réalisation des conditions, soit avant le 15 mai 2005, quand il appartenait pourtant au préalable à la société Karol and Co, cessionnaire, de prouver les démarches qu'elle avait faites aux fins d'obtenir l'accord du bailleur qui faisait l'objet des deux conditions qui ne concernaient qu'elle, les juges du fond ont violé les articles 1176 et 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;


2°/ que la société Chauvin produisait en cause d'appel, sous le n° 34 de son bordereau de communication et de production, la lettre adressée par Mme Y..., bailleresse, à l'agence immobilière Century 21, chargée de la négociation de la cession de bail, en date du 3 juin 2005, par laquelle elle rappelait, d'une part, qu'elle n'avait jamais été hostile à ce que la cave sollicitée par la société Karol and Co soit adjointe au bail, d'autre part, qu'elle avait donné son accord verbal à ce que la société développe une activité de vente de prêt-à-porter dans les lieux loués ; qu'en retenant que la société Chauvin , si elle se prévalait d'un accord écrit de la bailleresse dressé par l'agent immobilier, ne produisait toutefois pas cet accord écrit aux débats, les juges du fond, qui l'ont dénaturé par omission, ont violé l'article 1134 du code civil ;


Mais attendu qu'ayant constaté que les conditions suspensives relatives à l'agrément du nouveau locataire par la bailleresse et à l'accord de celle-ci pour l'utilisation de la cave comme réserve n'avaient pas été réalisées à la date du 15 mai 2005, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant et sans inverser la charge de la preuve, a pu retenir que la société Karol and Co s'était prévalue de la caducité de l'acte du 29 décembre 2004, sans commettre de faute ni d'abus ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Chauvin aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Chauvin à payer à la société Karol and Co la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Chauvin ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Chauvin


L'arrêt attaqué encourt la censure ;


EN CE QU'il a débouté la société CHAUVIN des demandes qu'elle formulait contre la société KAROL AND CO ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE « KAROL AND CO a prévu dans son article 7 plusieurs conditions suspensives ; qu'il a été notamment mentionné que le cessionnaire devait être agréé par le bailleur en qualité de nouveau locataire, sans modification du bail et du loyer pour l'activité de prêt à porter (condition 4) et qu'un avenant au bail devait être consenti par le bailleur, mentionnant la possibilité d'utiliser la cave en réserve, sans modification du bail et du loyer, dont le montant s' élevait à 28706 euros HT par an, le locataire s'engageant à en supporter la charge de l'assainissement et l'aménagement (condition 5) ; qu'il est manifeste que les parties ont ainsi eu l'intention, d'une part, d'ajouter à la désignation des lieux telle que résultant du compromis, qui ne citait pas la cave, et d'autre part de préciser la destination des lieux, en définissant explicitement l'activité commerciale envisagée, alors que le compromis visait seulement "tous types de commerces" sauf . quelques exclusions ; qu'il a été convenu que si les conditions suspensives n'étaient pas réalisées à la date du 15 Mai 2005 au plus tard, le compromis serait considéré comme nul et non avenu, sans aucune formalité ni indemnité de part et d'autre, à l'exception des banques qui devraient avoir donné leur réponse avant le 8 Mars 2005 ; que la Société KAROL AND CO a renoncé dans l'intervalle à la condition concernant l'obtention d'un prêt ; qu'en revanche elle a régulièrement demandé que lui soit justifié l'accord du bailleur permettant de considérer comme accomplies les conditions suspensives n°4 et 5 ; que la seule pièce produite en ce sens est une lettre en date du 20 Avril 2005, adressée au négociateur CENTURY 21 par Me A..., notaire à NIORT 79, dont les conditions d' intervention ne sont pas connues ; qu'il est seulement indiqué dans ce courrier que "Mme Y..., le bailleur, n 'est pas hostile à l' opération envisagée par la Société KAROL AND CO, mais demande le respect des conditions stipulées au bail" ; que cette information ne suffit pas à caractériser la réalisation des conditions n° 4 et 5 puisque, d'une part, l' agrément des nouveaux locataires n'est pas expressément admis par la bailleresse et que, d'autre part, aucune référence à la cave n'y est faite ; que surtout, il est ajouté dans cette lettre qu'un projet de bail a été adressé par Me A... au notaire de la Société KAROL AND CO, Me B..., le 4 Mars ; qu'il s'évince des autres pièces produites aux débats que si ce projet de bail incluait l'usage de la cave, il augmentait également de manière sérieuse le montant du loyer, et a été en conséquence refusé par la Société KAROL AND CO le 12 Mai 2005 ; qu'il s'en déduit encore plus que la lettre du 20 Avril 2005 ne peut pas être considérée comme la réalisation de la condition suspensive n° 5 ; que les deux conditions suspensives précitées n'ayant pas été réalisées à la date du 15 Mai 2005, la Société KAROL AND CO s'est prévalue sans commettre de faute, ni d'abus, de la nullité du compromis, considéré comme non avenu, par lettre recommandée avec accusé réception du 19 Mai 2005 ; que la Société KAROL AND CO a été informée le 8 Juin 2005 par le gérant de CENTUR y 21 TRANSAC PME que celui ci avait reçu l'accord écrit de la bailleresse d'une part pour l'exercice d'une activité de prêt à porter, et, d'autre part, pour l'adjonction de la cave sans modification du bail ; que cet accord n'est pas annexé à la lettre du 8 Juin 2005 et n'est pas produit aux débats ; qu'en conséquence il n'est pas plus démontré que les conditions suspensives n° 4 et 5 étaient accomplies le 15 Mai 2005 ; que La nullité du compromis résultant de la défaillance des conditions suspensives emporte restitution de la somme déposée à titre de garantie ; que les motifs déjà développés rendent mal fondées toutes les prétentions d' indemnisation de la SNC CHAUVIN pour rupture abusive et fautive du compromis par la Société KAROL AND CO. L'application de l'article 9 du compromis ne peut pas plus être sollicitée par la SNC CHAUVIN puisqu'elle ne correspond pas au cas du nullité du compromis pour non réalisation des conditions suspensives mais au contraire au refus de réitérer l'acte authentique une fois les conditions suspensives acquises » (arrêt, p. 4-5) ;


ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le contrat fait loi entre les parties ; que le compromis de cession du 29 décembre 2004, article 7, soumettait la signature de l'acte définitif à la réalisation définitive des six conditions suspensives pour le 15 mai 2005 au plus tard ; que le cessionnaire, la société KAROL, fait état de la non réalisation de deux conditions suspensives, soit l'agrément du bailleur sur la reconduction du bail et l'utilisation d'une cave sans modification du loyer ; que, conformément aux dispositions de l'article 9 du NCPC, il appartient aux demandeurs d'apporter les preuves nécessaires au succès de leurs prétentions ; qu'à la date du 15 mai 2005, les sociétés CHAUVIN et CENTURY 21, demandeurs, ne prouvent pas la réception de l'accord formel de la bailleresse sur les deux conditions suspensives non réalisées, la lettre du 19 ami 2005 de madame Y... bailleresse est hors délai et ne prend pas position sur le maintien du loyer au niveau prévu dans le compromis ; SUR QUOI, le Tribunal dira recevables et non fondées les demandes de la SNC CHAUVIN et de la SARL CENTURY 21 TRANSAC PME; elles en seront déboutées » (jugement, p. 4-5) ;


ALORS QUE, premièrement, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que s'il appartient au créancier de prouver que le débiteur obligé sous condition a empêché la réalisation de celle-ci, il incombe préalablement à ce dernier de démontrer qu'il a mis en oeuvre les diligences nécessaires pour permettre la réalisation de la condition ; qu'au cas d'espèce, en retenant que les conditions suspensives du contrat de cession de bail tenant à l'accord du bailleur pour que le nouveau preneur dispose de la cave de l'immeuble et qu'il puisse exercer dans les lieux une activité de prêt-à-porter devaient être considérées comme défaillies, motif pris de ce que la société CHAUVIN, cédante, ne démontrait pas que la bailleresse avait donné son accord dans le délai prévu à la réalisation des conditions, soit avant le 15 mai 2005, quand il appartenait pourtant au préalable à la société KAROL AND CO, cessionnaire, de prouver les démarches qu'elle avait faites aux fins d'obtenir l'accord du bailleur qui faisait l'objet des deux conditions qui ne concernaient qu'elle, les juges du fond ont violé les articles 1176 et 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;


Et ALORS QUE, deuxièmement, la société CHAUVIN produisait en cause d'appel, sous le n° 34 de son bordereau de communication et de production, la lettre adressée par Mme Y..., bailleresse, à l'agence immobilière CENTURY 21, chargée de la négociation de la cession de bail, en date du 3 juin 2005, par laquelle elle rappelait, d'une part, qu'elle n'avait jamais été hostile à ce que la cave sollicitée par la société KAROL AND CO soit adjointe au bail, d'autre part, qu'elle avait donné son accord verbal à ce que la société développe une activité de vente de prêt-à-porter dans les lieux loués ; qu'en retenant que la société CHAUVIN, si elle se prévalait d'un accord écrit de la bailleresse dressé par l'agent immobilier, ne produisait toutefois pas cet accord écrit aux débats, les juges du fond, qui l'ont dénaturé par omission, ont violé l'article 1134 du code civil.