Cour de Cassation · civ3 — 4 octobre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant retenu que la charpente de la maison reposait sur une vingtaine de crics d'automobile soudés sur les poutres-treillis afin de régler en altitude les pièces de bois formant pannes soutenant les arbalétriers, que la situation était connue de M. X...à la suite de la réalisation par des professionnels, en mars 2003, de travaux de transformation de lucarnes et que M. X...avait signé la promesse de vente le 26 mai 2003, la cour d'appel, appréciant souverainement les moyens de preuve qui lui étaient soumis, a retenu, à bon droit, que la spécificité de la toiture et son caractère inhabituel commandaient que l'information en soit portée à la connaissance des acheteurs qui ne pouvaient les déceler et que le manquement de M. X...à ce devoir de loyauté lui interdisait de se prévaloir de la clause de non garantie figurant à l'acte de vente ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. X...aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer à M. 
Y...
et Mme Z...la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X...; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze. 






MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X.... 


Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que M. Christian X...ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie figurant à l'acte de vente du 4 août 2003 ; 


Aux motifs que « il est constant que la charpente de la maison vendue par M. X...aux consorts Y...-Z...repose sur une vingtaine de crics d'automobile qui ont été soudés sur les poutres-treillis afin de permettre de régler en altitude les pièces de bois formant pannes soutenant les arbalétriers ; que les investigations de M. B..., expert judiciaire, ont permis de déterminer que, dans cette maison construite en 1980, la transformation faisant appel aux crics d'automobile avait eu lieu une vingtaine d'années avant les opérations d'expertise (soit aux environs de 1985) lorsqu'il s'est agi de rendre le comble habitable ; qu'il est suffisamment démontré et même reconnu par M. X...que celui-ci avait connaissance de la situation qui lui avait été révélée en mars 2003 par deux entrepreneurs, MM. C...et D..., auxquels il avait confié des travaux de transformation des lucarnes ; que le vendeur connaissait donc cette singularité et il est tout aussi constant qu'il n'en a pas informé les acheteurs qui ne pouvaient la déceler ; que comme ceux-ci le font au demeurant justement observer, M. X...a pourtant revendu sa maison très rapidement après la révélation qui lui avait été faite de cette particularité puisque la promesse synallagmatique de vente est intervenue le 26 mai 2003 et que la vente a été réitérée par acte authentique reçu le 4 août 2003 ; que la spécificité de la toiture était telle que son caractère manifestement inhabituel, y compris pour un profane, commandait que l'information fût portée à la connaissance des acquéreurs ; qu'à cet égard, il importe peu que M. X...fasse valoir que les deux entrepreneurs lui auraient dit, ainsi que cela résulte du rapport d'expertise, qu'il n'en résultait pas de risques pour la sécurité des utilisateurs, l'ouvrage ayant fait preuve de stabilité sur une longue durée ; qu'indépendamment de cet aspect du problème, l'anomalie était telle qu'un devoir de loyauté élémentaire obligeait le vendeur à faire état de la situation sauf éventuellement à préciser que, selon ses informations, elle ne comportait pour autant aucun risque ; qu'en passant totalement sous silence cette information, M. X...s'est montré de mauvaise foi et, ainsi que l'ont justement estimé les premiers juges, il est, dès lors, mal venu en tout état de cause à se prévaloir de la clause de nongarantie figurant à l'acte de vente ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; qu'il reste à déterminer si ce mode de construction d'une toiture répond, au regard de ses conséquences, à la définition du vice caché telle qu'elle est donnée par l'article 1641 du code civil et, dans l'affirmative, de préciser quel est le procédé technique susceptible d'y remédier ; que ces points se trouvent discutés à partir d'avis techniques divergents ; que le technicien auquel les consorts Y...-Z...ont fait appel lorsqu'ils ont découvert la situation en procédant à l'étage à des travaux de rénovation, a, dans sa note succinte du 28 décembre 2004, relaté avoir " trouvé du jamais vu " que la charpente est " hors norme et dangereuse " et avoir constaté que " le toit plonge, fait des vagues ", et que " le plancher est extrêmement flexible " ; que l'expert judiciaire commis, M. Jean-Claude B..., s'est rendu à deux reprises sur les lieux, le 2 mai 2005 et le 29 août 2005, et a eu recours pour vérifier une " suspicion de faiblesse concernant la reprise des efforts aux pressions latérales ", aux services du bureau d'études BET-SBM dont il explique qu'il est spécialisé en études de structures bois et en structures mixtes bois-métal ; qu'à la suite de ses propres investigations et des résultats de ce bureau d'études, l'expert a estimé que les ouvrages en place ne présentent pas de danger pour les occupants, ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination et que, tout au plus, il conviendrait de rectifier la légère faiblesse des diagonales d'extrémité des poutres-treillis et d'assurer l'effort de déversement de la panne ; que, dans ces conditions, il lui est apparu que, sur le plan technique, trois solutions étaient concevables :- soit ne faire aucuns travaux puisqu'il n'y a pas de danger,- soit réaliser des travaux pour un montant évalué à 13 350 €,- soit procéder à une dépose totale de la charpente et de la couverture, solution qu'il a chiffrée, à la demande des acheteurs, à 84 500 € ; que toutefois il ne préconise pas cette troisième solution et explique qu'il l'a mentionnée à toutes fins utiles pour répondre à la demande qui lui avait été faite en ce sens par les consorts Y...-Z...; que ceci étant les appelants se prévalent du rapport critique émis à la suite de l'avis de l'expert judiciaire par M. E..., lui-même inscrit sur la liste des experts près la Cour d'appel de Rouen, le 29 juillet 2009 ; que s'il est exact, comme le fait valoir l'intimé, que l'avis de ce dernier n'a pas été établi à la suite d'une discussion contradictoire entre les parties, cette circonstance n'a pas pour effet de le rendre inopposable à M. X...; qu'il est en effet toujours loisible à une partie de communiquer dans le cadre de la procédure l'avis d'un autre technicien qui se trouve ainsi soumis au débat contradictoire et peut donc, le cas échéant, être utilisé pour contester l'opinion émise par un expert judiciairement commis, la juridiction ayant seulement le devoir de tenir compte, pour apprécier la portée respective des avis ainsi émis, de ce que leur mode d'élaboration n'a pas été le même ; que M. E..., dans son rapport dont la lecture n'est cependant pas toujours très aisée, fait notamment observer :- page 4, qu'il n'a pas été tenu suffisamment compte par l'expert judiciaire du mode de fixation des crics,- page 8, que, selon lui, la solidité de l'ensemble de la charpente est compromise,- page 10, que " cette charpente martyrisée dans ses concepts d'origine et présentant des faiblesses liées aux nouvelles dispositions ne saurait faire l'objet des seuls travaux de confortement dont certains ne sont encore exposés qu'au titre d'hypothèses ",- page 10 encore et sur la base des photographies jointes en annexe, que sont relevés des phénomènes d'ondulations et de flexion de la charpente ; que M. E...conclut que, selon lui, la solution devant être prescrite est celle du remplacement complet de la charpente ; que la Cour se trouve ainsi face à des avis divergents sur un problème technique délicat puisque chacun des spécialistes reconnaît être confronté à un procédé particulièrement inhabituel et dont, par conséquent, les caractéristiques peuvent être difficiles à cerner ; que dans ces conditions, compte tenu de tous ces éléments, il convient de solliciter l'avis d'un autre expert et, par voie de conséquence, de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes autres que celle ci-dessus tranchée » ; 


Alors, d'une part, que la mise en oeuvre de la clause d'exclusion de garantie est écartée dans le seul cas où le vendeur profane a connaissance de l'existence du vice caché ; qu'en écartant la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente du 4 août 2003 au seul motif que M. X...avait connaissance de la singularité de la construction de la charpente sans avoir constaté que celui-ci avait connaissance de ce que cette singularité était constitutive d'un vice caché, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ; 


Alors, d'autre part, que la connaissance du vice caché constitutive de la mauvaise foi du vendeur suppose la caractérisation d'un vice ; qu'en écartant la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente du 4 août 2003 au motif que M. X...avait connaissance de la singularité de la construction de la charpente sans avoir constaté que cette « singularité » était constitutive d'un vice caché, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du Code civil ; 


Alors, enfin et en tout état de cause, que, hors les cas où l'information est réglementée, le vendeur profane n'est pas tenu d'informer l'acquéreur des simples singularités de son bien lorsqu'elles n'en diminuent pas l'usage et ne présentent aucun danger ; qu'en retenant un manquement de M. X...tenant à l'absence de révélation de la « singularité » du mode de soutènement de la charpente de la maison vendue cependant qu'elle n'a pas retenu que cette « singularité » avait pour effet de diminuer l'usage que les acquéreurs pouvaient attendre de leur bien ou présentait un quelconque danger, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1643 du Code civil.