Cour de Cassation · civ3 — 4 octobre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi ; 


Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu que Mme X... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que les consorts A...-Z...lui avaient fait une offre de vente, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; 


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 


Attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans objet ; 


Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a relevé, appréciant souverainement l'existence du préjudice subi par les époux Z..., que la vente n'ayant jamais existé, il convenait de les indemniser de l'occupation par Mme X... des lieux leur appartenant du 28 février 2006 au 5 février 2008 ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 






Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le simple fait pour Mme 
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de consentir à une ou plusieurs visites n'était pas révélateur de l'existence de pourparlers sérieux et que, rentrée de vacances le vendredi 12 mars 1999, Mme Z... avait indiqué dès le lundi 15 mars 1999 son intention de ne pas donner suite à l'offre d'achat émise, la cour d'appel a pu en déduire qu'une rupture de pourparlers dans des conditions constitutives d'un abus n'était pas caractérisée ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne Mme X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux Z... la somme de 1 500 euros et à la SCP C...et B...la somme de 1500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour Mme X... 



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Madame X...-D...de sa demande tendant à voir constater que la vente en pleine propriété de l'ensemble immobilier sis à Nîmes (Gard), ..., cadastré Section DT n° 47, appartenant à Madame Paule 
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, usufruitière et à Madame Martine A...-Z..., nue-propriétaire, est intervenue au profit de Madame Isabelle X..., née 
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, le 6 juillet 1999, date de l'assignation enregistrée le 12 juillet 1999 à la conservation des hypothèques de Nîmes, Volume 99 P n° 8040 ; à ce que soit ordonnée l'expulsion des époux Z... ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ; au paiement de dommages et intérêts de 4. 390 € correspondant au loyer payé par Mme X... en pure perte à compter de l'assignation du 6 juillet 1999 jusqu'au 31 décembre 1999 ; au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel d'un montant de 1. 830 € par mois ayant commencé à courir à compter de l'assignation jusqu'au 1er mars 2006, date de départ des consorts A...-Z...en exécution de l'arrêt du 22 février 2005, puis à compter du 1er février 2008 (date de leur retour dans les lieux suite à l'arrêt de la Cour de cassation) jusqu'à leur départ effectif, outre intérêts au taux légal, étant précisé que cette indemnité ne pourra être inférieure à la somme de 650 €, ainsi que les époux Z... l'ont reconnu dans leurs écritures ; à la remise effective des clés et de tout accessoire indispensable au bon fonctionnement de l'immeuble tel que télécommande de la porte automatique du garage sous astreinte de 153 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; à relever et garantir Mme X... de toute demande en paiement de pénalités et autres indemnités de retard que pourrait solliciter l'administration fiscale du fait de l'enregistrement différé de la vente auprès de ses services ; 


AUX MOTIFS QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que s'il ne peut être contesté que Mme Martine Z..., née 
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, et sa mère, Mme Paule 
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, née E...-F..., respectivement nue-propriétaire et usufruitière de l'ensemble immobilier litigieux situé à Nîmes, ont bien eu l'intention de mettre en vente ce dernier, il appartient à Mme Isabelle X..., née 
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, de caractériser l'existence d'un accord sur la chose et le prix intervenu à la suite de l'offre que les époux ont formalisé le 3 mars 1999 par l'intermédiaire de leur notaire, offre adressée au notaire des consorts Z...-A...; que l'accord de Mme Martine Z...-A...et de Mme Paule A...-E...ne peut procéder de ce que leur notaire, Maître Renée B..., répond à ce courrier le 3 mars 1999 en indiquant à Maître H...notaire des époux X..., qu'il procède à l'encaissement du chèque d'acompte versé par les époux X..., avec précision que ses clients étant actuellement en congés, il ne manquera pas de revenir vers lui dès leur retour afin que « nous puissions signer le compromis de vente », et cela, même si s'assurer de l'intention de ses clients est une obligation élémentaire pour assurer l'efficacité d'un acte ; que cet accord ne peut pas plus procéder de l'envoi d'un reçu de la somme de 100. 000 F, même qualifié par le notaire d'acompte sur acquisition à intervenir ni du courrier qu'il adresse à ses clients le 4 mars 1999 pour les informer de l'offre émise ; qu'il n'est pas plus établi que Mme A...-Z...et Mme A...-E...aient demandé à ce que soit fixé un rendez-vous au plus tôt chez leur notaire pour la régularisation du compromis ; qu'en effet, il est uniquement précisé par l'attestation de l'agence immobilière Immoplus que, de retour de vacances, M. Jean-Pierre Z... et Mme Martine Z... née 
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lui ont demandé de fixer un rendez-vous pour la régularisation du compromis, précision devant d'ailleurs être faite que cette demande de rendez-vous, même pour régularisation d'un compromis, ne constitue pas une promesse de signature de ce compromis ; que la vente ne peut pas plus être déduite du fait que Mme Z...-A...et Mme A...-E...aient laissé l'agence immobilière et les époux X...-D...visiter le bien après l'émission de l'offre ni qu'ait été remis à ces derniers une liste d'objets mobiliers avec indication de la valeur de ces derniers ; qu'alors que le courrier de leur notaire ne peut valoir engagement, il ne peut être déduit un consentement du fait que Mme Z...-A...et Mme A...-E...n'ait pas désavoué leur notaire, voire que « Mme 
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» ainsi qu'indiqué dans l'attestation du 7 novembre 2003 soit restée silencieuse lors d'une visite des lieux le dimanche 7 mars 1999, sans faire part de la moindre réticence ou réserve laissant penser qu'elle ne voulait plus vendre ; que de même, des termes de leurs conclusions du 2 octobre 2007 selon lesquelles ils ont précisé au notaire qu'ils devaient rencontrer les acquéreurs, il ne peut être déduit du seul qualificatif d'acquéreurs l'existence d'un accord sur la chose et le prix ; qu'enfin, ne constitue pas un commencement de preuve par écrit de cet accord le courrier du 22 mars 2009 émanant de Mme Z... où elle précise clairement son hésitation quant à la vente de la villa et l'existence de très fortes réticences de sa mère sur ce projet de vente ; que ces éléments et ceux non contraires du premier juge que la cour adopte, justifient la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle déboute Mme X...-D...de sa demande de transfert de la propriété de l'immeuble litigieux ; 


ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'examen des pièces régulièrement communiquées permet de constater que l'agence Immoplus, qui est intervenue dans des conditions échappant en réalité à la connaissance précise de ce tribunal, a souhaité se voir confier la vente – sans exclusivité – de ce bien puisqu'elle a d'évidence tenté d'adresser à Mme 
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et aux époux Z... deux exemplaires de mandat de vente datés du 12 mars 1999, que ces derniers, qui en ont toujours contesté la validité (voir notamment courrier de Mme Z... du 22 mars 1999), n'ont absolument pas signés ; qu'il ne saurait donc être fait état de ce mandat, lequel d'ailleurs, en ce qu'il ne comporte pas le numéro prévu à l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, est totalement irrégulier ; que le seul écrit produit aux débats sous forme de photocopie (mandat n° 99078 du 25 février 1999) est au contraire un mandat donné par le époux X... euxmêmes à l'agence Immoplus de rechercher un bien, mandat mentionnant que les acquéreurs disposaient d'un « budget de 2. 000. 000 francs » ; qu'est également attesté l'intérêt porté à ce projet par une Agence du Midi de Nîmes, puisque cette dernière a fait paraître dans le numéro 963 du 1er mars 1999 du journal Top Hebdo, sous la référence n° 0022672, une annonce avec photographie relative à ce bien immobilier ; que toutefois, en l'absence de preuve tendant à démontrer que cette agence se serait vu elle aussi confier la vente par Mme Z... et sa mère, il ne saurait être dit, comme le font sans preuve les demandeurs, que cette dernière agence a régulièrement démarché sa clientèle à la demande des propriétaires ; 


1°) ALORS QUE l'offre de vente ne peut plus être contestée par le pollicitant qui l'a laissée accepter en connaissance de cause ; qu'en écartant la nature d'offre ferme d'une annonce décrivant l'immeuble et son prix de vente aux motifs inopérants de l'absence de preuve de la régularité du mandat donné à l'agent immobilier qui l'avait fait paraître, la cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil ; 


2°) ALORS EN TOUT ÉTAT DE CAUSE QU'en jugeant que l'acquéreur qui a accepté l'offre prenant la forme d'une annonce ne peut se prétendre propriétaire, à défaut de rapporter la preuve que l'agent immobilier qui l'avait fait paraître avait mandat de le faire, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 9 du Code de procédure civile. 


DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame X...-D...à payer à Monsieur Jean-Pierre Z... et à Madame Martine Z..., née 
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, prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'unique héritière de Madame Paule 
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, née E...-F..., une somme de 15. 600 € à titre d'indemnité d'occupation ; 


AUX MOTIFS QUE la vente n'ayant jamais existé, il convient d'indemniser M. Z... et Mme Martine Z... de l'occupation par Mme X...-D...des lieux leur appartenant, du 28 février 2006 au 5 février 2008 ; que dans la mesure où Mme X...-D...reconnaît que l'occupation des lieux génère 1. 830 € d'indemnité mensuelle d'occupation, en tout cas une indemnité qui ne saurait être inférieure à 650 € par mois, il convient de faire droit à cette réclamation ; 


1°) ALORS QUE, par voie de conséquence, la cassation du chef du dispositif de l'arrêt écartant la demande de constatation du transfert de propriété entraînera l'annulation de celui ordonnant une indemnité d'occupation, en application de l'article 625 du Code de procédure civile ; 


2°) ALORS EN TOUT ÉTAT DE CAUSE QUE la responsabilité suppose un dommage ; qu'en condamnant l'acquéreur évincé à une indemnité d'occupation pour la période s'étant écoulée entre l'arrêt l'ayant reconnu propriétaire de l'immeuble et la cassation de cet arrêt, cependant que le propriétaire finalement restauré dans ses droits, ayant perçu le prix de vente pendant la période d'éviction, n'avait souffert aucun préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. 


TROISIÈME MOYEN – SUBSIDIAIRE-DE CASSATION 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X...-D...de sa demande subsidiaire tendant à la condamnation des consorts Z... au paiement de la somme de 15. 245 € à titre de dommages et intérêts ; 


AUX MOTIFS QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que s'il ne peut être contesté que Mme Martine Z..., née 
A...
, et sa mère, Mme Paule 
A...
, née E...-F..., respectivement nue-propriétaire et usufruitière de l'ensemble immobilier litigieux situé à Nîmes, ont bien eu l'intention de mettre en vente ce dernier, il appartient à Mme Isabelle X..., née 
D...
, de caractériser l'existence d'un accord sur la chose et le prix intervenu à la suite de l'offre que les époux ont formalisé le 3 mars 1999 par l'intermédiaire de leur notaire, offre adressée au notaire des consorts Z...-A...; que l'accord de Mme Martine Z...-A...et de Mme Paule A...-E...ne peut procéder de ce que leur notaire, Maître Renée B..., répond à ce courrier le 3 mars 1999 en indiquant à Maître H...notaire des époux X..., qu'il procède à l'encaissement du chèque d'acompte versé par les époux X..., avec précision que ses clients étant actuellement en congés, il ne manquera pas de revenir vers lui dès leur retour afin que « nous puissions signer le compromis de vente », et cela, même si s'assurer de l'intention de ses clients est une obligation élémentaire pour assurer l'efficacité d'un acte ; que cet accord ne peut pas plus procéder de l'envoi d'un reçu de la somme de 100. 000 F, même qualifié par le notaire d'acompte sur acquisition à intervenir ni du courrier qu'il adresse à ses clients le 4 mars 1999 pour les informer de l'offre émise ; qu'il n'est pas plus établi que Mme A...-Z...et Mme A...-E...aient demandé à ce que soit fixé un rendez-vous au plus tôt chez leur notaire pour la régularisation du compromis ; qu'en effet, il est uniquement précisé par l'attestation de l'agence immobilière Immoplus que, de retour de vacances, M. Jean-Pierre Z... et Mme Martine Z... née 
A...
lui ont demandé de fixer un rendez-vous pour la régularisation du compromis, précision devant d'ailleurs être faite que cette demande de rendez-vous, même pour régularisation d'un compromis, ne constitue pas une promesse de signature de ce compromis ; que la vente ne peut pas plus être déduite du fait que Mme Z...-A...et Mme A...-E...aient laissé l'agence immobilière et les époux X...-D...visiter le bien après l'émission de l'offre ni qu'ait été remis à ces derniers une liste d'objets mobiliers avec indication de la valeur de ces derniers ; qu'alors que le courrier de leur notaire ne peut valoir engagement, il ne peut être déduit un consentement du fait que Mme Z...-A...et Mme A...-E...n'ait pas désavoué leur notaire, voire que « Mme 
A...
» ainsi qu'indiqué dans l'attestation du 7 novembre 2003 soit restée silencieuse lors d'une visite des lieux le dimanche 7 mars 1999, sans faire part de la moindre réticence ou réserve laissant penser qu'elle ne voulait plus vendre ; que de même, des termes de leurs conclusions du 2 octobre 2007 selon lesquelles ils ont précisé au notaire qu'ils devaient rencontrer les acquéreurs, il ne peut être déduit du seul qualificatif d'acquéreurs l'existence d'un accord sur la chose et le prix ; qu'enfin, ne constitue pas un commencement de preuve par écrit de cet accord le courrier du 22 mars 2009 émanant de Mme Z... où elle précise clairement son hésitation quant à la vente de la villa et l'existence de très fortes réticences de sa mère sur ce projet de vente ; que ces éléments et ceux non contraires du premier juge que la cour adopte, justifient la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle déboute Mme X...-D...de sa demande de transfert de la propriété de l'immeuble litigieux ; que les éléments ci-dessus analysés ne caractérisent ni l'existence de la souscription par Mme Martine Z... née 
A...
et Mme Paule 
A...
née E...
F... d'une obligation de signer le compromis ni une rupture de pourparlers dans des conditions constitutives d'un abus, le premier juge ayant justement relevé que, rentrée de vacances le vendredi 12 mars 1999, Mme Z... née 
A...
a indiqué dès le lundi 15 mars 1999 son intention de ne pas donner suite à l'offre d'achat émise ; 


ALORS QU'en disant que les pollicitants n'avaient pas abusivement rompu les pourparlers sans tirer les conséquences de la constatation du fait qu'en laissant l'acquéreur répondre positivement à l'offre de vente puis en participant à plusieurs rendez-vous préparatoires à la signature de la promesse de vente, pour refuser finalement de la signer au prétexte de l'invalidité de l'offre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.