Cour de Cassation · civ3 — 8 novembre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que les pièces 2 et 4 du bordereau du 13 novembre 2009 n'avaient pas été communiquées, en dépit de la délivrance de deux sommations, et que la communication tardive des pièces de première instance ne pouvait y suppléer, la cour d'appel a exactement décidé que ces deux pièces devaient être écartées des débats ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés que, dans les circonstances de l'espèce, les manquements relevés à l'encontre de la société Sonecom n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne les consorts X...- Y... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X...- Y... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts X...- Y... 





PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fait droit à l'incident de rejet formé par l'intimée et écarté des débats les pièces 2 et 4 du bordereau de l'appelant en date du 13 novembre 2009 et d'AVOIR, en conséquence, débouté les consorts X...- Y... de leurs demandes tendant à voir ordonner la résiliation du bail aux torts de la société Sonecom et son expulsion des lieux loués ; 


AUX MOTIFS QUE les appelants ne produisent que sur l'audience cinq pièces n° 1 à 5 intitulées comme suit : 1 – Assignation 2 – notification à créancier inscrit 3 – jugement déféré 4 – bordereau de la locataire 1re instance et pièces de procédure 5 – bordereau des bailleurs en 1re instance ; ils complètent ainsi, mais tardivement, leur bordereau du 13 novembre 2009 qui n'est pas le même puisque ainsi rédigé : 1 – bail authentique 2 – notification adressée au preneur depuis la prise de possession des lieux 3 – jugement déféré 4 – état des inscriptions ; que par sommation de communiquer en date du 8 janvier 2010 et 2 février 2010, l'avoué de Sonecom a réclamé les pièces 2 et 4 du bordereau de l'appelant sans succès ; que la production tardive des pièces de première instance ne saurait suppléer l'imprécision du seul bordereau en date du 13 novembre 2009 sauf à admettre par exemple que tous les commandements contenus au dossier des appelants soient assimilables à la « notification adressée au preneur depuis la prise de possession des lieux » libellé rédigé au surplus au singulier ; qu'il convient en conséquence de faire droit à l'incident de rejet portant sur les pièces 2 et 4, pour violation du principe du contradictoire qui n'est pas régularisée par la production tardive sur l'audience des pièces de premier ressort, sous un intitulé de bordereau différent quant aux pièces communiquées ; que l'intimée n'a manifestement pas été mesure de débattre contradictoirement de pièces précises, correspondant à un bordereau dépourvu lui-même de toute imprécision ; que ne sont admises aux débats que les pièces 1 et 3 du bordereau du 13/ 11/ 09, à savoir le bail authentique et le jugement déféré ; que ces seules pièces ne sauraient fonder l'appel, dès lors que ne sont pas utilement contestées, sinon par voie d'affirmation, les motivations pertinentes du premier juge dont il résulte que les bailleurs qui ont offert le renouvellement du bail ne peuvent soutenir que le preneur a gravement manqué à ses obligations, au point d'encourir la résiliation du bail, alors même que les manquements allégués étaient antérieurs à la date de l'offre de renouvellement ; que c'est donc une confirmation qui s'impose, dès lors que l'intimée ne forme aucun appel incident et que les motivations susvisées ne sont pas utilement combattues, puisque aucune pièce probante n'a été régulièrement versée au débat contradictoire ; 


ALORS QU'en cause d'appel, une nouvelle communication des pièces déjà versées aux débats de première instance n'est pas exigée si l'adversaire ne la demande pas ; qu'en première instance, les consorts X...- Y... avaient produit le bail du 8 novembre 1979, un commandement de payer du 20 novembre 2006, pour un montant de 5. 769, 88 €, correspondant aux loyers de juin à septembre et novembre 2006 et un décompte des sommes dues par la locataire ; qu'à l'appui de leurs conclusions d'appel du 13 novembre 2009, les consorts X...- Y... produisaient de nouveau le bail authentique du 8 novembre 1979 mais également la notification adressée au preneur depuis la prise de possession des lieux, le jugement déféré et l'état des inscriptions ; que dans ses sommations en date du 8 janvier 2010 et du 2 février 2010, l'avoué de la société Sonecom ne réclamait que la communication des pièces 2 et 4 produites par les consorts X...- Y... le 13 novembre 2009 à savoir la notification adressée au preneur depuis la prise de possession des lieux et l'état des inscriptions ; qu'en affirmant que ne sont admises aux débats que les pièces 1 et 3 du bordereau du 13 novembre 2009 c'est-à-dire le bail authentique et le jugement déféré, la cour d'appel qui a ainsi écarté des débats toutes les pièces produites en première instance dont la communication n'était pourtant pas demandée par la société Sonecom, à savoir le commandement de payer du 20 novembre 2006 et le décompte des sommes dues, a violé les articles 16, 132 et 954 du code de procédure civile. 




SECOND MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X...- Y... de leurs demandes tendant à voir ordonner la résiliation du bail aux torts de la société Sonecom et son expulsion des lieux loués ; 


AUX MOTIFS ADOPTES QU'il appartient au tribunal d'apprécier si les infractions du preneur sont assez graves pour entraîner la résiliation du bail ; qu'il est constant que si les loyers sont payés par le preneur, il n'en demeure pas moins que ce dernier règle rarement spontanément ceux-ci, obligeant les bailleurs à délivrer commandement de payer ; qu'il résulte tant des conclusions des demandeurs que des pièces versées par eux, que très rapidement après la prise de possession des lieux par la SARL Sonecom, ces derniers ont été contraints, pour obtenir paiement de leurs loyers, de délivrer un commandement de payer et de saisir le juge des référés ; qu'ainsi, dès 1997, Mme X..., divorcée Y..., M. Olivier Y... et Mme Eve Y..., épouse Z..., obtenaient l'expulsion de leur locataire ; que cette ordonnance ayant été infirmée par la cour d'appel, ils ont restitué les locaux à la société Sonecom ; qu'il n'est pas contesté que depuis cette restitution, ils ont fait délivrer de nombreux commandements de payer dès 1998, puis en 2001 et 2002 notamment ; qu'il est dès lors surprenant que les demandeurs aient signifié, le 28 juin 2002, à leur locataire, dans ce contexte, un congé avec offre de renouvellement ; que ces derniers auraient pu, eu égard aux manquements invoqués, notifier à la SARL Sonecom qu'ils n'entendaient pas reconduire le bail ; qu'ils ne peuvent aujourd'hui soutenir qu'il s'agit de manquements graves justifiant la résiliation du bail alors que ces mêmes manquements préexistaient au congé avec offre de renouvellement qu'ils ont fait signifier à leur locataire ; qu'il y a donc lieu de considérer qu'il ne s'agit pas d'infractions suffisamment graves justifiant la résiliation du bail ; qu'au demeurant, le fait que la SARL Sonecom ne paie pas la différence entre le loyer initial et le loyer révisé ne constitue pas un manquement suffisamment grave à lui seul pour voir ordonner la résiliation du bail ; qu'il convient au vu de ces éléments de débouter les bailleurs de leurs demandes tendant à voir ordonner la résiliation du bail aux torts du preneur et son expulsion des lieux loués à compter de la signification de la décision ; 


ET AUX MOTIFS PROPRES QUE ne sont admises aux débats que les pièces 1 et 3 du bordereau du 13/ 11/ 09, à savoir le bail authentique et le jugement déféré ; que ces seules pièces ne sauraient fonder l'appel, dès lors que ne sont pas utilement contestées, sinon par voie d'affirmation, les motivations pertinentes du premier juge dont il résulte que les bailleurs qui ont offert le renouvellement du bail ne peuvent soutenir que le preneur a gravement manqué à ses obligations, au point d'encourir la résiliation du bail, alors même que les manquements allégués étaient antérieurs à la date de l'offre de renouvellement ; que c'est donc une confirmation qui s'impose, dès lors que l'intimée ne forme aucun appel incident et que les motivations susvisées ne sont pas utilement combattues, puisque aucune pièce probante n'a été régulièrement versée au débat contradictoire ; 


1) ALORS QUE le bailleur qui offre à son locataire le renouvellement de son bail peut se prévaloir des manquements postérieurs à ce renouvellement pour fonder sa demande de résiliation judiciaire du bail ; qu'en considérant que les manquements allégués par les consorts X...- Y... au soutien de leur demande de résiliation du bail consenti à la société Sonecom étaient antérieurs à la date de l'offre de renouvellement du 18 juin 2002, quand il résultait de leurs conclusions d'appel et des pièces produites en première instance que la Sonecom n'avait pas acquitté les loyers et charges de juin à septembre et novembre 2006, soit 5. 969, 88 € et que la société Sonecom avait par la suite systématiquement refusé de payer le montant des loyers à la date prévue, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 


2) ALORS QUE le bailleur qui offre à son locataire le renouvellement de son bail peut se prévaloir des manquements postérieurs à ce renouvellement pour fonder sa demande de résiliation judiciaire du bail ; qu'en l'espèce, il résultait des pièces produites par la société Sonecom en première instance, que les consorts X...- Y... lui avaient fait délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire le 8 octobre 2004 pour la somme de 2. 812, 36 €, le 20 octobre 2005 pour la somme de 6. 001, 38 €, le 24 novembre 2005 et le 20 novembre 2006 pour la somme de 5. 769, 88 €, ce qui établissait qu'elle avait manqué aux obligations du bail postérieurement à l'offre de renouvellement du 18 janvier 2002 ; qu'en affirmant que les manquements allégués par les consorts X...- Y... au soutien de leur demande de résiliation du bail consenti à la société Sonecom étaient antérieurs à la date de l'offre de renouvellement du 18 juin 2002, sans s'expliquer sur les commandements de payer visant la clause résolutoire des 8 octobre 2004, 20 octobre 2005, 24 novembre 2005 et 20 novembre 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-12 du code de commerce et 1184 du code civil ; 


3) ALORS QUE le fait pour un locataire de ne pas avoir été garanti, pendant plus plusieurs années, par une police d'assurance, constitue une grave inexécution du bail ; qu'à l'appui de leur demande de résiliation du bail, les consorts X...- Y... faisaient valoir « que le manquement au paiement du loyer n'est pas le seul commis par la preneur ; qu'en effet, il n'a jamais été justifié de l'attestation d'assurance ni de l'ensemble des obligations rappelées au bail » (conclusions du 13 novembre 2009, p. 8) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pourtant péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.