Cour de Cassation · civ3 — 29 novembre 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Met hors de cause M. X... ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 28 juin 2010), que le 8 décembre 2003 les époux Y... ont signé avec la SCI Sainte Claire (la SCI) un contrat de réservation d'un appartement en état futur d'achèvement de type T3 à Ondres au prix de 162 000 euros TTC dont 12 000 euros TTC d'honoraires d'agence ; que Mme Lydie Z... née Y..., leur fille, a, par acte sous seing privé du 9 décembre 2003, confié à l'agence immobilière Les Océanides un mandat de recherche d'un bien immobilier à Ondres, de type appartement T3 en rez-de-chaussée au prix maximal de 162 000 euros, précisant qu'en cas de réalisation, la rémunération du mandataire était fixée à 12 000 euros ; que par acte notarié du 17 décembre 2004, la SCI s'est opposée au paiement de la somme de 12 000 euros à l'agence ; que la société les Océanides a assigné l'acquéreur, le notaire et la SCI en paiement solidaire d'une commission de 12 000 euros ; 

Sur le moyen unique du pourvoi incident : 

Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 1998 du code civil ; 

Attendu que, pour condamner Mme Y...- Z... à payer à la société Agence les Océanides la somme de 12 000 euros, l'arrêt retient que si la date du mandat de recherche et d'entremise était postérieure à la réservation, de sorte que ce seul mandat ne peut fonder le droit à commission, force est de constater que Mme Y... a, postérieurement à l'acte de vente notarié, confirmé le droit à commission de l'agence souscrit également dans le cadre de la réservation dans des conditions conformes aux règles de droit commun du mandat par reconnaissance manuscrite et circonstanciée adressée à l'agence immobilière pour être produite dans le cadre de cette procédure, et que Mme Y... y confirme que la commission était due à l'agence en raison de son entremise dans cette affaire ; 

Qu'en statuant ainsi, sans relever que Mme Y... s'était reconnue débitrice de la commission réclamée, la cour d'appel a violé les textes susvisées ; 

Et sur le premier moyen du pourvoi principal : 

Vu l'article 1376 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ; 

Attendu que pour condamner la SCI à restituer à Mme Lydie Y... la somme de 12 000 euros, l'arrêt retient qu'aucune explication n'est fournie par la SCI sur l'encaissement d'une somme de 162 000 euros alors que le contrat de réservation, stipulant entre les parties les conditions de la vente et leurs obligations respectives, mentionnait clairement un prix honoraires d'agence inclus, de sorte que sans équivoque, le prix de l'immeuble était bien de 150 000 euros ; 

Qu'en statuant ainsi après avoir constaté que l'acte authentique de vente, qui seul constatait l'accord définitif des parties, mentionnait un prix de vente de 162 000 euros, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 

Condamne la société Agence Les océanides aux dépens des pourvois ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence Les Océanides à payer à la société Sainte Claire la somme de 2 500 euros et à Mme Y...
Z..., la somme de 2 500 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Sainte Claire. 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la commission était à la charge de l'acquéreur, condamné Madame Y... à la payer et condamné la SCI SAINTE CLAIRE à lui restituer la somme de 12. 000 euros outre intérêts ; 

AUX MOTIFS QUE les activités des agences immobilières et conditions de leur rémunérations sont strictement encadrées par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972 ; que les activités des agences immobilières et conditions de leurs rémunérations sont strictement encadrées par les dispositions susvisées ; qu'il en résulte qu'aucune rémunération ne peut être réclamée par un agent immobilier relativement à une transaction immobilière en l'absence de mandat rédigé dans les conditions de validité de ces textes destinés à éviter toute fraude, toute imprécision sur la nature et la portée des engagements respectifs des parties ; qu'il en découle des exigences strictes quant à l'antériorité de la stipulation des honoraires, leur montant et la désignation de la partie qui doit en assumer la charge ; qu'en l'espèce, le contrat de réservation qui a été signé le 8 décembre 2003 par les parents de l'acquéreur avec faculté de substitution dont les parties conviennent qu'elle a été exercée par Madame Y... prévoit une rémunération de 12. 000 euros au profit de l'agence LES OCEANIDES, le prix global de l'acquisition étant de 162. 000 euros ; que ce contrat de réservation ne prévoit pas néanmoins qui doit supporter la charge de la commission d'agence ; que le mandat de recherches souscrit par l'acquéreur, Madame Y... prévoit également une rémunération de 12. 000 euros au profit de l'agent immobilier spécifiant bien que cette commission est à la charge de l'acquéreur et un prix maximum d'acquisition de 162. 000 euros mais sa date pouvant être fixée au 9 décembre 2003 au vu d'une surcharge manuscrite d'un 9 sur un 8 est donc postérieure au contrat de réservation ; que l'acte de vente signé entre la SCI SAINTE CLAIRE et Madame Y... comparant personnellement le 17 décembre 2004 ne fait référence ni à un mandat de recherche ou au moindre compromis de vente, ni encore au fait que Madame Y... exerçait sa faculté de substitution du contrat de réservation dont les parties ne disconviennent pas qu'il ait eu un rôle déterminant dans la vente et constitue aux termes de l'article L261-15 du code de la construction un contrat préliminaire ; que le prix est de 162. 000 euros ; qu'il échoit en totalité au vendeur ; qu'il n'est produit aucune autre pièce contractuelle, aucun contrat préliminaire contraire ou plus complet ; qu'en conséquence, la société LES OCEANIDES ne justifiant pas d'un mandat de vente antérieur à la transaction ou de dispositions contractuelles obligeant le vendeur ne peut réclamer de commission à ce dernier qui ne s'est engagé à aucun paiement envers l'agence ; que quant à l'acquéreur, si la date du mandat de recherche et d'entremise était postérieure à la réservation, de sorte que ce seul mandant ne peut fonder le droit à commission, force est de constater néanmoins que Madame Y... a postérieurement à l'acte de vente notarié confirmé le droit à commission de l'agence souscrit également dans le cadre de la réservation dans des conditions conformes aux règles de droit commun du mandant tirées des articles 1998 et suivants du code civil et l'article 1134 du code civil par reconnaissance manuscrite et circonstanciée adressée à l'agence immobilière pour être produite dans le cadre de cette procédure en date du 31 janvier 2005 ; que Madame Y... y confirme que la commission était due à l'agence en raison de son entremise dans cette affaire, que le paiement effectué entre les mains du vendeur à hauteur de 162. 000 euros était destiné à être partiellement remis à la société LES OCEANIDES ; que les contradictions des affirmations contenues dans cette attestation et ses conclusions postérieures portent sur la date du mandat et les conditions dans lesquelles ce mandat a été signé ; qu'aucune explication ou pièce ne contient d'explication de nature à remettre en cause la validité de cette attestation et les conditions dans lesquelles elle a été établie, qu'il doit donc en être tenu compte pour retenir l'obligation de Madame Y... au paiement de la somme de 12. 000 euros à la charge de l'acquéreur ; que le jugement qui a fait doit à sa demande principale en paiement d'honoraires à la charge du vendeur doit donc être infirmé et la demande subsidiaire de l'acquéreur sera admise ; (…) se fondant sur les dispositions de l'article 1376 et 1378 du code civil, Madame Y... réclame à titre principal le remboursement par la SCI SAINTE CLAIRE de la somme de 12. 000 euros versée le jour de l'acte notarié en ce que ce paiement était destiné à être reversé par le vendeur à l'agence immobilière, alors qu'il s'avère que cette commission n'était pas due ; qu'aucune explication n'est fournie par la SCI SAINTE CLAIRE sur l'encaissement d'une somme de 162. 000 euros alors que le contrat de réservation mentionnait clairement un prix honoraires d'agence inclus de sorte que sans équivoque, le prix du bien était de 150. 000 euros et qu'en raison du refus de paiement de toute commission à l'agence par le vendeur, c'est donc bien à tort que Madame Y... a payé à la SCI SAINTE CLAIRE un montant de 162. 000 euros alors qu'elle ne devait régler que 150. 000 euros, la commission d'agence n'étant pas due par le vendeur entre les mains duquel son paiement a été fait ; 

1) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que l'acte de vente prévoyait un prix de 162. 000 euros à échoir en totalité au vendeur, que cet acte ne renvoyait à aucun autre acte qui aurait pu le compléter et que le vendeur n'était pas tenu du paiement d'une quelconque commission à l'agence ; qu'en retenant que le prix du bien immobilier n'était en réalité que de 150. 000 euros et que c'est en conséquence par erreur que la SCI SAINTE CLAIRE avait reçu 162. 000 euros, de sorte qu'elle devait restituer 12. 000 euros, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1376 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ; 

2) ALORS QUE l'acte de vente mentionnait que le prix était de 162. 000 euros, se décomposant en 135. 451, 50 euros HT et 26. 548, 50 euros de TVA ; qu'en retenant, pour condamner la SCI SAINTE CLAIRE à restituer la somme de 12. 000 euros, que le prix n'était en réalité que de 150. 000 euros, la cour d'appel a dénaturé le contrat de vente qui prévoyait un prix net vendeur de 162. 000 euros, et violé l'article 1134 du code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la commission était à la charge de l'acquéreur, condamné Madame Y... à la payer, et condamné la SCI SAINTE CLAIRE à lui restituer la somme de 12. 000 euros outre intérêts à compter du paiement ; 

AUX MOTIFS QUE la somme de 12. 000 euros devra donc être restituée par la SCI SAINTE CLAIRE à Madame Y... avec intérêts au taux légal à compter du jour du paiement soit l'acte de vente en raison de la mauvaise foi dont a fait preuve le vendeur en application de l'article 1378 du code civil ; qu'il devra également être fait droit à la demande de capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du code civil, 

ALORS QUE s'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer tant le capital que les intérêts à compter du jour du paiement ; que la bonne foi est présumée ; que pour condamner la SCI SAINTE CLAIRE au paiement des intérêts à compter du paiement, la cour d'appel s'est bornée à affirmer la mauvaise foi de la SCI SAINTE CLAIRE ; qu'en n'expliquant pas en quoi la SCI SAINTE CLAIRE, qui n'avait fait que recevoir la somme prévue à l'acte de vente, était de mauvaise foi, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la mauvaise foi de la SCI SAINTE CLAIRE, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1378 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour Mme Y...
Z.... 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la commission d'agence était à la charge de madame Y..., acquéreur d'un immeuble, et condamné celle-ci à payer à l'agence Les Océanides, agent immobilier, la somme de 12. 000 € ; 

AUX MOTIFS QUE la demande était formée à titre principal à titre d'honoraires dus sur la transaction à l'encontre du vendeur, subsidiairement à l'encontre de l'acheteur ; que l'agence immobilière ne précisait pas le fondement juridique de sa demande mais se référait au mandat et aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 ; que les activités des agences immobilières et conditions de leur rémunérations étaient strictement encadrées par les dispositions susvisées ; qu'il en résultait qu'aucune rémunération ne pouvait être réclamée par un agent immobilier relativement à une transaction immobilière en l'absence de mandat rédigé dans les conditions de validité de ces textes destinés à éviter toute fraude, toute imprécision sur la nature et la portée des engagements respectifs des parties ; qu'il en découlait des exigences strictes quant à l'antériorité de la stipulation des honoraires, leur montant et la désignation de la partie qui devait en assumer la charge ; qu'en l'espèce, le contrat de réservation qui avait été signé le 8 décembre 2003 par les parents de l'acquéreur avec faculté de substitution dont les parties convenaient qu'elle avait été exercée par madame Y... prévoyait une rémunération de 12. 000 € au profit de l'agence Les Océanides, le prix global de l'acquisition étant de 162. 000 € ; que ce contrat de réservation ne prévoyait pas néanmoins qui devait supporter la charge de la commission d'agence ; que le mandat de recherches souscrit par l'acquéreur, madame Y..., prévoyait également une rémunération de 12. 000 € au profit de l'agent immobilier spécifiant bien que cette commission était à la charge de l'acquéreur et un prix maximum d'acquisition de 162. 000 € mais sa date pouvant être fixée au 9 décembre 2003 au vu d'une surcharge manuscrite d'un 9 sur un 8 était donc postérieure au contrat de réservation ; que l'acte de vente signé entre la SCI Sainte Claire et madame Y... comparant personnellement le 17 décembre 2004 ne faisait référence ni à un mandat de recherche ou au moindre compromis de vente, ni encore au fait que madame Y... exerçait sa faculté de substitution du contrat de réservation dont les parties ne disconvenaient pas qu'il ait eu un rôle déterminant dans la vente et constitue aux termes de l'article L. 261-15 du code de la construction un contrat préliminaire ; que le prix était de 162. 000 € ; qu'il échoyait en totalité au vendeur ; qu'il n'était produit aucune autre pièce contractuelle, aucun contrat préliminaire contraire ou plus complet, il était indiqué aux pages 8 et 9 de l'acte de vente que les parties en tout état de cause avaient expressément déclaré y renoncer pour toutes stipulations contraires ; qu'en conséquence, la SARL Agence Les Océanides ne justifiant pas d'un mandat de vente antérieur à la transaction ou de dispositions contractuelles obligeant le vendeur ne pouvait réclamer de commission à ce dernier qui ne s'était engagé à aucun paiement envers l'agence ; quant à l'acquéreur, si la date du mandat de recherche et d'entremise était postérieure à la réservation, de sorte que ce seul mandat ne pouvait fonder le droit à commission, force était de constater néanmoins que madame Y... avait postérieurement à l'acte de vente notarié confirmé le droit à commission de l'agence souscrit également dans le cadre de la réservation dans des conditions conformes aux règles de droit commun du mandant tirées des articles 1998 et suivants du code civil et l'article 1134 du code civil par reconnaissance manuscrite et circonstanciée adressée à l'agence immobilière pour être produite dans le cadre de cette procédure en date du janvier 2005 ; que madame Y... y confirmait que la commission était due à l'agence en raison de son entremise dans cette affaire, que le paiement effectué entre les mains du vendeur à hauteur de 162. 000 € était destiné à être partiellement remis à la SARL Les Océanides ; que les contradictions des affirmations contenues dans cette attestation et ses conclusions postérieures portaient sur la date du mandat et les conditions dans lesquelles ce mandat avait été signé ; qu'aucune explication ou pièce ne contenait d'explication de nature à remettre en cause la validité de cette attestation et les conditions dans lesquelles elle avait été établie ; qu'il devait donc en être tenu compte pour retenir l'obligation de madame Y... au paiement de la somme de 12. 000 € à la charge de l'acquéreur ; que le jugement qui a fait doit à sa demande principale en paiement d'honoraires à la charge du vendeur devait donc être infirmé et la demande subsidiaire à l'encontre de l'acquéreur admise (arrêt, pp. 5-6) ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE madame Y... avait réglé devant notaire la somme de 162. 000 euros, ce qui impliquait nécessairement qu'elle avait accepté de régler du même coup la commission d'agence, en conformité au mandat de recherche qu'elle avait signé avec cette dernière (jugement, p. 3) ; 

ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une vente d'immeuble que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission, ainsi que la partie qui en aura la charge ; que l'engagement de payer une telle commission souscrit, non pas avant mais après la négociation, est entaché d'une nullité absolue et insusceptible de confirmation ; que la cour d'appel a constaté que le mandat de recherche sollicité par l'agent immobilier auprès de l'acquéreur était postérieur à la conclusion du contrat de réservation du bien immobilier, ce dont il résultait que l'engagement de payer une commission prévu par ledit mandat à la charge de l'acquéreur était entaché d'une nullité absolue et insusceptible de confirmation ; qu'en retenant néanmoins que l'acquéreur avait pu, par une reconnaissance manuscrite postérieure à la vente, confirmer le prétendu droit à commission de l'agence issu du mandat, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 

ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU'à défaut de mandat antérieur à la vente, l'une des parties à la vente ne peut s'engager à rémunérer les services d'un agent immobilier que par une convention postérieure à la vente régulièrement conclue, par laquelle elle se reconnaît elle-même débitrice de la rémunération, à l'exclusion d'un acte unilatéral de reconnaissance de dette ; qu'en retenant néanmoins que l'acquéreur avait valablement confirmé le prétendu droit à commission de l'intermédiaire par une reconnaissance de dette postérieure à la vente, la cour d'appel a derechef violé les textes susvisés ; 

ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU'en l'état de conclusions (pp. 3 et s.) par lesquelles l'acquéreur faisait valoir que la commission réclamée par l'agent immobilier n'était pas due à celui-ci, la cour d'appel s'est bornée à retenir, pour en déduire que ladite commission était due, que par reconnaissance adressée à l'agent immobilier postérieurement à l'acte de vente notarié, l'acquéreur avait confirmé que la commission était due à l'agent immobilier en raison de son entremise dans cette affaire et que le paiement effectué entre les mains du vendeur à hauteur de 162. 000 € était destiné à être partiellement remis à cet intermédiaire, et n'a pas recherché si l'acquéreur s'était ainsi reconnu lui-même débiteur, plutôt que la venderesse, de la rémunération réclamée par l'agent immobilier ; que la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une convention conclue entre l'acquéreur et l'agent immobilier et identifiant le débiteur de la commission, a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ; 

ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE le paiement par l'une des parties à la vente de la commission dont l'agent immobilier se prétend créancier ne peut valablement caractériser une convention fondant le droit de l'agent à ladite commission que s'il a lieu postérieurement à la vente ; qu'en retenant néanmoins que le règlement par l'acquéreur, le jour de la conclusion de l'acte notarié de vente, d'une somme incluant le montant de la commission réclamée par l'agent immobilier était de nature à fonder le droit à commission de l'agent, cependant qu'un tel règlement était concomitant et non postérieur à la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés.