Cour de Cassation · civ1 — 5 avril 2012

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : 

Vu l'article 1382 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... a acquis par acte reçu par M. Y..., notaire, une parcelle de terre située à Sainte-Anne cadastrée section Riche Plaine n° AC 817, AC 818 et AC 807 au prix de 31 776, 54 euros ; que la publication de l'acte à la conservation des hypothèques a été définitivement rejetée " pour absence d'origine de propriété de la parcelle 807 " ; que M. X... a alors sollicité de M. Y... et de la SCP Thionville-Gamiette-Kassis, notamment la restitution du prix et des frais payés ainsi que la garantie de la Caisse centrale de garantie professionnelle des notaires et de la Caisse régionale de garantie professionnelle des notaires de Guadeloupe ; 

Attendu que, pour confirmer le jugement condamnant M. Y... à payer à M. X... la somme de 37 093, 29 euros, l'arrêt retient par motifs adoptés que, faute pour M. X... de pouvoir jouir du bien qu'il a acquis, son préjudice peut être évalué au montant du prix d'acquisition assorti des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

Qu'en statuant ainsi, quand, sauf à démontrer l'insolvabilité du vendeur, seul ce dernier peut être débiteur de la restitution du prix d'acquisition, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mai 2009, entre les parties, et rectifié le 8 février 2010 par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille douze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y..., la société Thionville Gamiette Kassis, MM. Z...et A..., ès qualités, et Mme B..., ès qualités. 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué du 25 mai 2009, tel que rectifié par l'arrêt du 8 février 2010, d'AVOIR condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur X... la somme de 37. 093, 29 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2005 ; 

AUX MOTIFS PROPRES QU'il incombe au notaire, chargé de la rédaction d'un acte, en vertu de l'article 1382 du Code civil, d'apporter la diligence voulue à cette rédaction, de se renseigner sur les éléments de droit et de fait qui commande l'acte ; qu'il est tenu d'assurer l'efficacité et la sécurité des actes qu'il instrumente et, notamment, de vérifier la qualité de propriétaire du vendeur à l'acte de vente, les origines de propriété et la situation hypothécaire du bien ; qu'il est constant que, chargé de rédiger l'acte authentique entre madame C..., venderesse, et monsieur Félix X..., acheteur, Maître Jean-Paul Y... a encaissé l'intégralité du prix et des frais ; que cependant, il n'a pu procéder à la publication de la mutation ; qu'il précise ainsi : « la publication de l'acte a été définitivement rejetée pour absence d'origine de propriété de la parcelle n° 807, le lotisseur ne semble pas en avoir été finalement le propriétaire » ; que Maître Jean-Paul Y... ne peut, raisonnablement, se prévaloir de la clause de non garantie relative aux servitudes particulières contenues dans l'acte, pour prétendre s'exonérer de sa responsabilité ; qu'il a rédigé un acte dépourvu d'efficacité et, dépositaire du prix de vente du bien, il s'en est libéré auprès du vendeur, sans même avoir contrôlé la situation du bien cédé et la qualité de propriétaire du vendeur auprès de la conservation des hypothèques ; que Maître Jean-Paul Y... a, d'évidence, engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ; que cette faute a entraîné un préjudice direct et certain à Monsieur Félix X..., puisqu'en l'absence de publicité la vente est inopposable aux tiers et que, selon les propres écritures de Maître Jean-Paul Y..., un tiers est propriétaire de la parcelle n° 807 ; que ce préjudice doit être réparé par l'allocation de la somme de 37. 093, 29 euros à titre de dommages et intérêts ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par application de l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945, le rôle du notaire consiste à recevoir des actes auxquels sa qualité d'officie, public va conférer l'authenticité avec les vertus qui en résultent, notamment la force probante et la force exécutoire. ; qu'il doit pour cela à peine de responsabilité respecter diverses obligations tant personnelles que formelles ; que dans ce cadre, il est tenu, en vertu de sa qualité d'officier public d'assurer l'efficacité et la sécurité des actes qu'il instrumente et notamment vérifier la qualité de propriétaire du vendeur à l'acte de vente (Cass 1ère civ. 12 février 2002 Bull Civ 2002 I n° 54) ; que lorsque le notaire enfreint une obligation tenant à sa seule qualité d'officier public, dans l'exercice de sa mission légale, sa responsabilité ne peut qu'être délictuelle ou quasi délictuelle ; qu'en l'espèce. dès lors que Jean-Paul Y... reconnaît qu'une des trois parcelles ayant fait l'objet de la cession concernée par l'acte qu'il a personnellement reçu le 13 octobre 1997 appartenait à un tiers, et qu'il se révèle ainsi qu'il a établi l'acte sans vérifier l'origine de propriété de chacune des parcelles, il a ce faisant, commis une faute dans l'exercice de sa mission d'officier public, faute qui a eu pour incidence directe, l'impossibilité pour l'acquéreur de rendre opposable ses droits aux tiers, du fait du rejet de la publicité à la conservation des hypothèques ; qu'en conséquence, faute depuis lors pour Félix X... de pouvoir jouir du bien qu'il a acquis, son préjudice peut être évalué au montant du prix d'acquisition soit la somme de 37. 093, 19 euros assortie des intérêts au taux légat à compter de l'assignation délivrée dans la présente procédure valant mise en demeure ; 

1° ALORS QUE seul est sujet à réparation un préjudice certain ; qu'en condamnant Monsieur Y... à indemniser Monsieur X... des sommes versées en exécution de la vente sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, nonobstant l'inopposabilité de la vente, Monsieur X... n'avait pas subi aucun préjudice dès lors qu'il bénéficiait depuis dix ans d'une possession paisible du bien acquis, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 

2° ALORS QU'un simple risque de subir un préjudice n'est pas réparable ; qu'en condamnant Monsieur Y... à indemniser Monsieur X... des sommes versées en exécution de la vente sans rechercher si l'inopposabilité de cet acte aux tiers n'engendrait pas qu'un simple risque qui ne s'était pas réalisé dès lors que Monsieur X... bénéficiait depuis dix ans d'une possession paisible du bien acquis, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 

3° ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne saurait être tenu de restituer le prix versé par un acheteur et dont seul le vendeur doit restitution en cas d'inefficacité de la vente ; qu'en condamnant Monsieur Y..., notaire ayant dressé l'acte de vente, à restituer à l'acquéreur les sommes versées en exécution de la vente, quand ce dernier n'alléguait pas être dans l'impossibilité de les recevoir du vendeur à qui il appartenait seul de les restituer, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.