Cour de Cassation · civ1 — 30 mai 2012

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 4 janvier 2011), que Mme X..., notaire, a rédigé l'acte sous seing privé du 8 avril 2005 par lequel les époux Y... vendaient aux époux Z... un immeuble d'habitation sous diverses conditions suspensives dont celle portant sur l'établissement d'un "constat amiante" et sa communication aux acquéreurs dans un certain délai ; qu'imputant au notaire le retard dans la transmission de ce document aux acquéreurs et le défaut de réitération de la vente, ils ont recherché sa responsabilité ;


 Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes alors, selon le moyen :


 1°/ que le notaire, en sa qualité de rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité ; qu'il doit par conséquent informer les parties de tout événement susceptible de porter atteinte à l'efficacité de l'acte ; que lorsqu'il est l'unique destinataire d'un rapport d'expertise relatif à la présence d'amiante dont la communication à l'acquéreur dans un certain délai est érigée conventionnellement en condition suspensive, il lui appartient d'avertir le vendeur sur la nécessité d'obtenir ce document et de le transmettre à l'acquéreur afin d'éviter la caducité du contrat ; qu'en décidant néanmoins que le notaire, dont elle avait constaté qu'il avait été le rédacteur de l'acte du 8 avril 2005 et qu'il était le seul à détenir un exemplaire du rapport d'expertise relatif à la présence d'amiante, n'avait commis aucune faute en ne transmettant pas le rapport dans le délai imparti et en n'informant pas le vendeur de la nécessité d'accomplir cette formalité, alors que la caducité de l'acte devait résulter de cette défaillance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;


 2°/ que le défaut de réalisation de la condition suspensive de la vente était due à l'absence de communication par les vendeurs aux acquéreurs du constat amiante dans le délai prévu à l'acte sous seing privé du 8 août 2005 ; que dans ces conditions, la cour d'appel ne pouvait refuser de retenir la responsabilité du notaire en raison du fait que la non-évaluation de la vente n'était pas imputable à ce retard, mais à la révélation de la présence d'amiante dans certains matériaux ; qu'elle a de nouveau violé l'article 1382 du code civil ;


 Mais attendu qu'ayant constaté que la non-réalisation de la vente était imputable non pas à la faute du notaire pour ne pas avoir transmis avant la date fixée le "constat amiante" reçu mais à la révélation de la présence d'amiante dans certains matériaux, la cour d'appel qui a ainsi établi l'absence de rôle causal imputable au notaire, a, sans violer le texte visé par le moyen, légalement justifié sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les époux Y... aux dépens ;


 Vu l'article700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y..., les condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.






 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les époux Y...,


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué :


 D'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leur action en responsabilité civile dirigée contre Mme X...



 AUX MOTIFS QU'«il résulte des énonciations de l'acte sous seing privé de vente du 8 avril 2005 que les vendeurs n'avaient pas fait réaliser un constat précisant la présence ou l'absence de matériaux et produits de la construction contenant de l'amiante comme l'article L 1334-7 du Code la Santé Publique leur en faisait l'obligation.


 Le rapport AUDITEX HABITAT produit révèle que la commande lui a été confiée le 7 avril 2005 et qu'il est intervenu le 8 avril 2005, le donneur d'ordre étant Monsieur et Madame Y....


 Le notaire rédacteur de l'acte sous seing privé de vente du 8 avril 2005 a donc rempli son devoir de conseil d'information à l'égard des parties à cet acte en insérant une condition suspensive tenant à la production d'un rapport de constat qui est ainsi rédigé :


 "Déclarations sur l'amiante
 Le vendeur déclare :
 - que l'immeuble vendu est à usage d'habitation et ne comporte qu'un seul logement,
 - que cet immeuble ayant fait l'objet d'un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, il entre dans le champ d'application des dispositions des articles R 1334-14 et suivants du Code de la Santé Publique,
 En conséquence, et conformément aux dispositions prévues par les articles L. 1334-7 et R. 1334-24 du Code de la Santé Publique, un constat précisant la présence ou le cas échéant, l'absence de matériaux et produits de la construction contenant de l'amiante ainsi que la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits, devrait être annexé aux présentes,
 - qu'à ce jour, il n'a pas fait procéder à ce constat, il a donc été convenu ce qui suit :
 1°/ le vendeur chargera un contrôleur technique ou un technicien de la construction remplissant les conditions de qualification et d'indépendance exigées par l'article R. 1334-29 du Code de la Santé Publique de procéder, à ses frais, au constat prévu par l'article R. 1334-24 du code susvisé,
 2°/ la présente vente est consentie sous la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt des deux parties, qu'après accomplissement du programme de repérage, les contrôles effectués ne révèlent la présence d'aucun matériau ou produit contenant de l'amiante,
 3°/ le constat devra être réalisé et communiqué à l'acquéreur au plus tard le 26 avril 2005, faute de quoi la présente vente deviendra caduque.


 Si la condition se réalise et que les contrôles effectués font apparaître que l'immeuble vendu ne contient pas d'amiante, il est expressément convenu entre les parties que la vente sera conclue sans garantie du vice caché constitué par la présence éventuelle d'amiante dans l'immeuble".


 II ne résulte ni des clauses de cet acte, ni d'un quelconque écrit qui le précède que les époux Y... ont mandaté le notaire rédacteur de l'acte sous seing privé de vente pour qu'il fasse réaliser en leur nom, par un contrôleur technique, le constat prévu par l'article R 1334-24 du Code de la Santé Publique et qu'il le communique aux acquéreurs dans le délai prévu.


 Il est exact que le 1er rapport de constat de la Société AUDITEX HABITAT daté du 9 avril 2005, réalisé le 8 avril 2005 dans l'immeuble vendu, nécessairement en présence de la fille de Monsieur et Madame Y..., absents, et qui les représentaient le même jour pour signer l'acte sous seing privé de vente, a été adressé à l'étude du notaire par un courrier daté du 9 avril 2005, mais il résulte des pièces produites que le même jour la société AUDITEX HABITAT a aussi adressé à Monsieur et Madame Y... un courrier pour les en informer avec la facture de son intervention. Ils étaient donc informés de l'établissement de ce constat par ce courrier et dès lors qu'ils avaient contracté l'obligation de transmettre aux acquéreurs dans un délai convenu un exemplaire dudit constat, ils devaient s'assurer de sa transmission sans se reposer sur l'accomplissement d'une telle diligence à laquelle le notaire n'était pas tenu selon les termes de l'acte sous seing privé de vente et dont il n'est pas établi autrement qu'il avait mandat de le faire.


 En tout état de cause, le constat daté du 9 avril 2005 de la société AUDITEX HABITAT, transmis avec retard au début du mois d'août 2005 au notaire, concluait : "II a été repéré des matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante-localisation : présence de plaques ondulées fibrociment visibles en toiture sous tuiles rondes".


 Un second rapport, déposé le 29 août 2005, le confirmera.


 Il résulte de la lettre adressée le 5 août 2005 par les acquéreurs aux vendeurs pour les informer qu' ils ne signeront pas la vente devant notaire qu'ils ont reçu par un courrier du 4 août 2005 de leur notaire le rapport de constat amiante daté du 9 avril 2005, et qu'ils se prévalent du défaut de réalisation de la condition suspensive, non seulement parce que le rapport de constat amiante ne leur a pas été communiqué par les vendeurs dans le délai prévu par l'acte sous seing privé du 8 avril 2005, mais aussi parce que "le constat de l'expertise transmis révèle la présence de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante et qu'ils ne veulent pas attendre le résultat d'une analyse ultérieure".
 Comme il a été rappelé plus haut, un second rapport de la société AUDITEX HABITAT déposé le 29 août 2005 a confirmé "qu'il a été repéré des matériaux et produits contenant de l'amiante" dans les matériaux dont la localisation était déjà précisée dans le premier constat.


 Il s'ensuit, qu'à supposer même que l'on retienne que le notaire a commis une faute pour n'avoir pas transmis avant la date fixée le constat amiante reçu, la non réalisation de la vente n'est pas imputable à ce retard mais à la révélation de la présence d'amiante dans certains matériaux par ce constat dont les acquéreurs se sont prévalus pour justifier leur refus de réitérer la vente sous seing privé sous conditions suspensives dès le 5 août 2005 alors que le délai pour le faire n'était pas expiré» ;


 ALORS QUE le notaire, en sa qualité de rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité ; qu'il doit par conséquent informer les parties de tout événement susceptible de porter atteinte à l'efficacité de l'acte ; que lorsqu'il est l'unique destinataire d'un rapport d'expertise relatif à la présence d'amiante dont la communication à l'acquéreur dans un certain délai est érigée conventionnellement en condition suspensive, il lui appartient d'avertir le vendeur sur la nécessité d'obtenir ce document et de le transmettre à l'acquéreur afin d'éviter la caducité du contrat ; qu'en décidant néanmoins que le notaire, dont elle avait constaté qu'il avait été le rédacteur de l'acte du 8 avril 2005 et qu'il était le seul à détenir un exemplaire du rapport d'expertise relatif à la présence d'amiante, n'avait commis aucune faute en ne transmettant pas le rapport dans le délai imparti et en n'informant pas le vendeur de la nécessité d'accomplir cette formalité, alors que la caducité de l'acte devait résulter de cette défaillance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;


 ET ALORS QUE le défaut de réalisation de la condition suspensive de la vente était due à l'absence de communication par les vendeurs aux acquéreurs du constat amiante dans le délai prévu à l'acte sous seing privé du 8 août 2005 ; que dans ces conditions, la cour d'appel ne pouvait refuser de retenir la responsabilité du notaire en raison du fait que la non évaluation de la vente n'était pas imputable à ce retard, mais à la révélation de la présence d'amiante dans certains matériaux ; qu'elle a de nouveau violé l'article 1382 du code civil.