Cour de Cassation · civ1 — 30 mai 2012

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1378 ter du code général des impôts ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... ont consenti à la société CRP un bail à construction prévoyant qu'au terme du contrat ou en cas de résiliation amiable ou judiciaire, les constructions et aménagements deviendraient, de plein droit et sans indemnité, la propriété du bailleur ; que la société CRP a fait l'acquisition du terrain auprès des bailleurs après y avoir fait édifier un immeuble de bureaux ; que l'administration fiscale a, alors, procédé à un redressement au titre des droits de mutation au motif que la vente n'avait pas seulement porté sur le terrain, mais également sur le bâtiment devenu la propriété des bailleurs par l'effet de la clause d'accession ; qu'après avoir vainement contesté ce redressement devant le juge de l'impôt, saisi tardivement, la société CRP a engagé une action en responsabilité contre la société d'avocats Fidal, chargée de la défense de ses intérêts à l'occasion de cette procédure ;


Attendu que pour condamner l'avocat à réparation, l'arrêt retient qu'en introduisant tardivement l'action en contestation du redressement, l'avocat en faute a fait perdre à la société CRP la chance d'en obtenir la décharge et que la chance d'obtenir gain de cause devant le juge de l'impôt était très importante, en l'absence de transfert de la propriété du bâtiment au profit du preneur à l'occasion de la vente qui avait éteint le bail avant son expiration, puisque les bailleurs n'en étaient pas devenus propriétaires auparavant ;


Qu'en statuant ainsi, alors que dans le cas où le bailleur vend le terrain au preneur avant le terme du bail à construction assorti d'une clause d'accession sans indemnité, la vente produit, au regard de la loi fiscale applicable en matière de droits de mutation, les mêmes effets qu'une résiliation amiable et doit être regardée comme impliquant la remise préalable des constructions au bailleur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Fidal à payer à la société CRP la somme de 125 353,98 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ;


Condamne la société CRP aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Fidal.


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Fidal à payer à la société Claude X... la somme de 125.353,98 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 11 février 2002 et capitalisation de ceux-ci ;


AUX MOTIFS QUE sur le préjudice, il convient de rappeler que le bail liant monsieur X... à la société SREE (acte du 7 juillet 1972) stipulait notamment que « La société preneuse devra pendant tout le cours du bail entretenir les constructions et aménagements effectués par elle en bon état de réparation de toute sorte, les faire assurer contre l'incendie et en acquitter régulièrement les primes. Elle acquittera également pendant le même temps les impôts taxes et charges de toute nature auxquels ces constructions pourront être assujetties. Ces constructions et aménagements resteront la propriété de la société preneuse pendant toute la durée du bail présentement établi. A l'expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable ou judiciaire, ils deviendront de plein droit la propriété de monsieur X..., bailleur, sans que cette accession ait besoin d'être constatée par un acte et ce, sans indemnité. » ; qu'il résulte de cette stipulation que le bailleur n'est jamais devenu propriétaire, et donc vendeur, des constructions érigées sur le terrain qu'il a cédé à la société CRP, dès lors que c'est par la vente elle-même et simultanément à celle-ci qu'il a été mis fin au bail liant monsieur X... à la société appelante ; qu'il s'est produit une extinction, et non une expiration, du bail résultant non pas d'une « résiliation amiable ou judiciaire » de celui-ci mais de la perte par la société CRP de la qualité de preneur « consubstantielle » à l'acquisition par elle de celle de propriétaire, situation impliquant la permanence de sa propriété sur les constructions en question ; que les décisions jurisprudentielles produites par l'intimée, outre qu'elles émanent du juge administratif, concernent des hypothèses différentes qui ne sauraient modifier cette analyse ; que, par conséquent, il apparaît et sans négliger l'aléa inhérent à toute action judiciaire, que les chances de gain du procès sur le fond devant le tribunal de grande instance de Metz étaient très importantes ; que la perte de chance subie par la SA CRP en raison de la faute commise par la société Fidal peut être évaluée à 90% ; que la SA CRP peut donc prétendre à une indemnité de 125.353,98 € (…) » ;


ALORS QUE, dans le cas de vente par le bailleur au bénéfice du preneur du terrain faisant l'objet du bail à construction, le contrat de cession produit, au regard de la loi fiscale, les mêmes effets qu'une résiliation tacite du bail et doit être regardé comme impliquant la remise des immeubles au bailleur préalablement à la vente ; qu'en se fondant, pour décider que les chances de gain du procès tendant à la décharge des redressements notifiés à la société Claude X... étaient très importantes et juger que la perte de chance subie à raison des faits reprochés à la société Fidal pouvait être évaluée à 90%, sur le fait que la vente du terrain n'avait pas emporté résiliation du bail à construction et que le bailleur n'était pas devenu propriétaire, du fait de cette vente, des constructions érigées sur le terrain cédé, la cour d'appel a violé les articles 1147 du Code civil et 1378 ter du Code général des impôts.