Cour de Cassation · civ1 — 13 décembre 2012

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Constate que l'instance a été reprise par l'administrateur au redressement judiciaire de la société immobilière Côté Sud, M. X..., en présence du mandataire judiciaire, M. Y..., dans le délai de quatre mois imparti à peine de radiation par l'arrêt de cette Cour en date du 8 mars 2012 ; 


Sur le moyen unique, pris en ses trois branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 2010), que la société immobilière Côté Sud, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne l'agence des Oliviers qui, mandatée à cette fin par la SCI Api, avait négocié et rédigé une promesse synallagmatique de vente de biens immobiliers au prix de 825 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention, par l'acquéreur, une SCI en cours de formation entre les consorts Z..., d'un prêt de 799 900 euros remboursable en 15 ans au taux de 5 % l'an, a, après que la vente n'a pu être régularisée en la forme authentique par suite de la défaillance de cette condition, exercé une action indemnitaire contre les consorts Z... auxquels elle reprochait d'avoir provoqué cette défaillance en ne déposant pas de demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente ; que le tribunal ayant retenu l'existence de cette faute et son lien causal avec la non-réalisation de la vente, a condamné les consorts Z... à indemniser l'agent immobilier de ses préjudices matériel et moral spécifiques ; que la cour d'appel a infirmé cette décision et débouté la société immobilière Côté Sud de l'intégralité de ses demandes, ce dont il lui est fait grief ;


Mais attendu qu'ayant relevé que les vendeurs avaient pris acte de la défaillance de la condition suspensive en acceptant de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle aux consorts Z..., ce dont il résultait que les parties avaient accepté, d'un commun accord, de cesser toutes relations, la cour d'appel qui a retenu que l'un des cabinets de courtage en financement consultés par les acquéreurs n'avait pu donner suite à leur recherche de crédit en raison de l'insuffisance de leurs ressources, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que l'agent immobilier ne pouvait prétendre à des dommages - intérêts en l'absence de faute des acquéreurs susceptible d'avoir contribué à la non-réalisation de la vente ; qu'ainsi, et abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les deux premières branches, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société immobilière Côté Sud, assistée de M. X..., ès qualités, aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société immobilière Côté Sud, assistée de M. X..., ès qualités, à payer aux consorts Z... une somme globale de 2 500 euros ; rejette l'autre demande ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société immobilière Côté Sud - agence des Oliviers, et MM. X... et Y..., ès qualités.


Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Immobilière Côté Sud de toutes ses demandes dirigées contre les consorts Z... ;


AUX MOTIFS QUE l'agence immobilière était la mandataire de la société venderesse ; qu'elle n'avait par contre aucun mandat de recherche de la part des consorts Z..., candidats acquéreurs ; que la promesse synallagmatique de vente a été passée entre la société civile immobilière venderesse et les membres de la société civile immobilière en cours de constitution, acquéreur, soit entre deux parties, la partie venderesse et la partie acquéreur ; que la société Immobilière Côté Sud n'est pas partie à cette promesse synallagmatique de vente, elle est seulement désignée comme séquestre de fonds ; qu'elle a aidé à la négociation et à la mise en forme de la promesse synallagmatique de vente sans en être ellemême partie ; que la société civile immobilière API, partie à ce contrat, ne prétend pas que les consorts Z... aient commis une faute contractuelle ; que la société Immobilière Côté Sud ne peut fonder son action contre les consorts Z... que sur le plan délictuel, en application des dispositions de l'article 1382 du code civil, justement visé par cette société ; que la société Immobilière Côté Sud estime que les consorts Z... ont commis une faute en ne procédant pas sincèrement à une demande de crédit pour acquérir le bien immobilier objet de la promesse synallagmatique de vente, en ne respectant pas ce qui avait été convenu avec la société civile immobilière venderesse, même si celle-ci ne s'en prévaut pas ; qu'il appartient à la société Immobilière Côté Sud de prouver cette faute ; que la promesse synallagmatique de vente du 1er mars 2007 prévoyait l'obtention d'un ou de plusieurs prêts pour un montant global de 799.900 €, alors que le prix indiqué comme prix de vente était de 825.000 € ; qu'il était prévu un prêt sur 15 ans à un taux de 5 % ; que ce ou ces prêts devaient être obtenus au plus tard le 14 avril 2007, avec demande de prêt au plus tard dans les 30 jours de la promesse ; qu'il s'agissait d'une opération comportant un crédit important, qui allait entraîner de fortes mensualités de remboursement pour les acquéreurs ; que l'agence immobilière se devait d'apprécier les facultés financières des acquéreurs si elle voulait que la négociation à laquelle elle avait participé puisse aboutir ; que les consorts Z... ont produit deux courriers : - une lettre de la société Cabinet Finimmob Conseil du 4 avril 2007 : « Nous faisons suite à votre demande de prêt pour le financement d'un bien immobilier et dont vous avez bien voulu nous mandater. Nous sommes au regret de vous informer qu'après présentation auprès de nos partenaires financiers habituels, nous n'avons pas obtenu d'accord sur votre dossier de financement » ; - une lettre de la société Victoria Holdings & Investments Ltd du 21 mars 2007 : « Nous nous sommes rencontrés le 14 mars dernier afin de traiter votre requête de prêt immobilier à Mougins pour un montant de 500.000 € amortissable sur cinq ans. Vous nous avez remis à cet effet un compromis de vente signé avec les propriétaires actuels Monsieur et Madame A..., qui comportait la clause suspensive d'obtention d'un prêt. Nous sommes au regret de vous informer que nous ne sommes pas en mesure de donner suite à votre requête au motif que le montant des revenus présentés a été jugé insuffisant par notre comité de crédit » ; que la société Immobilière Côté Sud estime que ces courriers, par leurs imprécisions, prouvent la mauvaise foi des consorts Z..., qui n'ont pas fait des démarches suffisantes pour obtenir leurs prêts, dans le but de se dégager de cette opération ; qu'à cet égard, la deuxième lettre, celle de la société Victoria Holdings & Investments Ltd est pourtant détaillée sur l'opération immobilière à laquelle elle se réfère ; que le montant du prêt de 799.900 € mentionné dans la promesse synallagmatique de vente est un montant maximum ; que les consorts Z... pouvaient emprunter moins ; que de fait, un prêt d'un montant de 500.000 €, inférieur au montant maximum prévu, est pourtant refusé au motif que le montant des revenus présentés a été jugé insuffisant, ce qui clairement signifie que les consorts Z... n'avaient pas les facultés financières pour cette opération, ce qu'aurait dû vérifier l'agence immobilière ; que la faute des consorts Z... n'est absolument pas établie, au contraire ;


ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office, pour débouter la société Immobilière Côté Sud de sa demande d'indemnisation dirigée contre les consorts Z..., le moyen tiré de l'existence d'une faute commise par l'agent immobilier, qui n'aurait pas vérifié la solvabilité des acquéreurs au stade de la signature de la promesse de vente conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen, a violé les articles 4 et 16 du code de procédure civile ;


ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'agent immobilier a pour mission essentielle de ne pas excéder les termes de son mandat ; qu'il ne saurait donc être reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas vérifié les capacités financières de l'acquéreur au stade la promesse de vente conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, sauf à substituer à l'appréciation du professionnel des opérations bancaires, celle d'un intermédiaire dépourvu de toute compétence et de connaissances particulières en ce domaine ; qu'en affirmant que la société Immobilière Côté Sud ne pouvait invoquer la légèreté blâmable des consorts Z... dans leur recherche d'un financement, dès lors qu'elle n'avait pas vérifié leurs facultés financières au stade de la signature de la promesse de vente, la cour d'appel a fait peser sur l'agent immobilier une obligation qui ne lui incombe pas et a violé l'article 1382 du code civil ;


ALORS, ENFIN, QU' il appartient aux acquéreurs qui s'y sont obligés de déposer, dans le délai déterminé, des demandes de prêts conformes aux prévisions de la promesse de vente conclue sous condition suspensive de l'obtention du prêt ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 22 janvier 2010, p. 5 et 6), la société Immobilière Côté Sud faisait valoir que les consorts Z... ne justifiaient pas de diligences suffisantes dans la recherche d'un financement ; qu'en se bornant à reproduire la teneur de deux courriers de refus de prêt émanant d'un cabinet conseil en prêt immobilier et d'un fonds d'investissement anglais (arrêt attaqué, p. 5 in fine), sans porter la moindre appréciation sur la valeur probante de ces documents au regard de l'obligation qui pesait sur les consorts Z... et des critiques émises par l'agent immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil.