Cour de Cassation · civ3 — 24 janvier 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 28 septembre 2010), que Mme X..., propriétaire d'un immeuble situé 8... à Avignon a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble cadastré section DL n° 1123 imbriqué entre son immeuble et celui des consorts Y..., situé au n° 10 de la même rue, en annulation des décisions des assemblées générales des 19 novembre 2004 et 20 décembre 2006 qui lui avaient imposé des charges indues, l'état descriptif de division du 30 décembre 1996 l'ayant exonérée de toute charge ; 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en 1996, les consorts X... et Y... avaient procédé à un partage cadastral de leur immeuble commun désormais cadastré DL 1123 et l'avaient mis en copropriété, la cour d'appel, a répondu aux conclusions prétendument délaissées ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi principal, ci-après annexé : 

Attendu que la cour d'appel n'ayant pas dit que le statut de la copropriété n'était pas applicable, le moyen de ce chef manque en fait ; 

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal : 

Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Attendu que pour dire que Mme X... devait être exonérée, dans le règlement de copropriété à rédiger, des charges communes d'entretien et de conservation, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le lot un était totalement exonéré de charges en raison de la situation des lieux puisque l'imbrication des habitations ne laissait aux consorts X... qu'une entrée en rez-de-chaussée sans utilité pour la desserte de leur fonds qui s'effectue par la... ; 

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; 

Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires du 8... à Avignon et à la société Cabinet Patrick d'Allemagne la somme globale de 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille douze. 





MOYEN ANNEXE au présent arrêt 



Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour la société Cabinet Patrick Dallemagne et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 8... à Avignon. 



Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR annulé les résolutions des assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble du 8,... à Avignon en date du 19 novembre 2004 et du 20 décembre 2006 en ce qu'elles avaient imposé à Mme Nicole X... des charges indues et D'AVOIR renvoyé les parties devant la SCP FAVRE-GEOFFROY-DEBEAUX, notaire à Avignon, afin d'établir un règlement de copropriété qui ne mettra la charge de ont Nicole X... que les charges communes d'administration à l'exclusion des charges d'entretien et de conservation dont elle sera exonérée ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE Madame Nicole X... est seule propriétaire d'un immeuble sis 8,... à AVIGNON qu'elle a reçu par succession ; qu'elle conteste les charges de copropriété que lui réclame à ce titre la SARL PATRICK DALLEMAGNE ès qualités de Syndic du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ; qu'en 1996, les consorts X... et Y... ont procédé à un partage cadastral de leur immeuble commun désormais cadastré DL 1123 et l'ont mis en copropriété. L'immeuble est divisé en 5 lots et Madame X... est propriétaire du lot n° l ; qu'aucun règlement de copropriété n'a été rédigé par les parties qui s'y étaient pourtant engagées ; que Madame X... est dès lors bien fondée à contester l'existence du Syndicat des Copropriétaires et des décisions prises par des assemblées générales des 19 novembre 2004 et 20 décembre 2006 qui lui ont imposé des charges indues puisque le lot n° l a été exonéré des charges d'entretien et de conservation de l'immeuble ; que le 19 novembre 2004 lors de l'assemblée générale Madame Nicole X... a contesté l'existence du syndicat et s'est opposée à toutes les questions de l'ordre du jour ; que, lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2006 elle était absente et non représentée ; que, contrairement aux prescriptions réglementaires, l'état descriptif de division du 30 décembre 1996 ne contient pas de tantièmes ; que Madame X... s'oppose à la désignation d'un technicien pour qu'il soit procédé à rétablissement d'un règlement de copropriété ainsi que le réclament les appelants ; qu'il convient dès lors de confirmer les dispositions du jugement qui a renvoyé les parties devant notaire pour qu'il y soit procédé ; 

AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte de l'analyse de l'état descriptif de division que les parties s'engageaient le jour même à faire procéder par le notaire au règlement de copropriété et que depuis lors ce règlement de copropriété n'a jamais été régularisé et que d'autre part, les parties étaient convenues de ne faire figurer aucune charge au propriétaire du lot numéro un ; qu'il ressort de cette répartition pour les consorts Y... entendait prendre l'intégralité des charges puisque rien n'était prévu pour le lot numéro un et que s'agissant de l'assiette de l'immeuble en copropriété la totalité des charges étaie dévolue aux consorts Y... dans la proportion de 8 % répartis entre les lots 2, 3, 4 et 5 pour 1 000/ 1 000 et la précision figurant in fine de la page 11 : ‘ ‘ en ce qui concerne l'immeuble cadastré DL 1123, le lot 4 prendra seul ces frais en charge''; que par conséquent le lot un était totalement exonéré de charges en raison de la situation des lieux puisque l'imbrication des habitations ne laissait aux consorts X... qu'une entrée en rez-de-chaussée sans utilité pour la desserte de leurs fonds des effectués par la... ; que par conséquent il convient de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 19 novembre 2004 en relevant que Mme Nicole X... avait indiqué qu'elle contestait l'existence du syndicat des copropriétaires et qu'elle avait voté contre les résolutions autorisant les travaux et celle du 20 décembre 2006 également en ce qu'elle met à son compte les charges indues ; il convient donc de renvoyer les parties devant notaire pour se procéder au règlement de copropriété et qui précisera que Mme Nicole X... ne sera tenue conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi qu'aux charges d'administration ; 

1. ALORS QUE le statut de la copropriété est applicable de plein droit à tout immeuble divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, nonobstant l'absence de règlement de copropriété ; qu'en retenant, pour dispenser Mme X... de toute contribution au paiement des charges d'entretien et de conservation de l'immeuble, qu'aucun règlement de copropriété n'avait été rédigé à la suite de la division de l'immeuble en cinq lots et de l'établissement de l'état descriptif de division et que Mme X... était donc bien fondée à contester l'existence du syndicat des copropriétaires et des décisions prises en assemblée générale, sans nier que chacun des lots comportait chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; 

2. ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en retenant que le lot de Mme X... était exonéré des charges d'entretien et de conservation de l'immeuble, comme le prévoyait l'état descriptif de division, en raison de la situation des lieux, dès lors que l'imbrication des lots ne laissait aux consorts X... qu'une entrée en rez-de-chaussée sans utilité pour la desserte de leur fonds qui s'effectuait par la..., la Cour d'appel a violé l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. 





Moyen produit au pourvoi incident par Me Bouthors, avocat aux Conseils pour Mme X.... 

Le moyen reproche à l'arrêt d'avoir renvoyé les parties devant la SCP Favre-Geoffroy-Debeaux, notaire à Avignon, afin d'établir un règlement de copropriété conforme à l'état descriptif de division en date du 30 décembre 1996 et qui ne mettra à la charge de Mme X... que les charges communes d'administration à l'exclusion des charges d'entretien et de conservation. 

aux motifs propres que « Madame Nicole X... est seule propriétaire d'un immeuble sis 8,... à AVIGNON qu'elle a reçu par succession, qu'elle conteste les charges de copropriété que lui réclame à ce titre la SARL PATRICK DALLEMAGNE es qualités de Syndic du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ; qu'en 1996, les consorts X... et Y... ont procédé à un partage cadastral de leur immeuble commun désormais cadastré DL 1123 et l'ont mis en copropriété ; que l'immeuble est divisé en 5 lots et Madame X... est propriétaire du lot n° l, qu'aucun règlement de copropriété n'a été rédigé par les parties qui s'y étaient pourtant engagées ; que Madame X... est dès lors bien fondée à contester l'existence du Syndicat des Copropriétaires et des décisions prises par des assemblées générales des 19 novembre 2004 et 20 décembre 2006 qui lui ont imposé des charges indues puisque le lot n° l a été exonéré des charges d'entretien et de conservation de l'immeuble ; que le 19 novembre 2004 lors de l'assemblée générale Madame Nicole X... a contesté l'existence du syndicat et s'est opposée à toutes les questions de l'ordre du jour ; que lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2006 elle était absente et non représentée ; que, contrairement aux prescriptions réglementaires, l'état descriptif de division du 30 décembre 1996 ne contient pas de tantièmes ; que Madame X... s'oppose à la désignation d'un technicien pour qu'il soit procédé à l'établissement d'un règlement de copropriété ainsi que le réclament les appelants ; qu'il convient dès lors de confirmer les dispositions du jugement qui a renvoyé les parties devant notaire pour qu'il y soit procédé » (arrêt p. 5 et p. 6) ; 

aux motifs adoptés qu'« il résulte de l'analyse de l'état descriptif de division que les parties s'engageaient le jour même à faire procéder par le notaire au règlement de copropriété et que depuis lors ce règlement de copropriété n'a jamais été régularisé et que d'autre part, les parties étaient convenues de ne faire figurer aucune charge au propriétaire du lot numéro un, qu'il ressort de cette répartition que les consorts Y... entendaient prendre l'intégralité des charges puisque rien n'était prévu pour le lot numéro un et que s'agissant de l'assiette de l'immeuble en copropriété la totalité des charges était dévolue aux consorts Y... dans la proportion de 8 % répartis entre les lots 2, 3, 4 et 5 pour 1 000/ 1 000 et la précision figurant in fine de la page 11 " En ce qui concerne l'immeuble cadastré DL 1123, le lot 4 prendra seul ces frais en charge " ; que par conséquent le lot un était totalement exonéré de charge en raison de la situation des lieux puisque l'imbrication des habitations ne laissait aux consorts X... qu'une entrée en rez-de-chaussée sans utilité pour la desserte de leurs fonds qui s'effectue par la... ; que par conséquent il convient de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 19 novembre 2004 en relevant que Mme Nicole X... avait indiqué qu'elle contestait l'existence du syndicat des copropriétaires et qu'elle avait voté contre les résolutions autorisant les travaux et celle du 20 décembre 2006 également en ce qu'elle met à son compte les charges indues ; il convient donc de renvoyer les parties devant notaire pour faire procéder au règlement de copropriété et qui précisera que Mme Nicole X... ne sera tenue conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi qu'aux charges d'administration » (jugement p. 3 à p. 5) ; 

1°) Alors que, d'une part, selon les articles 544 et 545 du Code civil nul ne peut être contraint de céder sa propriété et le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que Mme X... faisait valoir, dans ses conclusions récapitulatives d'appel du 26 avril 2010 (p. 5 et s.), qu'aux termes de l'acte portant état descriptif de division, qui divisait la parcelle DL 278 appartenant aux consorts Y... en deux parcelles DL 1124 et DL 1125 et la parcelle DL 277, appartenant aux consorts X..., en deux parcelles cadastrées DL 1122 et DL 1123, M. X... était le seul propriétaire de la parcelle DL 1123 ; qu'ainsi les consorts X... ne pouvaient avoir la qualité de copropriétaire sur la parcelle DL 1123 avec les consorts Y... qui ont en réalité empiété à chaque étage sur leur propriété ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire de l'exposante qui démontrait qu'elle ne pouvait être tenue d'aucune charge de copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

2°) Alors que, d'autre part, l'acte descriptif de division du 31 décembre 1996, produit régulièrement aux débats, qui énonçait que la parcelle cadastrée section DL numéro 277 appartenant aux consorts X... (p. 6) « a été divisée … en deux nouvelles parcelles, respectivement cadastrées sous les numéros : 1122 … et 1123 d'une contenance de quarante deux centiares (42 ca) ». (p. 8) et que l'immeuble « sus-désigné est divisé en 5 lots numérotés 1 à 5 inclus …. » (p. 8 § 6) et que « 1°) le lot n° 1 appartient aux consorts X... » (p. 9) et que « 2°) les lots 2, 3, 4 et 5 appartiennent aux consorts Y... » prévoyait des « Charges diverses portant sur les lots 2 à 5 inclus appartenant aux consorts Y... » (p. 10) ; que ces charges I, II, et III (p. 11) ne visaient effectivement que les lots 2, 3, 4 et 5 ; que l'acte susvisé ne prévoyant aucune charge de copropriété pour les consorts X..., seuls propriétaires de la parcelle DL 1123, les juges du fond ne pouvaient décider que Mme X... était tenue au paiement des charges d'administration sans dénaturer les termes clairs et précis de l'acte du 31 décembre 1996 en violation de l'article 1134 du Code civil.