Cour de Cassation · civ3 — 7 février 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 novembre 2010), qu'après avoir procédé le 20 octobre 1988 à la division d'un lot de copropriété consistant en un appartement de cinq pièces en deux lots numérotés 37 et 38, le premier constitué par une pièce ayant son entrée en face sur le palier et le second par un appartement de quatre pièces ayant son entrée à gauche, M. X... a vendu le même jour à M. Y... le lot n° 38 et le 26 février 1996 le lot n° 37 ; que, le 26 juin 2000, M. Y... a vendu à M. Z... et Mme A... le lot n° 38 après l'avoir fait aménager en supprimant la cloison séparant la salle à manger du salon, en faisant murer de l'intérieur l'embrasure de la porte du lot n° 37 donnant sur le palier et en perçant une porte permettant la communication entre les lots n° 37 et 38 ; que M. Z... et Mme A... ont assigné M. Y... afin de voir juger que la vente conclue entre les parties portait sur les lots n° 37 et 38 ; que M. Y... a sollicité reconventionnellement la libération du lot n° 37, la suppression de la communication entre les deux lots et le paiement d'une indemnité d'occupation ; 

Sur le premier moyen : 

Vu les articles 1134 et 1602 du code civil ; 

Attendu que, pour débouter M. Z... et Mme A... et accueillir les demandes de M. Y..., l'arrêt retient, d'une part, que les termes de l'acte notarié du 26 juin 2000, dans lequel il est indiqué que la vente porte sur le lot n° 38, expressément désigné en reprenant les termes du modificatif de l'état descriptif de division du 20 octobre 1988, sont clairs, précis et non susceptibles d'interprétation et ne permettent pas de considérer que la vente pouvait, dans l'esprit du vendeur et de l'acheteur, porter également sur le lot n° 37 ni que M. Y... avait l'intention de vendre ce lot en même temps que le lot n° 38 et, d'autre part, que celui-ci est désigné par référence au plan annexé à l'acte de vente du 20 octobre 1988 et que les énonciations de l'acte du 26 juin 2000 étaient suffisamment précises pour permettre aux acquéreurs de se convaincre que le lot n° 37 ne faisait pas partie de la vente, même s'ils l'avaient visité et si la surface de la pièce litigieuse était indiquée dans le certificat de mesurage ; 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, la commune intention des parties quant à la consistance des biens vendus en l'état d'un acte qui n'était ni clair ni précis en ce qu'il portait sur la vente d'un lot de copropriété dont la superficie comprenait celle d'un autre lot qui avait été rattaché au premier à la suite de travaux d'aménagement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

Condamne M. Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. Z... et Mme A... la somme globale de 2 500 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour de M. Z..., de Mme A... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a débouté M. Z... et Mme A... de leur demande tendant à ce qu'il soit dit qu'une vente parfaite du lot n° 37 avait été conclue entre M. Y... et eux-mêmes, leur a ordonné de libérer le lot n° 37 et de supprimer, par l'édification d'un mur maçonné, toute communication dudit lot avec le lot n° 38, sous peine d'astreinte et les a condamnés à verser une indemnité d'occupation à M. Y... ; 

AUX MOTIFS QUE « les termes de l'acte notarié du 26 juin 2000, dans lequel il est indiqué que la vente porte sur le lot 38, expressément désigné en reprenant les termes du modificatif de l'état descriptif de division du 20 octobre 1988, lui-même rappelé avec sa date de publication, sont clairs, précis, insusceptibles d'interprétation et ne permettent pas de considérer que cette vente pouvait, dans l'esprit du vendeur et de l'acheteur, porter également sur le lot 37 ; qu'aucun élément ne permettant d'établir qu'Omar Y... avait l'intention de vendre son lot 37 en même temps que son lot 38, il convient de débouter Jean-Pierre Z... et Laurence A... de leur demande tendant à ce qu'il soit dit qu'une vente parfaite de ce lot a été conclue entre Omar Y... et eux-mêmes ; (…) que Jean-Pierre Z... et Laurence A... occupant le lot 37 sans droit ni titre, il convient de leur ordonner de le libérer et de supprimer, par l'édification d'un mur maçonné, toute communication de ce lot avec leur lot 38, sous peine d'astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision » (arrêt, p. 5-6) ; 

ALORS QUE, premièrement, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige et en cas d'ambiguïté, le contrat de vente doit s'interpréter contre lui ; qu'au cas d'espèce, en retenant qu'il résultait des termes clairs et précis de l'acte de vente que celle-ci ne portait que sur le lot n° 38, quand l'acte n'était ni clair ni précis dès lors que s'il désignait effectivement le lot n° 38, il indiquait également que l'appartement comprenait quatre pièces principales, quand il était constant que le lot n° 38 n'en comportait que trois, et qu'il indiquait en outre une superficie de 79, 95 m ², laquelle, selon les propres énonciations de l'acte de mesurage annexé au contrat, supposait que l'on y inclût une pièce d'une superficie d'environ 5 m ² constitutive du lot n° 37 ; qu'il en résultait dès lors que l'acte était ambigu et devait être interprété au détriment du vendeur au bénéfice des acquéreurs ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134 et 1602 du code civil ; 

Et ALORS QUE, deuxièmement et subsidiairement, lorsqu'il recherche la commune intention des parties, le juge doit prendre en considération l'ensemble des éléments mis en avant pour démontrer l'objet exact de l'accord de volonté ; qu'au cas d'espèce, en retenant que dans l'« esprit du vendeur et de l'acheteur », la vente ne pouvait pas porter sur le lot n° 37, en sus du lot n° 38, et que la circonstance que l'indication de la surface totale de l'appartement dans l'attestation annexée à l'acte de vente, qui incluait nécessairement la pièce constitutive du lot n° 37, comme la circonstance que M. Z... et Mme A... aient pourtant visité cette pièce à l'occasion de la visite générale de l'appartement avant la vente, ne suffisaient pas à conclure que le lot n° 37 avait été vendu en même temps que le lot n° 38, sans rechercher si la désignation du bien comme un appartement de quatre pièces au sein du mandat de vente donné à l'agent immobilier comme au sein de l'acte de vente, qui supposait nécessairement que la pièce constitutive du lot n° 37 y fût incluse, corroborée par les déclarations de l'agent immobilier, comme la circonstance que la pièce litigieuse n'était accessible que depuis le lot n° 38, pour être dépourvue d'accès sur le palier, de sorte que le vendeur n'avait pu en conserver la maîtrise effective, ne tendaient pas à démontrer que le lot n° 37 avait nécessairement été cédé en même temps que le lot n° 38, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 1134 et 1583 du code civil. 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a débouté M. Z... et Mme A... de leur demande indemnitaire dirigée à l'encontre de M. Y... sur le fondement du manquement par celui-ci de son obligation de conseil et d'information ; 

AUX MOTIFS QUE « l'acte notarié du 26 juin 2000 rappelle expressément que l'état descriptif de division a été modifié par acte du 20 octobre 1988 ; qu'ainsi, les énonciations de cet acte étaient suffisamment précises pour permettre à Jean-Pierre Z... et à Laurence A... de se convaincre, malgré l'indication de la surface de la pièce litigieuse dans l'attestation établie par le cabinet JURIS METRAGE le 6 avril 2000, que celle-ci ne faisait pas partie de la vente, même s'il l'avaient visitée ; qu'il convient donc de débouter ces derniers de leur demande indemnitaire à l'encontre d'Omar Y... pour manquement à son obligation de conseil et d'information » (arrêt, p. 6) ; 

ALORS QUE le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; 
que tout manquement à cette obligation qui cause préjudice à l'acquéreur oblige le vendeur à le réparer ; qu'au cas d'espèce, en repoussant la demande indemnitaire formée de ce chef par M. Z... et Mme A..., acquéreurs, contre M. Y..., vendeur, motif pris que les énonciations de l'acte de vente étaient suffisamment précises pour permettre aux acquéreurs de se convaincre de ce que la petite pièce litigieuse constitutive du lot n° 37 ne faisait pas partie de la vente, quand les énonciations de l'acte de vente ne dispensaient pas M. Y... d'expliquer par lui-même et clairement aux acquéreurs que cette pièce était exclue de la vente, alors même que les juges du second degré retenaient par ailleurs que l'acte visait un appartement de quatre pièces, quand le lot n° 38 n'en comportait que trois, et qu'à l'occasion des visites de l'appartement, M. Z... et Mme A... avaient également visité la petite pièce qui communiquait avec celui-ci, la cour d'appel a violé les articles 1602 et 1147 du code civil. 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a ordonné à M. Z... et à Mme A... de supprimer, par l'édification d'un mur maçonné, toute communication du lot n° 37 avec leur lot n° 38, sous peine d'astreinte ; 

AUX MOTIFS QUE « Jean-Pierre Z... et Laurence A... occupant le lot 37 sans droit ni titre, il convient de leur ordonner de le libérer et de supprimer, par l'édification d'un mur maçonné, toute communication de ce lot avec leur lot 38, sous peine d'astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision » (arrêt, p. 6, alinéa 3) ; 

ALORS QUE, premièrement, il appartient à tout propriétaire d'assumer luimême la clôture de sa propriété dès lors que l'accès à celle-ci par des tiers ne résulte pas d'une voie de fait ou d'une fraude de leur part ; qu'au cas d'espèce, en condamnant M. Z... et Mme A... à faire édifier à leurs frais un mur condamnant la communication entre le lot n° 38 et le lot n° 37, quand il ne résultait pas de leurs motifs que c'était par violence ou fraude que M. Z... et Mme A... avaient physiquement accès à ce lot, de sorte qu'il ne leur incombait en aucune manière d'assumer les frais de sa clôture, lesquels devaient reposer sur M. Y..., les juges du fond ont violé les articles 544 et 647 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code ; 

Et ALORS QUE, deuxièmement et subsidiairement, M. Z... et Mme A... faisaient expressément valoir dans leurs conclusions d'appel (signification du 2 octobre 2009, p. 16), que c'est M. Y... lui-même qui avait installé une porte permettant la communication entre le lot n° 38 et le lot n° 37 de sorte que c'est lui qui devait assumer les frais d'une éventuelle suppression de cet accès ; que faute de s'être prononcés sur ce point, avant de condamner M. Z... et Mme A... à faire édifier à leurs frais un mur maçonné pour supprimer la communication entre les deux lots, les juges du fond n'ont en toute hypothèse pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 544 et 647 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code.