Cour de Cassation · civ3 — 28 février 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait du rapport d'expertise que les désordres affectaient considérablement l'usage de l'habitation par la présence d'humidité persistante du fait de la mauvaise exécution des travaux d'extension et que la somme évaluée par l'expert correspondait au coût de leur remise en état, la cour d'appel, devant laquelle les vendeurs n'avaient pas soutenu que le prix de vente avait été fixé en tenant compte de l'existence des vices affectant l'immeuble et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que l'action estimatoire devait être accueillie et que les vendeurs étaient redevables envers les acquéreurs de la somme qu'elle a fixée ;


Attendu, d'autre part, que l'actualisation par l'effet de l'indexation, qui compense la dépréciation monétaire entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement, et les intérêts moratoires, qui indemnisent seulement le retard dans le paiement de la somme due, peuvent être cumulativement accordés sans qu'il soit procédé à une double indemnisation du préjudice ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. et Mme X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille douze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....


L'arrêt attaqué encourt la censure ;


EN CE QUE, infirmant le jugement entrepris, il a déclaré les époux X... tenus en vertu de l'article 1641 du code civil et les a condamnés à payer aux époux Y... la somme de 26.000,00 euros indexée sur l'indice FNB au 3 mars 2003 et portant intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;


AUX MOTIFS QUE « Sur l'action en garantie des vices cachés contre le vendeur : que selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement ost usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1642 dispose que "Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même" ; que le vice caché étant un fait juridique, sa preuve peut être administrée par tous moyens ; que les acquéreurs arguent que les désordres constatés après la vente trouvent leur origine dans des extensions réalisées par les vendeurs et non signalées lors de la vente , constitutifs de vices cachés ; que l'expertise amiable diligentée par la MACIF, assureur des acquéreurs et confiée au cabinet OCTALE qui a organisé une réunion d'expertise le 14 septembre 2001 et déposé un rapport le 12 octobre 2001, met en cause la responsabilité décennale du vendeur au titre des infiltra1ions d'eau au travers de la couverture ; que l'expert judiciaire indique dans son rapport. daté du 6 mars 2003, que les désordres, dont le cout de remise en état s'élève à 26.000 euros, relèvent des vices cachés, affectent considérablement l'usage de j'habitation par la présence d'humidité persistante, du fait de la mauvaise exécution des travaux d'extension par l'entreprise Pavillon du Val d'Oise selon devis du 11 avril 1991 (Maisons Traditionnelles MIKIT), mandatée avant la vente par les époux X... et qu'il convenait de rechercher s'ils étaient pourvus d'une assurance dommage-ouvrage ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire, que M. A... a mis en évidence les désordres suivants : "humidité en imposte de la porte d'accès à la cuisine (localisée au droit du raccordement entre l'extension st la construction existant préalablement aux travaux) - humidité le long des pannes ventrières de la charpente de l'extension - humidité sur l'ensemble de la paroi latérale (pignon de l'extension). qu'il précise : que ces désordres relèvent de vices qui étaient cachés au jour de l'acquisition de l'habitation par les époux Y.... Qu'en effet "aux dires de ces derniers, les traces d'humidité (notamment en imposte de la porte d'accès à la cuisine et en paroi latérale de l'extension) n'étaient pas visibles, car masquées par les tentures de moquettes murales posées" - que ces désordres, qui affectent considérablement l'usage de J'habitation par la présence d'humidité persistante, sont apparus une fois les moquettes murales déposées, soit dans les mois suivant l'aménagement de l'habitation, lors des travaux d'embellissement intérieur. " ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dît que l'immeuble vendu est affecté de défauts qui étaient cachés pour l'acquéreur au sens de l'article 1641 du code civil, faute par les vendeurs de verser aux débats des pièces pertinentes de nature à remettre en cause les éléments développés par "expert judiciaire ; que selon "article 1643 du code civil, "II (le vendeur) est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie" ; qu'en l'espèce, l'acte authentique du 13 février 2001 contient une clause d'exonération des vices cachés au profit du vendeur conformément à l'article 1643 du code civil, ainsi rapportée : "sans recours contre l'ancien propriétaire pour l'état des constructions, pour les vices de toute nature, apparents ou cachés" (page 10 de l'acte de vente) ; que pour faire échec à la clause, de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente, les époux Y... doivent rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, c'est-à-dire de la connaissance qu'ils avaient de l'existence des vices affectant l'immeuble dont ils se seraient gardés d'avertir les acheteurs, qu'il peut s'agir d'une simple réticence à informer le cocontractant jusqu'à une dissimulation frauduleuse ; que suite à la réouverture des débats sur la clause de non garantie des vices cachés, M. Pascal Y... et Mme Muriel B..., son épouse, exposent que la maison a été estimée par l'expert judiciaire comme étant impropre à sa destination, qu'il ressort tant des déclarations de l'expert que des affirmations des vendeurs, que ceux-ci avaient parfaitement connaissance des infiltrations affectant leur maison au moment de la vents, qu'ils ne peuvent prétendre avoir informé les acquéreurs, que les infiltrations ont été découvertes lors de la dépose des tentures murales en février 2001, avant de procéder aux travaux d'embellissement, que, contrairement aux affirmations des vendeurs, les désordres ne peuvent être considérés comme apparents l'expert judiciaire ayant retenu la notion de vice caché ; que M. Daniel X... et Mme Françoise C..., son épouse, répliquent que les époux Y... n'ont établi ni les désordres ni les préjudices en résultant, qu'ils ont acquis l'immeuble au prix de 132.630 euros alors qu'il pouvait être évalué à la somme de 183.000 euros, compte tenu des désordres qui avaient un caractère apparent, tels que l'absence d'enduit du pignon de l'extension et de la façade ; que l'expert relève dans son rapport en page 5, que les vendeurs étaient informés des désordres et que ceux-ci disent en avoir signalé la présence à l'agence immobilière en charge de la transaction (Century 21) ; que par ailleurs, dans un courrier adressé à l'expert judiciaire le 24 mai 2002, les vendeurs indiquent avoir seulement aperçu de très légères traces d'humidité sur le mur de refend du dégagement du rez-de-chaussée au-dessus du linteau de la porte de la cuisine, provenant de la gouttière en PVC située entre le corps de "habitation principale et l'extension ; que l'expert a souligné qu'aucun élément ne lui permet d'une part, d'apprécier la nature de l'information produite par l'agence immobilière aux acquéreurs, d'autre part, de mesurer "impact des travaux de réfection nécessaires sur le montant de l'acquisition litigieuse ; que les désordres constatés par l'expert ayant pour origine les infiltrations issues d'une mauvaise exécution des travaux d'extension, ont été mis en évidence à l'occasion de la dépose des tentures murales en février 2001 et ne peuvent être considérés comme des désordres apparents pour les acquéreurs ; que les époux Y... rapportent donc la preuve de la connaissance par les vendeurs de l'existence des vices affectant l'immeuble dont ils se sont gardés d'avertir les acheteurs au moment de la transaction, ce qui permet de faire échec à la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente ; que c'est donc à tort que les premiers juges ont dit que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve, s'ils avaient eu connaissance de la présence d'humidité dans la maison, ne l'auraient pas acquise ou n'en auraient donné qu'un moindre prix et dit que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les acquéreurs de leur action fondée sur les vices cachés ; - Sur la réparation des désordres : que les acquéreurs sollicitent l'indemnisation des désordres consistant en travaux de reprise des malfaçons et de mise en conformité que l'expert a évalué à la somme de 26.000 euros, qu'ils sollicitent en outre l'indexation de cette somme sur l'indice FNB au 3 mars 2003 et les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; que les vendeurs objectent à titre subsidiaire, que l'expert n'a constaté que trois désordres; au niveau de la porte d'accès à la cuisine, le long des pannes ventrières de la charpente et sur l'ensemble de la paroi latérale, que ces désordres proviennent des infiltrations issues d'une mauvaise exécution des travaux d'extension, du chéneau zinc entre l'extension et le bâtiment existant, des ouvrages de couverture et de l'absence d'enduit de pignon de l'extension, que l'expert a relevé que le prix de vente tenait compte du coût de ces travaux et que les prix des biens immobiliers du secteur étaient plus élevés, que l'absence d'enduit sur le pignon d'extension a été constaté par les époux Y... dès leur première visite, que les vendeurs ne sauraient être tenus de son coût de remise en état, que l'expert n'a pas relevé en quoi consistait la mauvaise exécution des travaux, tandis que le rapport d'expertise amiable constate que les infiltrations sont pues à un bris du chéneau et non à une mauvaise exécution du chéneau, qu'il ne s'agit donc pas d'un vice caché ; que les époux X... précisent a titre plus subsidiaire que la demande des époux Y... doit être réduite de la somme de 18.500 euros (26.000 euros - 18.500 euros = 8.000 euros) correspondant au coût des travaux d'enduit du pignon d'extension dont l'absence était visible, que la première demande des époux Y... remonte au 5 août 2005, que l'indexation sur l'indice FNB, ne peut être calculée qu'à compter de cette date et que seule la partie qui succombe doit supporter le coût de l'expertise ; qu'à la lecture du rapport d'expertise judiciaire, il convient de retenir la somme de 26.000 euros correspondant selon l'expert à la reprise du chêneau zinc en jonction de deux corps de bâtiment de l'habitation pour 3.000 euros, à la reprise des ouvrages de couverture de l'extension pour 2.000 euros (solin et ouvrages zinc de raccordement d'étanchéité), à l'exécution des enduits en étanchéité des parois maçonnées pour 18.500 euros (pignon de l'extension et façade latérale de l'extension) et la réfection des plâtreries et peintures exposées à l'humidité pour 2,500 euros » ;


ALORS QUE, premièrement, le vendeur n'est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue que si ces vices la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que cette condition ne saurait se déduire de la seule circonstance que le vendeur avait connaissance du vice sans en faire part à l'acquéreur ; qu'en déduisant de ce que les époux Y... démontraient que les vendeurs avaient connaissance de l'existence des vices affectant l'immeuble et ne les en avaient pas averti au moment de la vente (arrêt, p. 6, § 6), le fait que les premiers juges avaient à tort considéré que les époux Y... ne rapportaient pas la preuve que s'ils avaient eu connaissance de la présence d'humidité dans la maison, ils ne l'auraient pas acquise ou n'en auraient donné qu'un moindre prix (arrêt, p. 6, § 7), la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;


ALORS QUE, deuxièmement, la victime d'un vice caché doit être replacée dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée en l'absence de vice ; que les époux X... soutenaient que l'immeuble litigieux avait été cédé pour un prix, 132.630,00 euros, bien inférieur à sa valeur réelle, 183.000,00 euros, ce que confirmait l'expert judiciaire, afin de couvrir, notamment, l'absence d'exécution des enduits du pignon de l'extension et de la façade latérale de l'immeuble (conclusions, p. 7, antépénultième § et avant-dernier §) ; qu'en condamnant les exposants à financer le coût de ces travaux pour un montant de 18.500,00 euros sans rechercher si en l'absence même du vice caché, les acquéreurs n'auraient pas dû procéder à ces travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;


ALORS QUE, troisièmement, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en assortissant la condamnation prononcée à l'encontre des époux X..., d'une part, d'une indexation sur l'indice FNB et, d'autre part, d'une condamnation aux intérêts au taux légal, la cour d'appel a réparé deux fois le préjudice résultant du retard dans le paiement des indemnités et, partant, a violé l'article 1641 du code civil.