Cour de Cassation · civ3 — 6 mars 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé que le bail comprenait une stipulation particulière relative à la surcharge des planchers sur laquelle la locataire, qui ne s'était pas enquise du poids maximal autorisé, n'avait émis aucune réserve et souverainement retenu que, nonobstant la qualité médiocre de la structure, les transpalettes particulières utilisées par la société locataire avaient eu un rôle déterminant dans les désordres et que de tels désordres n'étaient pas spécifiques à l'activité de quincaillerie, la cour d'appel, qui, sans dénaturation, et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit que le bailleur n'avait pas méconnu son obligation de délivrance et que la société Bricorama France devait faire réaliser à ses frais les travaux préconisés, a légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Bricorama France aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bricorama France à payer à la société Les Colonnes la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Bricorama France ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille douze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Bricorama France


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :


D'AVOIR, par confirmation du jugement déféré, condamné la société BRICORAMA FRANCE à faire réaliser à ses frais les travaux préconisés par M. X... dans son rapport du 29 août 2006, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 200 € par jour de retard ;


AUX MOTIFS QUE « le bail prévoyait que les lieux étaient pris dans leur état actuel et total sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d'aucune sorte ; faire exécuter tant au début du présent bail que pendant son cours toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception, entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués ; que le bailleur conservait cependant à sa charge les travaux prévus à l'article 606 du Code civil ; que le règlement d'immeuble mentionné dans le bail mentionnait ne faire supporter aux planchers aucune surcharge et, en cas de doute, s'assurer du poids autorisé auprès de l'architecte de l'immeuble ; que l'expert judiciaire constate, au rez-de-chaussée, trois types de désordres : une altération de surface du radier en béton, un décollement des dalles thermoplastiques, une altération des dalles thermoplastiques (écaillage) ; qu'au premier niveau (en fait entresol), il relève une déformation du sol «avec pentes générales et vagues au niveau de la zone aménagements, armoires ou le sol est parqueté ; qu'au deuxième niveau, l'expert trouve des poinçonnements de la chape sous les roues des transpalettes utilisées, dont les palettes sont très chargées ; que l'expert estime leur poids entre deux et trois tonnes ; que l'expert judiciaire note que la dalle de la zone d'approvisionnement est perforée par une roue de transpalette ou une charge localisée ; qu'il souligne que les problèmes des dalles thermoplastiques est généralisé à tous les niveaux où elles sont présentes, soit au rez-de-chaussée (côté avenue Saint Just), au niveau 1 (en partie), au niveau 3 ; que l'expert judiciaire indique également que le bâtiment a subi au cours du temps plusieurs modifications structurelles peut être pour s'adapter à ses différentes destination ; que le local loué était initialement utilisé comme garage au début des années 1970, avant d'être transformé en quincaillerie ; qu'il apparaît suite aux investigations dans le cadre de l'expertise, que dans les zones de désordres allégués, des matériaux constitutifs de qualité très médiocre, de mise en oeuvre peu soignée, de conception ancienne très sollicitée ; que l'expert ajoute que tout défaut de surface ou de résistance entraîne des désordres, que ce soit un défaut de revêtement (sur sous couche), de résistance, de résistance de dalle dans son épaisseur ou de portance plus générale ; que l'utilisation de transpalettes, parfois chargées à leur capacité maximale, sollicite énormément les planchers ; que l'expert judiciaire souligne l'extrême difficulté d'apprécier aujourd'hui la capacité portante du plancher même renforcé par le réseau de profilés en sous face ; qu'il conclut qu'avec des transpalettes à galets polyamide les pressions de contact sont toujours supérieures aux valeurs ultimes de résistance du béton et que pour éviter un écrasement de surface il serait préférable d'utiliser des galets en matériaux plus tendres comme le polyuréthane ou le Vulkollan en regard de la résistance au poinçonnement ; il apparaît que la qualité des galets n'est pas prépondérante ; sous un transpalette de 2000 kg de charge utile, le risque de poinçonnement existe quelle que soit la résistance du béton constatée ; la qualité médiocre des bétons prélevés explique les poinçonnements constatés ; que l'expert judiciaire estime qu'il est impossible de justifier par le calcul la tenue d'un tel plancher sous les surcharges d'exploitation, aussi paraît-il raisonnable d'envisager sa démolition et sa reconstruction ; que les parties ne contestent ni les constatations, ni l'analyse de l'expert judiciaire ; que s'agissant d'un avis apporté aux juridictions, le rapport d'expertise n'a pas à être homologué ; que l'extrême hétérogénéité des dalles de béton et la diversité de leur résistance ont été soulignées par le BET LAUPIES antérieurement au rapport d'expertise ; que le BET avait préconisé différents travaux dont il est impossible de savoir ceux qui ont été réalisés et ceux qui ont été négligés, en l'absence de plans et de factures précises ; que dès 1989, le BET LAUPIES préconisait le remplacement complet du plancher corps creux par une dalle en béton armé, ce qui n'a jamais été réalisé ; que l'expert judiciaire rappelle qu'à l'origine le bâtiment était calculé pour une surcharge de 250 à 300 kg/m² et que si suite à des renforcements constatés par un rapport de 1997 le plancher de stockage en bordure de la rue Jean Dussert était susceptible de reprendre deux tonnes / m², les transpalettes sont chargées à raison de deux à trois tonnes au m² ; que si la structure des planchers est incontestablement de mauvaise qualité, le bail comprenait une stipulation spéciale sur la surcharge des planchers, de sorte que le preneur qui n'a émis aucune réserve lors de son entrée dans les lieux, devait s'enquérir du poids maximal possible, ce qu'il ne justifie pas avoir fait ; que par ailleurs l'expert judiciaire considère que le matériau des galets sur lesquels reposent les transpalettes est en luimême cause de désordre, quelle que soit la qualité de la structure du sol ; que par ailleurs, la mention du bail tous commerces et les obligations générales du bailleur doivent s'apprécier au regard avec la stipulation spéciale relative à la surcharge du sol et de l'obligation d'entretien du sol par le locataire ; qu'ainsi le bailleur n'a pas méconnu son obligation de délivrance, comme le soutient le preneur ; que si le local était loué comme quincaillerie avant l'arrivée de BRICORAMA, il n'est pas allégué que le matériel de transport de marchandises utilisé antérieurement était similaire à celui du preneur actuel et aurait causé des désordres tels que ceux objets de l'instance ; qu'eu égard au rôle déterminant des transpalettes dans les désordres et nonobstant la qualité médiocre de la structure, il convient de mettre à la charge de l'appelante les travaux, dès lors qu'en l'absence d'utilisation des transpalettes particulières par BRICORAMA, il n'est pas établi que les surfaces auraient été dégradées » (arrêt attaqué p. 4 et 5) ;


ALORS, D'UNE PART, QUE le rapport d'expertise judiciaire attribue en termes clairs et précis l'origine première des désordres affectant les sols de l'immeuble loué à la mauvaise qualité des matériaux et à leur mauvaise mise en oeuvre ; qu'il énonce en effet, concernant les désordres du rez-de-chaussée, que « 1° l'altération de surface du radier en béton « est directement liée à la mauvaise qualité du béton, souvent peu dosé, macroporeux, à matrice microfissurée avec présence d'éttringite massive..., 2° le décollement des dalles thermoplastiques « est directement lié à une mauvaise préparation du support du collage des dalles... », 3° l'altération des dalles thermoplastiques « est due à une circulation de charges lourdes poinçonnantes sur des dalles mal collées, et qu'à l'entresol les désordres qu'enfin « sont liés aux charges importantes apportées par les chariots par les palettes ou par les racks ... déplacés ... sur des supports de très mauvaise qualité tant au niveau de la surface que de la souscouche en béton », les désordres 1 et 3 étant « liés aux charges importantes apportées par les chariots par les palettes ou par les racks... déplacés... sur des supports de très mauvaise qualité tant au niveau de la surface que de la sous-couche en béton » (p. 16 et 17 du rapport), concernant les désordres à l'entresol, qu'ils sont liés à « un dallage mince non armé sur une remblais décomprimé » (p. 19), et, concernant les poinçonnements des dalles thermoplastiques observé aux niveaux R + 2 et 3, si « sous un transpalette de 2000 kg de charge utile le risque de poinçonnement existe quelle que soit la résistance du béton constatée, la qualité médiocre des bétons prélevés explique les poinçonnements constatés » (p. 19 in fine) ; qu'en affirmant cependant, pour mettre à la charge de la société BRICORAMA FRANCE, preneur, les réfections préconisées, que « l'expert judiciaire considère que le matériau des galets sur lesquels reposent les transpalettes est en lui-même cause de désordre, quelle que soit la qualité de la structure du sol » et en retenant ainsi le « rôle déterminant des transpalettes dans les désordres et nonobstant la qualité médiocre de la structure », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions expertales et violé l'article 1134 du Code civil ;


ALORS, D'AUTRE PART, QUE si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, après avoir constaté l'ampleur des désordres, a relevé que « dès 1989 », donc antérieurement au rapport d'expertise mais postérieurement à l'entrée dans les lieux du preneur initial, le bureau d'études consulté par la bailleresse avait préconisé différents travaux et notamment « le remplacement complet du plancher corps creux par une dalle en béton armé, ce qui n'a jamais été réalisé », ce dont il résultait qu'avait été donné en location un immeuble impropre à l'utilisation prévue au contrat, soit l'exploitation de « tous commerces sans aucune restriction possible d'activité » ; qu'en se bornant à affirmer à cet égard, pour considérer que la bailleresse n'a pas méconnu son obligation de délivrance, que « la mention du bail tous commerces et les obligations générales du bailleur doivent s'apprécier au regard avec la stipulation spéciale relative à la surcharge du sol et de l'obligation d'entretien du sol par le locataire », la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil ;


ALORS, DE TROISIEME PART, QUE tout jugement doit être motivé ; que la société BRICORAMA FRANCE faisait valoir dans ses écritures d'appel que les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire constituent des grosses réparations qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité, de sorte que, conformément à l'article 606 du Code civil et aux clauses du bail, elles incombaient à la bailleresse ; qu'en s'abstenant de toute réponse à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;


ALORS ENFIN QU'il résulte des clauses du bail commercial en cause que le bailleur conservera à sa charge les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil ; que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'en l'espèce, les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire « consistent notamment à déposer le revêtement de sol, à raboter le dallage béton et reconstituer la surface de la dalle, réaliser un revêtement de surface, démolir la zone de dallage non armé sur remblais, construire une date sur remblais compacté, démolir le plancher et le reconstruire » ; qu'en s'abstenant de rechercher si de tels travaux, impliquant la reprise de la totalité des sols et planchers dans les zones concernées, à savoir leur démolition et leur reconstruction, ne constituant pas des grandes réparations, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 606 du Code civil, ensemble de l'article 1134 du Code civil.