Cour de Cassation · civ3 — 20 mars 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique ci-après annexé :


Attendu qu'ayant souverainement retenu que la bailleresse ne rapportait pas la preuve de l'existence des désordres dont elle demandait réparation à sa locataire, le tribunal a retenu à bon droit, sans méconnaître qu'en l'absence d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, les locaux étaient présumés avoir été délivrés en bon état, que, la charge de la preuve des désordres incombant au bailleur, le dépôt de garantie devait être restitué ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne Mme X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour Mme X....


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame X... à payer à Mademoiselle Y... la somme de 300 euros en remboursement de son dépôt de garantie et celle de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;


AUX MOTIFS QUE Le contrat de location signé entre les parties le 1er Juillet 2008 par les parties porte sur un logement meublé et prévoit un loyer mensuel de 300 euros outre 35 euros par mois à titre de provisions sur charges, soit au total 335 euros par mois ; le dépôt de la somme de 300 euros est mentionné à titre de garantie ; que l'article VI du contrat prévoit « qu'un état des lieux et un inventaire établis contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou, à défaut par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, sont joints au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier, les parties en sont avisées par lui au moins deux jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux » ; que seul un inventaire des meubles, décrits en état neuf, est annexé au contrat ; que cependant cet inventaire n'est pas signé des parties et aucun état des lieux n'a été effectué contradictoirement ; qu'il en résulte qu'en l'absence de preuve contraire, la présomption de droit commun de l'article 1731 du code civil s'applique, lequel dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; que les désordres à la date du 31 Décembre 2008, date du départ de la locataire, tels qu'invoqués par Madame X..., doivent être démontrés. Madame X... sollicite paiement de la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie, sans produire aux débats ce constat ; que le document en date du 16 Janvier 2009 à en-tête de la SCP MEISSONNIER GARNIER concerne un constat effectué le 29 Décembre 2008, dont le contenu n'est pas versé au dossier et dont il est en conséquence impossible de vérifier s'il concerne le logement loué à Mlle Y... ; qu'en l'absence d'état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties et en l'absence d'un constat d'huissier établi selon les prescriptions du contrat de bail rappelées ci-dessus, la preuve des désordres invoqués par la défenderesse n'est pas rapportée ; que cette preuve ne saurait en effet résulter de simples affirmations de la part de Madame X..., ni du courrier adressé à Melle Y... 12 Février 2009, soit plus d'un mois après le départ des lieux de la locataire, aux termes duquel il lui est réclamé le coût de la remise en état de la peinture des murs et plafond, Madame X... déclarant au surplus lui faire grâce du coût de la remise en état du meuble-coffre portant des traces de griffures et de morsures de chien, que l'attestation de Monsieur Z... sera écartée, la date de cette attestation étant du 9 Juin 2009 et les termes employés étant par trop imprécis quant à la date des travaux, la nature des désordres constatés et l'imputation des désordres ; que de même l'attestation de Monsieur et Madame A... n'apporte rien de probant au litige, le fait que les locaux aient été en bon état au jour de l'entrée dans les lieux de Melle Y... n'étant pas discutable en l'état de la présomption rappelée ci-dessus ; qu'enfin, l'attestation de Madame B... dénonçant l'usage de la cigarette par Melle Y... ne suffit pas à rapporter la preuve de l'existence des désordres invoqués et de leur lien avec l'usage de la cigarette par la locataire pendant six mois de location, étant au surplus observé que le règlement de colocation n'étant ni signé ni annexé au contrat de bail ne peut être valablement opposé à Mademoiselle Y... ; qu'enfin, les photographies versées aux débats ne concernent qu'un meuble, dont il est impossible de vérifier s'il s'agit d'un meuble existant dans le logement loué, de sorte que ces photographies, en l'état, ne sauraient être retenues à l'encontre de Melle Y... ; que Madame X... sera en conséquence déboutée de ses demandes reconventionnelles et condamnée à payer la somme de 300 euros en remboursement de la caution à Mademoiselle Y... (jugement entrepris p. 4 al. 6 à 10, p. 5, p.6 al. 1, 2) ;


1°) ALORS QUE en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état, à l'exception des dégradations et dégâts mentionnés dans l'état des lieux établi lors de la conclusion du contrat de bail ; que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'en l'espèce où la Tribunal constate l'absence d'état des lieux d'entrée et d'état des lieux de sortie, il appartenait à la locataire d'établir qu'elle avait laissé les lieux en bon état de réparation locative ; qu'en déboutant Madame X..., bailleresse, de sa demande en paiement des frais de remise en état des lieux sur le seul constat de l'insuffisance des preuves de dégradation qu'elle invoquait, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé ensemble les articles 1315 et 1731 du Code civil ;


2°) ALORS QUE la présomption légale dispense de toute preuve celui au profit duquel elle existe ; qu'ainsi, le Tribunal qui constatait l'absence d'état des lieux de sortie ne pouvait mettre la preuve des manquements de la locataire à son obligation de bon entretien et des dégradations commises en cours de bail à la charge exclusive du bailleur sans violer l'article 1352 du Code civil.