Cour de Cassation · civ3 — 27 mars 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant constaté que les règles du cahier des charges, dont la violation était invoquée par M. X... et Mme Y..., colotis, interdisaient de réaliser plus d'un immeuble à usage d'habitation par lot ou sur un lot des immeubles collectifs ou à usage commerciaux ou encore des constructions ayant plus de huit mètres de hauteur au faîtage et plus de six mètres à l'égout à partir du sol naturel, et relevé que les ouvrages réalisés par les époux Z... n'empiétaient sur la parcelle 119, dont ces derniers sont propriétaires, incluse dans le lotissement, que par trois emplacements de parking et une infime partie d'un angle de la construction critiquée et que l'affirmation selon laquelle cette construction dépasserait les hauteurs prescrites par le cahier des charges applicable ne serait étayée que par l'existence d'un exhaussement par rapport au sol naturel, la cour d'appel, qui, ayant retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que l'existence de l'exhaussement n'était pas établie, et qui n'était pas tenue d'ordonner une mesure d'instruction, a pu décider que l'empiétement allégué ne pouvait caractériser une violation des règles du cahier des charges invoquées ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et Mme Y... à payer aux époux Z... et à la SCI des Trahines la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme Y... 



Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. X... et Mme Y... de leur demande en démolition partielle de la construction litigieuse et en paiement de dommages et intérêts ; 


AUX MOTIFS QUE le plan qui est annexé à l'acte de dépôt du cahier des charges du lotissement de la Dune du Canon et de l'arrêté qui a autorisé ce lotissement et approuvé son règlement, acte qui a été reçu le 11 février 1935 par Maître A..., notaire à Bordeaux, et publié, fait effectivement apparaître que le lotisseur, M. Georges B..., souhaitait inclure dans les lots situés au bas de la dune la portion de terrain qui, dans le prolongement de la plage, et au-delà du chemin vicinal devenu aujourd'hui la route départementale du Cap Ferret à Bordeaux, appartenait au domaine public maritime ; que, toutefois, comme le rappelle en toute logique l'arrêté préfectoral du 22 août 1933 qui a autorisé ce lotissement, la partie des terrains provenant de cette zone ne pouvait être vendue et, par conséquent, faire partie du lotissement projeté par M. B..., qu'à la condition que celuici en devienne propriétaire ; qu'il résulte des énonciations d'un acte d'échange passé le 3 avril 1937 entre M. Jean C..., père de Michel C... qui a vendu le terrain constitué par les parcelles DX 119 et DX 122 aux époux Z..., et M. Georges B..., le lotisseur, que ce n'est pas lui qui a fait l'acquisition de la bande de terrain située le long de la route qui faisait partie du domaine public maritime ; que c'est Jean C... qui avait acquis une partie de ces terrains de l'administration des domaines par adjudication du 19 novembre 1936, après qu'ils aient été détachés du domaine maritime par décision ministérielle du 14 août 1934 et qui, dans l'acte d'échange susvisé, a cédé à M. B... une portion des terrains provenant de ladite adjudication, située sur l'actuelle parcelle DX 121 de Mme Y..., en échange de la partie de terrain, comprise dans le lotissement de la Dune du Canon qui forme aujourd'hui l'assiette de la parcelle DX 119 (propriété de M. et Mme Z...) ; que de la même manière, l'auteur de M. Claude X..., Bernard X..., avait acquis directement des Domaines, en 1934, la partie de l'actuelle parcelle DX 124 qui est située au pied de la dune ; que M. B... n'a pu lotir des terrains dont il n'était pas propriétaire de telle sorte que nonobstant la publication de l'acte de dépôt du 11 février 1935 auquel était annexé un plan manifestant le projet d'inclure dans les lots situés entre la dune et la plage des terrains qui appartenaient encore au domaine public maritime, ces terrains n'ont jamais fait partie du lotissement ; qu'en effet, la condition de leur acquisition que rappelle l'arrêté du 22 août 1933 qui a autorisé le lotissement et a approuvé son cahier des charges n'était pas réalisée lorsque M. B..., auteur indirect de M. et Mme Z..., de M. X... et de Mme Y..., pour ce qui concerne la partie arrière de leurs terrains, a procédé à la vente ou à l'échange des terrains issus de son lotissement ; que M. et Mme Z... qui ont acquis le 1er août 1986 de M. Michel C... le terrain cadastré section DX 119 et DX 122 par un acte mentionnant qu'une partie de ce terrain faisait partie du lotissement Les Dunes du Pila (sic) n'ont dès lors pas commis une fausse déclaration en indiquant dans leur demande de permis de construire que l'emprise de leur projet de construction située sur la parcelle DX 122 ne faisait pas partie d'un lotissement ; que la partie de cette parcelle qui, pour 548 m ², a été acquise par l'auteur de M. Michel C..., non pas de M. Georges B..., mais directement de l'Administration des domaines, n'a jamais fait partie du lotissement de la Dune du Canon, à défaut de réalisation du projet du lotisseur de l'y inclure ; qu'à supposer que le schéma réalisé par les appelants par projection du plan annexé à l'acte d'échange susvisé du 3 avril 1937 soit exact, l'empiètement sur la parcelle 119 qui provient du lotissement de M. B... ne serait constitué que par trois emplacements de parking et une infime partie d'un angle de la construction litigieuse ; qu'un tel empiètement, dans la propriété de ceux à qui il est reproché, ne serait pas suffisant pour caractériser une violation des règles du lotissement qui interdisent de réaliser plus d'un immeuble à usage d'habitation par lot ou, sur un lot, des immeubles collectifs ou à usages commerciaux, ou encore des constructions ayant plus de 8 mètres de hauteur au faîtage et plus de 6 mètres de hauteur à l'égout à partir du sol naturel ; que, sur ce dernier point, les appelants ne parviennent à la conclusion que la construction réalisée par M. et Mme Z... dépasse les hauteurs prescrites par le cahier des charges du lotissement qu'en affirmant que cette construction repose sur un exhaussement par rapport au sol naturel, ce que les plans et les photographies produites aux débats ne font aucunement ressortir ; que M. X... et Mme Y... ne sont fondés en aucune de leurs demandes, principale ou subsidiaire ; qu'ils ne sont pas non plus fondés, en l'absence d'infraction aux règles du lotissement de la Dune du Canon dont la construction litigieuse ne fait pas partie, en leur demande de dommages-intérêts ; 


ALORS, D'UNE PART, QUE, l'empiètement d'une construction enfreignant les clauses d'un cahier des charges de lotissement suffit à justifier la démolition partielle de cette construction, sans qu'il y ait lieu de la subordonner à la preuve d'un préjudice ; qu'en l'espèce, en affirmant que l'empiètement de la construction litigieuse, réalisé par une « infime partie d'un angle de la construction » et « trois emplacements de parking », sur la parcelle DX 119 incluse dans le lotissement, n'aurait pas suffi à caractériser une violation des règles de construction posées par le cahier des charges du lotissement de la Dune du Canon, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1143 du Code civil ; 


ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'empiètement partiel de la construction litigieuse à usage collectif d'habitation et de commerce réalisait-dans la limite de l'empiètement-la présence d'un immeuble à usage collectif d'habitation et de commerce, doublement prohibé par les prescriptions du cahier des charges (articles 6 et 9) ; que si la Cour d'appel a retenu que le caractère limité de l'empiètement ne suffisait pas à caractériser cette double infraction aux prescriptions du cahier des charges du lotissement, elle a alors violé les dispositions combinées des articles 1134 et 1143 du Code civil ; 


ALORS, EN OUTRE, QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 12), par une comparaison précise des dimensions de l'ancien domaine maritime (548 m ² 
avec une profondeur de 13, 45 mètres en ligne séparative des fonds C... et B... à la date de l'échange du 3 avril 1937) et la profondeur de l'implantation de la construction litigieuse (21 mètres, comprenant un retrait de 4 mètres, à partir de la route du Cap Ferret selon le dossier de permis de construire de M. et Mme Z...), M. X... et Mme Y... démontraient que la construction était implantée bien au-delà de l'ancien domaine maritime et, donc, nécessairement, sur la parcelle échangée par le lotisseur, faisant partie du lotissement (colorée en rose sur le plan annexé à l'acte d'échange du 3 avril 1937) ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces éléments déterminants, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1143 du Code civil ; 


ALORS, ENFIN, QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en affirmant qu'il pouvait y avoir empiètement si « le schéma réalisé par les appelants par projection du plan annexé à l'acte d'échange susvisé du 3 avril 1937 (était) exact » mais que « les plans et les photographies produites aux débats ne (faisaient) aucunement ressortir » le dépassement de hauteur de la construction dans sa partie empiétant sur la parcelle incluse dans le lotissement, sans ordonner la mesure d'instruction adéquate pour lui permettre de trancher, la Cour d'appel a commis un déni de justice et violé l'article 4 du Code civil.