Cour de Cassation · civ3 — 2 mai 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, que la Société de mécanique générale de Charenton n'ayant pas invoqué dans ses conclusions l'état de vétusté de la toiture pour revendiquer l'application de l'article 1755 du code civil, le moyen, mélangé de fait et de droit est, de ce chef, nouveau ;


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que seule une trentaine de vitres étaient fissurées ou fendues et que ces dégradations n'affectaient qu'un des versants de la toiture en sheds, la cour d'appel a souverainement retenu que la reprise de ce désordre ne constituait pas une grosse réparation incombant à la bailleresse et devait être laissée à la charge de la locataire au titre des travaux d'entretien ;


D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la Société de mécanique générale de Charenton aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société de mécanique générale de Charenton à payer à la société Immobilière Perit la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Société de mécanique générale de Charenton ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la Société de mécanique générale de Charenton (SAMEGEC).


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société SAMEGEC (preneuse à bail) de ses demandes, prononcé la résiliation du bail aux torts de la société SAMEGEC, condamné la société SAMEGEC à verser à la société IMMOBILIERE PERIT (bailleresse) les sommes de 108.279,27 € au titre des loyers impayés, de 1.420,80 € au titre de la taxe sur les bureaux et de 6.021,07 € au titre des primes d'assurance, et d'avoir débouté la société SAMEGEC de toutes ses demandes ;


AUX MOTIFS QUE « l'architecte, dans son courrier adressé à sa mandante le 5 décembre 2007, écrit que les versants en tuile sont dans un état satisfaisant et semblent hors de cause dans l'origine des infiltrations, que les chenaux en acier sont vétustes mais que leur étanchéité a été refaite et ne semble pas poser de problème, qu'en revanche, les versants vitrés sont en assez mauvais état et l'architecte a relevé pas moins d'une trentaine de vitres brisées (certaines sont fissurées et recouvertes d'une bande d'étanchéité collée, d'autres sont ébréchées à leur base et ne présentent plus le recouvrement nécessaire) ; qu'il indique par ailleurs avoir proposé au maçon qui l'accompagnait de créer un regard de visite sur le collecteur d'eau pluviale afin de s'assurer que ce collecteur n'était pas bouché et suivant ces constatations il est apparu propre ; que l'architecte de conclure qu'en conséquence l'origine des infiltrations est la détérioration des vitres des sheds ; qu'il a demandé à cette fin à une entreprise de faire un devis qu'il indique joindre en annexe à son courrier attendant les instructions pour la suite ; que les parties ne discutent pas l'origine des infiltrations ; que la société IMMOBILIERE PERIT estime cependant qu'elle a remédié aux réparations lui incombant et que les vitres cassées résultent d'un défaut d'entretien des lieux loués ; qu'elle en veut pour preuve le constat d'état des lieux qu'elle a fait réaliser le 10 juillet 2008 (…) ; qu'elle estime alors que la SAMEGEC ne produit aucune pièce révélant un entretien des lieux pendant toutes ses années d'occupation, que les réparations aux vitres de la toiture incombent à la locataire et n'a pas donné suite au devis qu'elle ne produit d'ailleurs pas aux débats tandis que la SAMEGEC invoque que les réparations à la toiture incombent à la bailleresse s'agissant de grosses réparations ; que le bail qui lie les parties prévoit au chapitre entretien et réparation que les grosses réparations telles que celle définies à l'article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur sauf celles occasionnées par l'usage des locaux ; que toutes les autres sont à la charge du preneur ; que les grosses réparations sont définies comme celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité et se rapportent aux éléments permettant d'assurer le clos, le couvert et l'étanchéité ; qu'il ne peut être contesté que les parties vitrées de la toiture à redents ou sheds sont elles-mêmes intégrantes de la toiture dans son ensemble et qu'elles sont destinées à assurer le couvert et l'étanchéité des locaux données à bail ; qu'il n'est cependant pas démontré que la toiture ait nécessité dans sa globalité ou au moins dans sa plus grande partie une refonte, seule une trentaine de vitres sont soit fissurées, soit fendues et ces dégradations n'étant vraisemblablement pas survenues en même temps puisque l'architecte de la bailleresse a pu constater que certaines fissures avaient été colmatées ; qu'il s'ensuit que la réfection d'une trentaine de vitres qui ne représentent selon les photographies des locaux produites aux débats qu'un des versants des sheds tout au plus ne relèvent pas des grosses réparations à la charge de la bailleresse qui fait observer justement que durant toutes les années d'occupation des lieux par la SAMEGEC (le premier bail date de 1987) celle-ci n'a ni sollicité auprès de sa bailleresse de remplacement de vitres ni justifié de réparation à la partie vitrée de la toiture ; qu'il s'ensuit que pour les motifs retenus par l'arrêt, la décision des premiers juges qui ont estimé que les réparations des vitres fissurées ou brisées incombaient à la SAMEGEC doit être approuvée ; qu'ainsi la SAMEGEC est mal fondée à se prévaloir d'une non-conformité des locaux à leur usage et à solliciter en conséquence la résiliation du bail aux torts de la bailleresse ou encore l'allocation de dommages-intérêts pour le préjudice résultant des infiltrations dans les lieux loués ; que le jugement sera approuvé en ce qu'il a en conséquence prononcé la résiliation aux torts de la société SAMEGEC à la date du 1er janvier 2009 selon la demande de la bailleresse, nonobstant la remise des clés en juillet 2008 qui ne valait pas acceptation de la résiliation ; que le jugement n'est pas davantage critiqué en ce qu'il a mis en conséquence à la charge de la SAMEGEC les loyers dus jusqu'à cette date représentant la somme de 108.279,27 €, les taxes y afférents de 1.420,80 € et les primes d'assurance soit 6.021,07 € ; qu'il est sans intérêt au surplus d'examiner si la société SAMEGEC a manqué à ses obligations vis-à-vis des assureurs ce reproche ne constituant qu'un moyen invoqué par la bailleresse pour voir écarter les prétentions de la SAMEGEC mais aucune demande n'est formée à cet égard contre celle-ci » ;


1°) ALORS QUE le bailleur supporte, aux termes de l'article 606 du Code civil et en l'absence de stipulation contraire, la charge des grosses réparations, parmi lesquelles figurent celles affectant le clos et le couvert et notamment les toitures, qu'elles soient en tuile ou en verre ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que la toiture était composée de « sheds » comportant des versants en tuiles, dont le propriétaire reconnaissait avoir pris en charge la réparation, et des versants vitrés, intégrés à la toiture, dont les vitres abîmées étaient à l'origine des infiltrations litigieuses ; qu'en affirmant néanmoins que ces désordres ne constituaient pas de grosses réparations, au motif qu'il n'était pas « établi que la toiture ait nécessité dans sa globalité ou au moins dans sa plus grande partie une refonte », cependant que les vitres causes des désordres, partie intégrante de la toiture, en constituaient une importante partie et participaient du couvert du local loué, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 606 du Code civil ;


2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE la charge des désordres liés à la vétusté incombe au bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a considéré que les travaux de reprise de la toiture vitrée incombaient à la preneuse, sans s'interroger sur le caractère vétuste de ces vitres dont elle avait pourtant constaté qu'elles étaient brisées, ébréchée ou fissurées, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1752 du Code civil.