Cour de Cassation · civ3 — 9 mai 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 8 février 2011), que la Société d'aménagement de la station de La Plagne (la société d'aménagement) a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Lodges des alpages" (le syndicat) en paiement d'un arriéré de sa contribution fixée par le règlement de copropriété au fonctionnement du "Télébus" desservant la station de ski ;


Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement de certaines sommes alors, selon le moyen :


1°/ qu'en présence d'une stipulation pour autrui, le promettant peut opposer au bénéficiaire, la nullité de son engagement ; qu'en décidant que la société d'aménagement de la station de La Plagne pouvait se prévaloir des obligations stipulées à son profit dans un règlement de copropriété auquel elle n'était pas partie sans que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Lodges des Alpages" puisse lui opposer le moyen tiré de la nullité de son engagement pour absence de cause qui était inopérant, tant que le règlement de copropriété n'avait pas été annulé ou abrogé, la cour d'appel a violé les articles 1121 et 1131 du code civil ;


2°/ qu'en toute hypothèse, une partie est en droit d'invoquer la nullité pour absence de cause du contrat contre le tiers qui se prévaut de son exécution ; qu'en décidant que la société d'aménagement de la station de La Plagne pouvait se prévaloir des obligations stipulées à son profit dans un règlement de copropriété auquel elle n'était pas partie sans que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Lodges des Alpages" puisse lui opposer le moyen tiré de la nullité de son engagement pour absence de cause qui était inopérant, tant que le règlement de copropriété n'avait pas été annulé ou abrogé, la cour d'appel a violé l'article 1131 du code civil ;


3°/ que le syndicat des copropriétaires a pour seul objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; qu'il s'ensuit que le principe de spécialité des personnes morales lui interdit de prendre aucune décision excédant son objet social, serait-ce dans le règlement de copropriété ; qu'en décidant qu'aucune disposition légale n'excluait que le règlement de copropriété comprenne des stipulations conventionnelles autres que celles liées à la conservation et à la gestion de l'immeuble en ses éléments d'équipements communs pourvu qu'elles participent au bon fonctionnement de la copropriété et qu'elles soient justifiées par la destination de l'immeuble, bien que le paiement de cette redevance ne relève ni de la conservation de l'immeuble ni de la notion d'utilité objective mais de la liberté de chacun des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;


4°/ que la cause de l'obligation s'entend d'une contrepartie effective ; qu'en décidant que le paiement de la redevance trouvait sa contrepartie dans la seule possibilité d'emprunter le télébus qui permettrait de désenclaver le secteur géographique du secteur Plagne soleil dont dépend l'immeuble "Les Lodges des Alpages", sans qu'il y ait lieu d'en vérifier l'utilisation effective par les copropriétaires, au lieu de vérifier, comme elle y était invitée, si le paiement de la redevance trouvait une contrepartie réelle et sérieuse dans l'utilisation effective par les copropriétaires du télébus qui présenterait pour eux un intérêt en dépit de son éloignement géographique, la cour d'appel a violé l'article 1131 du code civil ;


Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les dispositions du règlement de copropriété s'imposaient au syndicat comme aux copropriétaires aussi longtemps qu'elles n'avaient pas été annulées ou abrogées et que la société d'aménagement était en droit de se prévaloir des dispositions qui créaient des obligations à son profit, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la contrepartie de la redevance que ses constatations rendaient inopérante, a exactement déduit de ces seuls motifs que le moyen tiré de l'absence de cause de l'obligation était sans portée ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Lodges des alpages" aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Lodges des alpages


Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Lodges des Alpages" à payer à la station d'aménagement de la station de La Plagne, les sommes de 9.218,60 € et les intérêts légaux à compter du 27 mars 2006, de 10 749,79 € et les intérêts légaux à compter du 5 mai 2008, de 10.034,63 € les intérêts légaux à compter du 22 avril 2009 et de 8.651,39 € et les intérêts légaux à compter du 3 septembre 2010 ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE les dispositions du règlement de copropriété s'imposent au syndicat comme aux copropriétaires aussi longtemps qu'elles n'ont pas été annulées ou abrogées ; qu'en conséquence, le moyen tiré, par application de l'article 1131 du Code civil, de l'absence de cause de l'obligation du syndicat est inopérant ; que, d'autre part, les tiers sont en droit de se prévaloir de telles dispositions qui créent des obligations à leur profit ; qu'enfin, aucune disposition légale n'interdit de mettre à la charge du syndicat une redevance calculée en fonction des surfaces habitables des lots de chaque copropriétaire ; que le syndicat fait encore valoir que la clause litigieuse du règlement de copropriété serait inopposable à certains copropriétaires dont l'acte d'acquisition est antérieur à la publication de celui-ci ; que d'une part, la SA société d'aménagement de la station de la Plagne est créancière du syndicat et non des copropriétaires, de sorte que le moyen est inopérant, qu'au surplus, tous les titres de propriété rappellent l'obligation mise à la charge du syndicat de payer la redevance ; que cependant le syndicat des copropriétaires invoque à juste titre la prescription quinquennale de l'article 2277 ancien du Code civil, d'une partie de sa dette, dès lors que le montant de la créance était déterminé et connu du créancier ;


AUX MOTIFS ADOPTES QUE le syndicat des Copropriétaires "Les Lodges des Alpages" soutient que l'action de la SA société d'aménagement de la station de la Plagne aurait dû être intentée à l'encontre de chaque propriétaire à titre personnel dans la mesure où il ne jouerait que le rôle de simple collecteur des redevances d'utilisation du télébus, l'imputabilité de la dette ne reposant pas sur lui ; que la SA société d'aménagement de la station de la Plagne s'oppose à ce moyen ; que le règlement de copropriété, qui fait la loi des parties, stipule en page 4 § 4 a) sans aucune ambiguïté possible « qu'une somme annuelle de six francs hors-taxes par mètre carré de surface utile privative hors balcon, sera versée par le Syndicat de copropriété à la Société d'Aménagement de la Station de la Plagne et, de ce fait, recouvrés par le syndic dans le cadre des charges de copropriété » ; qu'ainsi l'obligation du Syndicat découle bien directement du règlement de copropriété ; qu'il s'en suit que l'action de la SA société d'aménagement de la station de la Plagne est valablement dirigée contre la personne morale que constitue le Syndicat des copropriétaires, émanation de l'ensemble des copropriétaires et contractuellement chargée de collecter les redevances litigieuses pour les remettre à la demanderesse ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter l'exception d'irrecevabilité soulevée et de déclarer recevable l'action engagée par la SA société d'aménagement de la station de la Plagne à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires "Les Lodges des Alpages" ; que, sur l'opposabilité au syndicat des copropriétaires du règlement de copropriété, les droits de l'acquéreur d'un lot dans la copropriété résultent exclusivement du règlement de copropriété et non des mentions contenues dans l'acte de vente, ledit règlement de copropriété étant d'ailleurs visé dans chaque acte de cession et annexé à l'acte ; qu'il s'ensuit que les copropriétaires ont nécessairement lors de leur acquisition immobilière adhéré au règlement de copropriété qui est de nature contractuelle, et dont rien n'interdit qu'il comprenne des stipulations conventionnelles autres que celles liées à la conservation et à la gestion de l'immeuble en ses éléments d'équipement communs pourvu qu'elles participent au bon fonctionnement de la copropriété et qu'elles soient justifiées par la destination de l'immeuble considéré ; qu'ainsi l'absence de ratification des protocoles d'accord de 1999 et 2006 par le syndicat des copropriétaires "Les Lodges des Alpages" n'a aucune incidence sur l'existence de son obligation contractuelle née du règlement de copropriété, et relative à l'utilisation du télébus, son propre règlement de copropriété lui étant bien évidemment opposable ; que sur la cause, l'objet et la licéité de l'obligation du Syndicat des copropriétaires des "Lodges des Alpages" en droit, l'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; elles doivent être exécutées de bonne foi ; les articles 1156 et 1157 invitent le juge à rechercher quelle a été la commune intention des parties et entendre les clauses dans le sens où elles peuvent avoir quelque effet ; que, selon les articles 1126 et suivants, 1131 et suivants du Code civil, tout contrat doit reposer sur un objet et une cause réels et licites ; que l'existence de la cause et de l'objet de l'obligation doit être appréciée lors de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, les modalités d'utilisation du Télébus, la redevance due et les modalités de révision de cette redevance sont prévues par le règlement de copropriété "Les Lodges des Alpages" au chapitre intitulé « liaison de transport station de Plagne Soleil – Plagne Centre » qui stipule notamment : « … Il est rappelé que sous l'article 2 du règlement de propriété ont été établies diverses conditions relatives au fonctionnement à l'usage et à la répartition des charges relatives au Télébus ; ces conditions sont ci-après littéralement rapportées : l'ensemble immobilier de Plagne Village dont le présent immeuble fait partie sera reliée à la Plagne, par un engin de liaison téléporté, spécialement construit par la société d'Aménagement de la Station de la Plagne,… au titre de cet engin, qui est principalement destiné à la desserte de l'ensemble immobilier de Plagne Village, les propriétaires de cet ensemble immobilier sont tenus par le seul fait de leur acte d'acquisition, de se conformer aux conditions financières et autres relatives à l'engin… En ce qui concerne le présent immeuble, il est expressément stipulé qu'une somme annuelle de six francs par mètre carré de surface utile privative hors balcon sera versée par le syndicat à la SA société d'aménagement de la station de la Plagne et de ce fait de recouvrée par le syndic dans le cadre des charges de copropriété…. en contrepartie, la SA société d'aménagement de la station de la Plagne délivrera à chaque propriétaire, par mètre carré de surface utile privative, hors balcon possédé, cinq passages au porteur aller-retour gratuit… » ; que le syndicat des copropriétaires allègue que l'objet et la cause du contrat auraient disparu après sa formation à la suite de l'instauration de la gratuité dans l'utilisation du télébus, dans le cadre d'une politique municipale qui changerait radicalement la donne du contrat ; que le syndicat ne saurait se prévaloir de l'accès libre de tous au Télébus, alors que le droit d'accès dont bénéficient les copropriétaires, par rapport aux dispositions contractuelles du règlement de copropriété, qui contingente le nombre de passages, est de fait déplafonné et donc élargi ; que le syndicat des copropriétaires "Les Lodges des Alpages" ne peut ni prétendre s'exonérer de l'exécution de ses obligations contractuelles à l'égard de la SA société d'aménagement de la station de la Plagne en excipant de la position d'un tiers au contrat, ni se prévaloir de la situation de tel ou tel usager qui aurait contracté des engagements différents avec la SA société d'aménagement de la station de la Plagne ; que, par ailleurs, d'une part il est de jurisprudence que la disparition de la cause ou de l'objet du contrat après la formation de celui-ci ne frappe pas ce dernier de nullité, d'autre part la cause et l'objet du contrat sont bien caractérisés en l'espèce ; qu'en effet, la redevance dont il est demandé paiement réside dans la possibilité pour les copropriétaires d'utiliser sans restriction actuellement le Télébus ; que, de plus, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats la brochure éditée par l'office du tourisme de La Plagne, intitulée Guide d'Hiver sur laquelle figure le plan des navettes ; que l'examen de ce plan, permet de constater l'absence de liaison entre Plagne Soleil et Plagne Centre, la liaison entre ces deux secteurs étant exclusivement assurée par une navette gratuite et le Télébus via Plagne Village, permettant ainsi aux piétons et skieurs de Plagne Soleil et de Plagne Village de se rendre aisément à la Plagne Centre en empruntant ces moyens de déplacement ; qu'il ressort de ces constations que le libre accès au Télébus moyennant redevance des résidents de l'immeuble "Les Lodges des Alpages" et plus généralement de l'ensemble des copropriétés de Plagne Soleil améliore leurs conditions d'habitation et de confort, en leur permettant de rejoindre facilement le centre de la station, où sont situées les galeries marchandes et participe dans une station réputée, à la valorisation des appartements de ce secteur, les touristes appréciant d'emprunter le Télébus, comme le reconnaît d'ailleurs le syndicat dans ses conclusions ; que, dès lors, il y a lieu de considérer que le paiement de la redevance de fonctionnement du Télébus, a bien pour objet légitime et juste contrepartie la possibilité d'emprunter cet élément d'équipement commun permettant le désenclavement géographique du secteur Plagne Soleil au sein duquel l'immeuble "Les Lodges des Alpages" est implanté, le fonctionnement du Télébus étant susceptible de profiter à chacun, peu important qu'un copropriétaire ne l'utilise pas pour des motifs personnels ; qu'en conclusion, il doit être jugé que la clause contestée apparaît légale dans son principe, fondée sur une cause et un objet licite, et non léonine ; que, sur les sommes dues par le syndicat des copropriétaires à la SA société d'aménagement de la station de la Plagne, cette dernière sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires « Les Lodges des Alpages » à lui payer la somme de 23.158,26 euros correspondant aux redevances d'usage du Télébus pour la période du 1er mai 2002 au 20 avril 2008 ; que le syndicat des copropriétaires soutient que la facture pour la période du 1er mai 2002 au 30 avril 2003 se heurterait à la prescription quinquennale prévue par l'article 2277 du Code civil et que par ailleurs la construction de l'immeuble n'a débuté qu'en mai 2002 pour ne s'achever qu'en décembre 2002 ;


1. ALORS QU'en présence d'une stipulation pour autrui, le promettant peut opposer au tiers-bénéficiaire, la nullité de son engagement ; qu'en décidant que la société d'aménagement de la station de La Plagne pouvait se prévaloir des obligations stipulées à son profit dans un règlement de copropriété auquel elle n'était pas partie sans que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Lodges des Alpages" puisse lui opposer le moyen tiré de la nullité de son engagement pour absence de cause qui était inopérant, tant que le règlement de copropriété n'avait pas été annulé ou abrogé, la Cour d'appel a violé les articles 1121 et 1131 du Code civil ;


2. ALORS en toute hypothèse QU'une partie est en droit d'invoquer la nullité pour absence de cause du contrat contre le tiers qui se prévaut de son exécution ; qu'en décidant que la société d'aménagement de la station de La Plagne pouvait se prévaloir des obligations stipulées à son profit dans un règlement de copropriété auquel elle n'était pas partie sans que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Lodges des Alpages" puisse lui opposer le moyen tiré de la nullité de son engagement pour absence de cause qui était inopérant, tant que le règlement de copropriété n'avait pas été annulé ou abrogé, la Cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil ;


3. ALORS QUE le syndicat des copropriétaires a pour seul objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; qu'il s'ensuit que le principe de spécialité des personnes morales lui interdit de prendre aucune décision excédant son objet social, serait-ce dans le règlement de copropriété ; qu'en décidant qu'aucune disposition légale n'excluait que le règlement de copropriété comprenne des stipulations conventionnelles autres que celles liées à la conservation et à la gestion de l'immeuble en ses éléments d'équipements commun pourvu qu'elles participent au bon fonctionnement de la copropriété et qu'elles soient justifiées par la destination de l'immeuble, bien que le paiement de cette redevance ne relève ni de la conservation de l'immeuble ni de la notion d'utilité objective mais de la liberté de chacun des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;


4. ALORS QUE la cause de l'obligation s'entend d'une contrepartie effective ; qu'en décidant que le paiement de la redevance trouverait sa contrepartie dans la seule possibilité d'emprunter le télébus qui permettrait de désenclaver le secteur géographique du secteur Plagne Soleil dont dépend l'immeuble "Les Lodges des Alpages", sans qu'il y ait lieu d'en vérifier l'utilisation effective par les copropriétaires, au lieu de vérifier, comme elle y était invitée, si le paiement de la redevance trouvait une contrepartie réelle et sérieuse dans l'utilisation effective par les copropriétaires du télébus qui présenterait pour eux un intérêt en dépit de son éloignement géographique, la Cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil.