Cour de Cassation · civ3 — 22 mai 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, qui est recevable :


Vu l'article 695 du code civil ;


Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude, émané du propriétaire du fonds asservi ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 janvier 2011), que Mme X... et Mme Y... ont acquis en 1989 une maison d'habitation à Eguilles, touchant à deux parcelles dont les propriétaires respectifs sont M. Z... et Mme A... ; que M. Z..., auquel s'est ensuite joint Mme A..., a assigné en 2007 ses voisines en reconnaissance d'une servitude de passage sur le fonds de celles-ci, constituée par un de leurs auteurs, M. B... ;


Attendu que, pour accueillir la demande de M. Z... et de Mme A..., l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'extrait de plan cadastral portant mention manuscrite de M. B..., daté du 8 novembre 1979, et matérialisant l'assiette d'un droit de passage sur son fonds au profit de M. Z..., constitue un titre recognitif de servitude ;


Qu'en statuant ainsi, alors que le titre recognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


Condamne M. Z... et Mme A... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... et Mme A... à payer à Mme X... et à Mme Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Z... et de Mme A... ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour Mmes X... et Y...



Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la parcelle cadastrée section AD numéro 58, lieudit chemin des Condamines à Eguilles, appartenant à Mmes X... et Y..., est grevée d'une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AD numéros 295 et 297, appartenant à M. Z... et à Mme A..., pour en assurer la desserte, conformément au tracé du chemin figurant sur l'extrait de plan cadastral, signé par M. Armand B... le 8 novembre 1979, et d'AVOIR dit que la servitude de passage a une longueur linéaire d'environ 20 mètres sur une largeur d'environ trois mètres ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a admis l'existence de la servitude de passage litigieuse en ne retenant que l'extrait du plan cadastral portant mention manuscrite datée du 8 novembre 1979 et tracé d'un droit de passage de 3 mètres sur 20 mètres de long à M. Z... constitue un titre récognitif de ladite servitude ; Les appelantes qui soulignent que leur titre de propriété des 14 et 17 avril 1989 ne mentionne pas la servitude litigieuse, dénient toute valeur à ce document, dont elles mettent en doute qu'il ait été signé par M. B... eu égard à la signature ne comportant qu'un seul M, en faisant valoir essentiellement : - en 1979, M. B... n'était plus propriétaire de la parcelle AD n° 58, - ce document ne porte pas la signature de Mme B..., qui a contesté avoir consenti la servitude en cause sur ce bien, - que la prétendue servitude est consentie au profit non d'une autre parcelle mais d'une personne physique et ne concerne pas la parcelle n° 57 mais la parcelle n° 56, qui dispose d'un accès sur la voie publique ; L'argumentation des appelantes n'apparaît pas de nature à permettre la réformation du jugement entrepris, qui a fait une juste analyse des éléments de droit et de fait du litige par des motifs pertinents que la cour adopte ; Aucune ambiguïté ne peut en effet exister au regard du tracé du passage litigieux sur le document du 8 novembre 1979, quant à sa localisation de l'assiette de la servitude sur le fonds AD n°58 et la desserte de la parcelle AD n°57 ; Les développements des appelantes sur la desserte de la parcelle AD n°56, dont il est constant qu'elle bénéficie d'un accès déjà existant sur la voie publique, sont donc inopérants ; Aucune conséquence ne peut davantage être tirée de l'orthographe du signataire « Tomassini » dans la mesure où les intimés ont produit un acte notarié du 4 mai 1961, comportant une signature identique - avec un seul M - ce qui enlève toute portée à la contestation ; La discussion entretenue par les appelantes sur le défaut de qualité de M. B... à consentir une servitude sur l'immeuble méconnaît le fait que celui-ci doit être regardé comme ayant, à la date d'établissement de l'acte, la qualité de propriétaire eu égard à la résolution de la vente du 12 octobre 1965 à M. D..., la résolution emportant anéantissement rétroactif des contrats. Même s'ils n'ont pas été produits aux débats, la réalité du jugement du Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 12 octobre 1980, prononçant la résolution de cette vente, et de l'arrêt confirmatif de cette Cour du 27 mai 1982, ne peut être niée, ces décisions étant expressément visées dans le jugement d'adjudication du 19 septembre 1988, la saisie immobilière contre M. D... ayant été poursuivie, la résolution ayant été dite inopposable aux créanciers de ce dernier ; Le jugement a fait une appréciation adéquate des énonciations du dire du 20 avril 1988, annexé au cahier des charges établi lors de l'adjudication de la parcelle AD n°58, ainsi que des courriers du 2 janvier 1990, et du 11 janvier 1995, pour asseoir sa décision caractérisant l'existence d'un titre récognitif de la servitude revendiquée par les intimés ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. Z... et Mme A... produisent également un extrait de plan cadastral, portant sur les parcelles cadastrées section AD numéros 56, 57, 58 et 59, sur lequel le 8 novembre 1979, M. Armand B... (et non « B... », cette orthographe étant différente de celle figurant dans les décisions judiciaires versées aux débats, sans, en l'absence d'autres éléments, qu'aucune conclusion ne puisse en être tirée) a indiqué manuscritement, « donner un droit de passage de 3 mètres sur 20 mètres de long au nord de sa propriété … à M. Z... Gabriel» ; que ce plan comporte le tracé de ce droit de passage sur la parcelle cadastrée section 1D numéro 58 à l'emplacement de l'assiette du chemin existant sur cette parcelle, depuis le Chemin de la Croix (qui est un chemin rural) jusqu'à ce qu'il longe la parcelle cadastrée section AD numéro 57 ; que cette attestation a été établie par M. B... à une période où il était redevenu propriétaire à l'égard de M. Z..., et plus seulement bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation sur ce bien ; que par ailleurs, les déclarations de Mme B..., qui sont versées aux débats et non celles dont font seulement état les défenderesses, ne remettent pas en cause l'existence d'une servitude de passage ; qu'en effet, elle a affirmé à M. F..., expert judiciaire, que le chemin présent en limite nord de sa propriété constitue « un droit de passage d'une largeur de 3 mètres consenti il y a de nombreuses années au propriétaire de la parcelle numéro 56 » ; que, de même, le courrier du 2 janvier 1990, émanant de son conseil et adressé au notaire chargé d'établir l'acte de constitution de servitude au profit des fonds de M. Z..., ne s'oppose nullement à cet établissement ; qu'enfin, dans une attestation du 11 janvier 1995, elle se contente de confirmer les limites de son ancienne propriété, sans dénier l'existence d'une servitude de passage au profit de la propriété de M. Z... ; que dès lors cette attestation constitue un titre récognitif d'une servitude de passage grevant le fonds des défenderesses, au profit de celles des demandeurs, sur une bande de 3 mètres de large à partir du chemin de la Croix et une longueur de 20 mètres environ ; qu'en vertu de l'article 696 du code civil, cette servitude de passage autorise la pose de boîtes aux lettres, appartenant aux demandeurs ou à leurs ayants droit ou ayants cause, à l'entrée de l'assiette de ladite servitude ; que concernant la présence de poubelles, appartenant aux demandeurs ou à leurs ayants droit ou ayants cause, elle résulte du cheminement des machines destinées au ramassage des ordures ménagères et ne peut être reprochée aux défendeurs ;


1) ALORS QUE la reconnaissance, par le propriétaire du fonds asservi, de l'existence et des modalités d'une servitude ne suffit pas à caractériser le titre récognitif, en l'absence de toute référence explicite au titre primordial qui a établi la servitude ; qu'en se fondant, pour retenir l'existence d'un titre récognitif d'une servitude de passage, sur un acte du 8 novembre 1979 émanant de M. B..., ancien propriétaire du fonds prétendument servant, par lequel celui-ci déclarait seulement « donner un droit de passage de 3 mètres sur 20 mètres de long (…) à M. Z... Gabriel », sans se référer à un titre constitutif antérieur, la cour d'appel a violé l'article 695 du Code civil ;


2) ALORS QUE les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en cause d'appel, Mmes X... et Y... faisaient valoir que la servitude de passage revendiquée contre elles ne leur était pas opposable, pour n'avoir pas été publiée à la conservation des hypothèques ni mentionnée dans leur acte d'acquisition (concl. p. 3 et 4) ; qu'en se fondant sur un acte établi par un précédent propriétaire pour retenir l'existence d'une servitude de passage sur le fonds appartenant à Mmes X... et Y..., sans rechercher si cette servitude était mentionnée dans leur titre de propriété ou si elle avait l'objet d'une publication, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.