Cour de Cassation · civ3 — 22 mai 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que le dire adressé par le conseil des époux X..., qui demandait à l'expert de préciser si les vices pouvaient être considérés comme cachés, reprenait l'un des chefs de la mission d'expertise et que le rapport permettait d'apprécier si les désordres étaient apparents ou cachés et retenu que les installations électriques, dont l'appréciation de la conformité aux normes en vigueur et aux règles de sécurité dépassait la compétence de l'acheteur non spécialisé, avaient subi de nombreuses modifications réalisées sans respecter la réglementation en vigueur à la date de leur réalisation et devaient être mises en conformité, que le réseau de ventilation qui n'était pas étanche, affectait la salubrité de l'immeuble et que les bois des terrasses et des abris, dégradés avant la vente par des insectes xylophages, n'assuraient pas la solidité des ouvrages, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le bien vendu était atteint de vices cachés et a souverainement fixé l'indemnisation due par les vendeurs en réparation de ces vices ; 


Et attendu que M. et Mme X... n'ayant pas soutenu dans leurs conclusions devant la cour d'appel que pour fixer le coût de la mise en conformité de l'installation électrique, le taux de TVA devait être précisé, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; 


D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à Mme B... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. et Mme X... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 



L'arrêt attaqué encourt la censure ; 


EN CE QU'il a condamné M. X... à verser à Mme A... la somme de 44. 170, 00 € au titre de la reprise des désordres dont il doit garantie pour les vices cachés affectant l'immeuble vendu, avec intérêts au taux légal, et a débouté les exposants de leurs demandes ; 


AUX MOTIFS QUE « le 26 septembre 2003 les époux X... ont vendu à Mme Monique 
A... 
épouse 
B... 
un ensemble immobilier situé à Mouans-Sartoux pour la somme de 1 100 912, 34 euros ; qu'invoquant l'existence de vices cachés Mme Monique 
A... 
épouse 
B... 
a obtenu en référé la nomination d'un expert le 5 mai 2004 ; que l'expert désigné, M. C..., a clos son rapport en l'état le 28 avril 2006 ; Sur la nullité du rapport d'expertise : qu'il est reproché à l'expert, par les époux X..., d'avoir, à la demande de Mme Monique 
A... 
épouse 
B...
, déposé son rapport en l'état sans avoir répondu au dire qu'ils lui avaient adressé le 16 janvier 2006 ; que dans son dire du 16 janvier 2006, le conseil des époux X... insiste auprès de l'expert afin qu'il réponde au chef de mission lui demandant de préciser si les désordres peuvent être considérés comme des vices cachés ; qu'il y a lieu de constater qu'en réalité ce dire ne fait que reprendre l'un des chefs de mission confiés par le juge à l'expert, mais le défaut d'accomplissements par l'expert de sa mission en totalité, n'entraîne pas nécessairement la nullité du rapport d'expertise ; qu'en l'espèce la description des désordres effectuée par l'expert, permet d'apprécier si les désordres invoqués sont apparents ou cachés ; qu'en conséquence la demande de nullité du rapport d'expertise sera rejetée ; Sur l'existence de vices cachés : qu'il résulte des dispositions de l'article 1641 du Code civil que, pour que le vendeur soit tenu à la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue, il faut que ces vices la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qu'ils diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'expert C... a relevé dans son rapport que les bois supportant la couverture de la terrasse située en rez-de-jardin et positionnée en contre pignon sud-ouest de la villa présentaient des traces d'activité d'insectes xylophages prenant l'aspect de trous de sortie circulaires de 1 à 10 mm de diamètre, ces atteintes affectant également les autres abris de terrasse (sud) et abris de voiture ; qu'il relève également que tous ces bois présentent des traces importantes de champignons lignivores, certains bois étant entièrement " champignonnés " et infestés, si bien que leur résistance mécanique en est directement affectée ; que l'examen des photographies de ces charpentes prises par l'expert, montre, tant par la taille des orifices que par l'état dégradé du bois, que ces atteintes par des insectes xylophages et champignons lignivores, sont nécessairement antérieures à la vente de l'immeuble ; qu'en effet, dans son rapport du 29 janvier 2004, le technicien en bâtiment D..., mandaté par Mme Monique 
A... 
épouse 
B...
, avait relevé l'état largement dégradé et putride des bois de charpente, et avait suspecté la colonisation et la prolifération d'insectes et de champignons xylophages ; qu'il apparaît ainsi que si l'état dégradé des bois de charpente a pu être constaté par un technicien du bâtiment 4 mois après la vente de l'immeuble, l'existence d'insectes xylophages et de champignons lignivores a pu être précisée dans le cadre de l'expertise judiciaire qui a suivi ; qu'il s'agit donc là d'un vice caché, qui porte atteinte à la solidité des couvertures des terrasses et abris annexes, et donc à la sécurité des personnes ; qu'il en résulte, comme l'a conclu l'expert C..., que les bois de la couverture de la terrasse en rez-de-jardin du pignon sud-ouest doivent être entièrement changés, et que par ailleurs un traitement par injection et pulvérisation de tous les autres bois du bâti devra également être réalisé par une entreprise agréée ; que dès le 27 novembre 2003, soit 2 mois après la vente de l'immeuble, l'acquéreur a dû faire procéder par l'entreprise ISS Hygiène Service, à la recherche de la provenance de mauvaises odeurs, avec passage d'une caméra dans le réseau VMC de la villa ; qu'il a été constaté un écrasement du réseau en différents endroits, des raccordements de tuyaux défectueux, une absence de gainage entre les bouches de ventilation buanderie et le vide sanitaire, ainsi que l'absence de gainage entre les bouches de ventilation W. C. et le vide sanitaire, l'absence d'étanchéité du réseau entraînant une mauvaise ventilation des pièces concernées ; que s'agissant de vices cachés affectant la salubrité de l'immeuble, le vendeur en doit garantie ; que dans son rapport l'expert C... relève de nombreux dysfonctionnements et malfaçons affectant les installations électriques de la villa et du jardin ; qu'il est ainsi constaté la présence dans le jardin de différentes boîtes de raccordement non protégées des intempéries, des câbles posés à même le sol avec des raccordements type domino isolés par du ruban adhésif, des gaines largement dégradées et n'assurant pas la protection des câbles qu'elles entourent, certaines lignes n'étant pas reliées à la terre ; que dans le local sous piscine, qui fait d'ailleurs l'objet d'infiltrations, les installations électriques ne sont pas isolées ; que pour le spa les installations électriques ne sont pas protégées par des transformateurs basse tension 12 V alors qu'elles sont implantées en volume I, etc... ; que l'examen des installations électriques de la propriété montrent que les nombreuses modifications apportées aux installations initiales, n'apparaissent pas dans leur ensemble avoir été réalisées dans le respect de la réglementation en vigueur à la date de leur réalisation, et que leur mise en conformité générale est nécessaire ; que l'examen de l'ensemble de ces installations électriques et l'appréciation de leur conformité aux normes en vigueur et aux règles de sécurité, dépassant la compétence de l'acheteur non spécialisé en matière d'installations électriques pour un habitat, les non conformités constatées par l'expert constituent des vices cachés dont le vendeur doit garantie ; que s'il résulte des constatations de M. D... et de l'expert C... que les ventilations du vide sanitaire ne sont pas occultées par des grilles de protection permettant d'empêcher la pénétration de rongeurs, il est relevé par l'expert que ce désordre était visible avant la vent ; qu'il n'en est donc pas due garantie par le vendeur au titre des vices cachés ; que les autres désordres relevés par l'expert C..., et pour lesquels il propose un coût de travaux pour y remédier, ne peuvent entrer clans le champ de la garantie de l'article 1641 du Code civil ; qu'en effet en ce qui concerne l'arrosage automatique, une simple vérification par sa mise en marche aurait permis à l'acquéreur de s'assurer de son fonctionnement ; qu'il s'agit là manifestement cl'un vice apparent ; qu'en ce qui concerne la plomberie, l'expert C... se réfère aux observations de M. D... selon lesquelles les trop-pleins des éviers n'avaient pas été raccordés aux canalisations d'évacuation des eaux vannes, et par ailleurs la mise en fonction du mélangeur de la baignoire entraîne celle du mélangeur douche ; qu'il s'agit là de désordres mineurs ne rendant pas le bien vendu impropre à sa destination, et n'affectant pas le prix de vente de l'immeuble ; qu'enfin doivent également être exclus de la garantie due par le vendeur :- les désordres allégués relatifs à l'alarme, dans la mesure où ils n'ont pas été constatés contradictoirement,- les désordres affectant le local sous plage piscine, puisque, comme le relève l'expert, ils n'affectent pas une partie habitable, un certain taux d'humidité étant toléré selon le D. T. U., aucun risque d'effondrement imminent par ailleurs ne pouvant être mis en évidence,- les désordres affectant les stores, lesquels au demeurant sont parfaitement visibles d'après les photographies figurant au rapport d'expertise, et leur fonctionnement électrique pouvant être facilement vérifiés par l'acquéreur au moment de la vente ; qu'il convient de rappeler que le technicien du bâtiment qui a vendu, même à titre personnel, un immeuble après l'avoir conçu ou construit, doit être considéré comme un vendeur professionnel ; qu'en l'espèce M. X... ayant la qualité d'architecte agréé, et ayant conçu la réalisation de cette villa, doit être considéré comme un vendeur professionnel ayant connaissance des vices cachés de la chose vendue ; que la clause d'exclusion de garantie prévue dans l'acte de vente, ne peut lui bénéficier, puisque celle-ci prévoit de façon explicite que le vendeur " ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ", M. X..., de par sa profession, devant être considéré comme tel. Il doit en conséquence garantie des vices cachés affectant l'immeuble vendu ; que le coût de reprise des désordres pouvant être mis à la charge du vendeur peut s'établir de la façon suivante à partir des éléments d'appréciation fournis par l'expert :-30 000 € pour la remise en conformité de l'installation électrique,-2 370 € pour la recherche et la réparation des défectuosités affectant la ventilation mécanique,-6 000 € pour la reprise de l'avancée du toit du pignon sudouest,-2 000 € pour le traitement des bois de charpente des autres terrasses et abris, soit au total la somme de 40 370 euros TTC, à laquelle il convient d'ajouter 10 % du montant des travaux de traitement et de consolidation pour la rémunération du maître d'oeuvre qui devra suivre lesdits travaux, soit en définitive : 40 370 € + 3 800 € = 44 170 € ; que la somme ainsi fixée permettant de remédier à l'ensemble des désordres liés à la garantie des vices cachés due par le vendeur, et Mme Monique 
A... 
épouse 
B... 
ne justifiant pas avoir subi d'autres préjudices, sera déboutée de toute autre demande en paiement de dommages intérêts ; que par contre comme il paraît inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, il lui sera alloué la somme de 3 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile » (arrêt, p. 3-5) ; 


ALORS QUE, premièrement, l'expert désigné en justice est tenu d'accomplir sa mission en toute impartialité ; que les exposants soulignaient que l'expert désigné en justice, M. C..., avait fait preuve de partialité en émettant des appréciations personnelles et nullement techniques au bénéfice des époux 
B... 
(conclusions, p. 5, § 8 ; et p. 6, § 3) ; qu'en ne recherchant pas si M. C... s'était acquitté de sa tâche en toute impartialité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 


ALORS QUE, deuxièmement, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en jugeant que les installations électriques de la villa et du jardin souffraient de malfaçons constituant des vices cachés après avoir pourtant relevé que ces malfaçons tenaient, notamment, à « la présence dans le jardin de différentes boîtes de raccordement non protégées des intempéries, des câbles posés à même le sol avec des raccordements type domino isolés par du ruban adhésif, des gaines largement dégradées et n'assurant pas la protection des câbles qu'elles entourent » (arrêt, p. 4, § 5) ainsi qu'à l'absence d'isolation des installations électriques dans le local sous piscine, lequel faisait l'objet d'infiltrations (arrêt, p. 4, § 6), tout défaut apparent pour un acquéreur même non initié comme l'avait d'ailleurs retenu le jugement entrepris, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1642 du code civil ; 


ALORS QUE, troisièmement, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que les exposants faisaient valoir que l'époux de Mme B... était titulaire d'un brevet relatif à l'invention d'un câble électrique capable de supporter sans défaut diverses torsions et, par conséquent, était tout à fait à même d'apprécier la qualité de l'installation électrique du bien vendu (conclusions, p. 13, § 6 ; et p. 19, § 11 et 12) ; qu'en ne recherchant pas si le vice dont aurait été affecté l'installation électrique du bien vendu n'était pas apparent pour Mme 
B...
, eu égard aux compétences de son époux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ; 


ALORS QUE, quatrièmement, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que la cour d'appel a relevé que, seulement quatre mois après la vente de l'immeuble, un technicien en bâtiment mandaté par l'acquéreur avait relevé « l'état largement dégradé et putride des bois de charpente » (arrêt, p. 4, § 1) ; qu'en ne recherchant pas si cet « état largement dégradé et putride des bois de charpente » n'était pas d'ores et déjà visible au moment de la vente rendant ainsi le vice apparent aux yeux d'un acquéreur même non initié, ce que le jugement entre pris avait au demeurant retenu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ; 


ALORS QUE, cinquièmement, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que la cour d'appel a relevé que deux mois après la vente de l'immeuble, l'acquéreur avait dû faire procéder, dans le réseau de la ventilation mécanique contrôlée de la villa, à une recherche sur la provenance de mauvaises odeurs (arrêt, p. 4, § 4) ; qu'en concluant à l'existence d'un vice caché touchant le réseau de ventilation sans examiner si ces mauvaises odeurs n'existaient pas au moment de la vente de sorte que l'acquéreur pouvait se convaincre à cette date de l'existence d'un vice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ; 


ALORS QUE, sixièmement et subsidiairement, si l'acquéreur n'est pas en principe obligé de s'adjoindre les services d'un professionnel pour apprécier la qualité du bien vendu, il n'en reste pas moins tenu d'un devoir de vigilance minimale ; qu'en conséquence, l'acheteur doit procéder aux diligences nécessaires, y compris en recourant à l'expertise d'un professionnel, pour s'assurer que le bien est exempt de tout vice, dès lors que certains traits physiques du bien permettent à l'acheteur non initié si ce n'est de déceler l'existence d'un vice, du moins de la soupçonner ; qu'à défaut de telles diligences, le vice sera jugé apparent pour l'acquéreur ; qu'en ne recherchant pas si l'installation électrique et la ventilation mécanique contrôlée de la villa ainsi que la charpente de la terrasse ne présentaient pas certains traits physiques imposant à Mme 
B... 
de faire appel à un expert pour se convaincre de l'absence de tout vice dans le bien vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ; 


ALORS QUE, septièmement, la garantie des vices cachés n'est due que si le vice rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que cette condition n'est pas caractérisée par la seule constatation que la chose vendue n'était pas conforme à des prescriptions légales la concernant ; qu'en déduisant l'obligation à garantie des vendeurs de l'absence de conformité aux normes en vigueur des installations électriques (arrêt, p. 4, § 5 à 8), sans constater que ce défaut de conformité rendait la chose impropre à sa destination ou diminuait tellement sont usage, que l'acheteur l'aurait, tout au plus, acquise à moindre coût, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ; 


ALORS QUE, huitièmement, la garantie des vices cachés n'est due que si le vice rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en ne recherchant pas si le vice dont serait affectée la ventilation mécanique contrôlée de la villa rendait celle-ci impropre à l'usage auquel on la destinait ou diminuait tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1641 du code civil ; 


ALORS QUE, neuvièmement, les exposants faisaient valoir qu'en fixant à 30. 000 € TTC les travaux de remise en conformité de l'installation électrique, l'expert incluait dans cette somme des travaux qui dépassaient de beaucoup la simple mise en conformité de l'installation électrique (détecteur de présence, installation de 20 points lumineux dans le jardin, mise en place d'un second comptage EDF) (conclusions, p. 18, § 5 à 7) ; qu'en fixant à 30. 000 € le coût de « la remise en conformité de l'installation électrique » sans autre explication, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des époux X... et, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 


ALORS QUE, dixièmement, les exposants soutenaient que l'expert avait fixé à 30. 000 € le coût de la mise en conformité de l'installation électrique en se fondant, pour l'essentiel, sur un devis produit par l'acquéreur dans lequel la TVA était fixée à 19, 6 %, lorsque la TVA effectivement applicable à des travaux sur la villa vendue était de 5 % (conclusions, p. 19, § 1) ; qu'en fixant à 30. 000 €, le coût de la mise en conformité de l'installation électrique, sans s'expliquer sur le moyen précité, ne serait-ce qu'en précisant le taux de la TVA qu'elle retenait, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des époux X... et, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile.