Cour de Cassation · civ3 — 31 mai 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique : 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 janvier 2011), que la société Les Falaises, propriétaire d'un local commercial donné à bail à la société La Brazerade, a délivré à sa locataire, le 13 mars 2006, un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ; que le 2 février 2007, elle lui a notifié une sommation de payer un arriéré de loyers et, le 8 mars 2007, a rétracté son offre d'indemnité d'éviction ; qu'elle l'a ensuite assignée en validation de son refus de renouvellement du bail sans indemnité pour motif grave et légitime ; 


Attendu que la société Les Falaises fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen : 


1°/ que le bailleur qui délivre un congé avec offre d'indemnité d'éviction peut revenir sur cette offre en se fondant sur une infraction découverte après celle-ci ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que le congé avec offre d'indemnité d'éviction a été délivré le 13 mars 2006, tandis que le refus de renouvellement de bail sans indemnité a été notifié le 8 mars 2007 ; qu'en estimant que la société Les Falaises ne pouvait se prévaloir que de faits commis par la locataire entre le 14 mars et le 30 septembre 2006, quand toutes les fautes antérieures à la notification du refus, soit le 8 mars 2007, pouvaient être prises en compte, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;


2°/ qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la société La Brazerade n'avait pas cessé de respecter l'échéancier lui permettant d'apurer sa dette et si cette infraction n'avait pas duré après le congé avec offre d'indemnité d'éviction, justifiant le refus postérieur de cette indemnité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;


3°/ que par ailleurs la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant énoncé que la déchéance du terme concernant l'arriéré dû par la société La Brazerade, et qui avait donné lieu à un échéancier n'avait pas été invoqué, tout en confirmant « en toutes ses dispositions» le jugement de première instance selon lequel la SNC Des Falaises ne rapportait pas la preuve de ce que la société La Brazerade restait devoir, au 2 février 2007, date de la sommation de payer, des sommes autres que celles relatives à l'échéancier accordé, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du code procédure civile ;


4°/ que les juges du fond doivent se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats ; qu'en ne se prononçant pas sur le décompte des sommes dues par la société La Brazerade au 11 janvier 2010, document postérieur au jugement et susceptible, en réfutation des motifs du jugement, d'établir les infractions de la locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;


Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que la sommation de payer du 2 février 2007 visait des loyers impayés qui avaient fait l'objet d'un accord d'échelonnement en mars 2004 et novembre 2005 et ne permettait pas d'établir que la locataire avait cessé d'honorer ses règlements courants postérieurement au congé du 13 mars 2006, la cour d'appel a pu en déduire, sans se contredire et sans être tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la preuve d'un manquement de la locataire, constituant un motif grave et légitime de refus de paiement de l'indemnité d'éviction, n'était pas rapportée ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Les Falaises aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Falaises à payer à la société La Brazerade la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Falaises ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille douze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la société Les Falaises


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société LES FALAISES, bailleur, ne justifiait pas de motif grave et légitime justifiant un refus d'indemnité d'éviction à la société LA BRAZERADE, désigné un expert pour évaluer cette indemnité et renvoyé la cause des parties devant le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES pour la poursuite des opérations d'expertise.


AUX MOTIFS PROPRES QUE, pour se prévaloir des dispositions de l'article L 145-17 du Code de Commerce et refuser le paiement d'une indemnité d'éviction, la société LES FALAISES fait état de non paiement de sommes qui lui seraient dues, infraction qui se serait poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après la mise en demeure faite par le bailleur de s'acquitter de ces sommes ; afin de pouvoir s'assurer du caractère grave et légitime du motif dont le bailleur entendrait se prévaloir pour refuser une indemnité d'éviction, l'article L 145-17 fait obligation de préciser de manière circonstanciée l'infraction reprochée au preneur ; en l'espèce, la sommation de payer du 2 février 2007 vise « des loyers impayés pour la somme en principal de 89.930,30 €» dont le détail ressort d'un simple listing informatique ; le 13 mars 2006, la société LES FALAISES a donné congé avec offre d'indemnité d'éviction ; elle ne peut donc faire grief à la société LA BRAZERADE, pour maintenant refuser une indemnité d'éviction, que de faits positifs de la société LA BRAZERADE pouvant être qualifiés d'infraction grave au sens de l'article précité, commis dans la période allant du 14 mars au 30 septembre 2006 ; en effet, les éventuels manquements antérieurs ne pourraient être graves, puisque la société LES FALAISES n'entendait pas s'en prévaloir ; il sera d'ailleurs remarqué qu'un échéancier avait été convenu pour l'apurement du solde dû au 31 décembre 2004, à hauteur de 86.334,06 € ; la déchéance du terme pour cet arriéré n'a pas été invoquée ; force est de constater que, dans la période considérée, la société LA BRAZERADE a réglé en mars 2006 les loyers et charges que la société LES FALAISES lui avait facturés en février 2006 ; la facture de 14.953 € de juillet 2006 a été de même réglée par trois remises de la société LA BRAZERADE en juillet, août et septembre ; passé le 30 septembre 2006, la société LES FALAISES a émis des factures à hauteur de 16.087 € que la société LA BRAZERADE a réglé en janvier 2007 à hauteur de 18.632 € ; (…) que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions (arrêt p. 3 et 4) ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des pièces versées aux débats qu'au 10 mars 2004, la société LA BRAZERADE restait devoir au bailleur une somme de 107.934,07 € et que les parties se sont accordées sur un remboursement échelonné de cette somme par versements mensuels de 1.800 €, à compter du 30 mai 2004, en sus du loyer courant ; le bailleur a accordé à la locataire, par courrier du 8 juin 2005, le report de cinq échéances (janvier à mai 2005) à la fin du moratoire ; la société LES FALAISES produit un décompte des sommes dues au 29 juin 2007 faisant état d'un solde de 132.045,08 €, soit 77.324,57 € au titre de l'échéancier, 55.080,51 € au titre des indemnités d'occupation, des charges et de l'EDF 2006 et de la taxe foncière 2007, outre une provision pour eau, charges et EDF 2007 ; elle ne justifie pas de la situation de la locataire du 8 mars 2007, date de délivrance du second congé, étant précisé qe le document joint à la sommation de payer du 2 février 2007 ne mentionne pas les règlements de la locataire et ne permet pas au tribunal d'apprécier la nature des sommes restant dues pour 89.930,30 €, et notamment si elles concernent l'arriéré faisant l'objet d'un échelonnement de paiement ; bien plus, la société LES FALAISES faisait délivrer à la société LA BRAZERADE par acte du 10 août 2006, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 10.298,93 € en principal alors qu'elle adressait un courrier, le 14 septembre 2006, faisant état d'un solde débiteur de 140,99 € ; il ressort des factures émises par la bailleresse, au cours du bail, que ces dernières visaient seulement les loyers et charges courants, sans reprise des sommes dues au titre des arriérés, objet de l'échelonnement ; aucun décompte précis, à compter du début de l'échéancier, n'est produit pas la société LES FALAISES, qui aurait permis au tribunal de vérifier son respect par la société locataire. Il appartient au bailleur de justifier du motif grave et légitime invoqué. Sur ce, il y a lieu de constater que la SNC DES FALAISES ne rapporte pas la preuve de ce que la société LA BRAZERADE restait devoir, au 2 février 2007, date de la sommation de payer, des sommes autres que celles relative à l'échéancier accordé, une augmentation du solde débiteur de 140,99 euros en septembre 2006 à 83 930,30 euros début février 2007, s'expliquant difficilement autrement que par le cumul des différentes sommes dues .La SNC DES FALAISES, ayant accordé des délais de paiement à sa locataire, ne justifie pas dès lors que les sommes dues au 8 mars 2007, date du second congé, concernant les loyers courants. Par ailleurs, en délivrant le 13 mars 2006 un congé avec offre d'indemnité d'éviction, alors que la dette préexistait ainsi qu'il ressort du « grand livre des comptes fournisseurs du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006 » (pièce 32), il s'en déduit qu'il avait renoncé à se prévaloir de l'arriéré de loyers comme motif grave et légitime.


1°) – ALORS D'UNE PART QUE le bailleur qui délivre un congé avec offre d'indemnité d'éviction peut revenir sur cette offre en se fondant sur une infraction découverte après celle-ci ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que le congé avec offre d'indemnité d'éviction a été délivré le 13 mars 2006, tandis que le refus de renouvellement de bail sans indemnité a été notifié le 8 mars 2007 ; qu'en estimant que la société LES FALAISES ne pouvait se prévaloir que de faits commis par la locataire entre le 14 mars et le 30 septembre 2006, quand toutes les fautes antérieures à la notification du refus, soit le 8 mars 2007, pouvaient être prises en compte, la Cour d'Appel a violé l'article L 145-17 du Code de Commerce ;


2°) – ALORS D'AUTRE PART QU' en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la société LA BRAZERADE n'avait pas cessé de respecter l'échéancier lui permettant d'apurer sa dette et si cette infraction n'avait pas duré après le congé avec offre d'indemnité d'éviction, justifiant le refus postérieur de cette indemnité, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-17 du Code de Commerce ;


3°) – ALORS, PAR AILLEURS, QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant énoncé que la déchéance du terme concernant l'arriéré du par la société LA BRAZERADE, et qui avait donné lieu à un échéancier n'avait pas été invoqué, tout en confirmant « en toutes ses dispositions » le jugement de première instance selon lequel la SNC DES FALAISES ne rapportait pas la preuve de ce que la société LA BRAZERADE restait devoir, au 2 février 2007, date de la sommation de payer, des sommes autres que celles relatives à l'échéancier accordé, la Cour a statué par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du Code procédure civile.


4°) – ALORS ENFIN QUE les juges du fond doivent se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats ; qu'en ne se prononçant pas sur le décompte des sommes dues par la société LA BRAZERADE au 11 janvier 2010, document postérieur au jugement et susceptible, en réfutation des motifs du jugement, d'établir les infractions de la locataire, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-17 du Code de Commerce.