Cour de Cassation · civ3 — 30 mai 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Vu l'article 2265 ancien du code civil ;


Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;


Attendu, selon les arrêts attaqués (Nouméa, 28 mai 2009 et 29 novembre 2010), que, au terme d'un acte sous seing privé en date du 15 décembre 1974, M. et Mme X... ont donné en location vente à M. Y... une villa avec terrain leur appartenant moyennant le paiement d'un certain prix par mensualité ; que M. Y... a saisi le tribunal le 24 novembre 2005 pour voir juger qu'il était devenu légitime propriétaire de la maison et du terrain, objet du contrat de location-vente en date du 15 décembre 1974, en application des dispositions de l'article 2265 ancien du code civil ;


Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le contrat passé entre M. Y... et les époux X... était de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription, que la preuve de la mauvaise foi de M. Y... n'est pas rapportée et que plus de dix années se sont écoulées entre février 1995, date à laquelle M. Y... a pu légitimement croire qu'il était devenu propriétaire de l'immeuble, et la date de la requête introductive déposée le 25 novembre 2005 ;


Qu'en statuant ainsi, alors que le "juste titre" sur lequel est fondée la prescription abrégée suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Et attendu qu'aucun moyen n'est dirigé contre l'arrêt du 28 mai 2009 ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 28 mai 2009 ;


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa autrement composée ;


Condamne M. Y... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour Mme X....


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que monsieur Y... a bénéficié de la prescription acquisitive de dix ans prévue par les dispositions de l'article 2265 ancien du code civil, d'avoir en conséquence dit que l'intéressé était devenu légitime propriétaire de la villa, objet du contrat de location-vente du 15 décembre 1974, d'avoir dit que cet arrêt valait titre de propriété au profit de monsieur Y... et qu'il devrait être transcrit à la conservation des hypothèques et d'avoir débouté madame X... de ses demandes tendant à la résolution du contrat de location-vente, à l'expulsion des lieux de monsieur Y... et la condamnation de l'intéressé à verser diverses indemnités ;


AUX MOTIFS QUE selon l'article 2265 ancien du code civil, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; qu'à l'examen des clauses et conditions du contrat signé entre les parties, force est de constater que les modalités de paiement convenues étaient insuffisamment précises en l'absence d'une règle claire de calcul des intérêts et d'un tableau d'amortissement ou d'un échéancier permettant à monsieur Y... de savoir précisément d'une part le montant total de la dette et, d'autre part, la date de la dernière échéance emportant transfert de propriété ; que pour s'en convaincre, il sera rappelé que madame X... elle-même, dans la sommation de payer délivrée le 21 juillet 2006, réclamait une somme de 20 806 787 FCFP alors que l'expertise à laquelle il a été nécessaire de recourir a révélé que la créance en définitive admise par elle dans ses écritures postérieures au dépôt du rapport était de 2 044 787 FCFP, montant retenu par le tribunal dans le jugement dont il est demandé confirmation ; qu'en cet état, en application de l'article 1162 du code civil qui prévoit que, dans le doute, la convention doit s'interpréter contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation, il doit être considéré que l'acte était de nature à transférer la propriété de monsieur Y... qui, en considération du décompte établi par l'expert-comptable auquel il avait eu recours en décembre 1994, avait estimé avoir payé l'intégralité du prix en février 1995 et ce d'autant plus qu'à aucun moment jusqu'à la sommation de payer intervenue postérieurement à la requête introductive d'instance déposée le 25 novembre 2005, soit pendant plus de dix ans, madame X... n'a réclamé le paiement d'un quelconque reliquat ; qu'il sera dès lors retenu que l'acte en cause, considéré en soi, était de nature à transférer la propriété à monsieur Y... et qu'il constitue un juste titre au sens de l'article 2265 précité ; que sur la bonne foi de monsieur Y..., il sera rappelé que celle-ci est toujours présumée et que madame X... ne démontre aucunement la mauvaise foi ;
qu'en outre, en considération du fait confirmé par l'expert judiciaire que monsieur Y... a été amené à croire qu'il avait soldé sa dette à la suite de l'avis qui lui avait été donné par le cabinet comptable Comptagence, croyance confortée par l'absence de réclamation de madame X... pendant plus de dix ans, il doit être considéré que monsieur Y... est en l'espèce de totale bonne foi ; que plus de dix années s'étant écoulées entre février 1995, date à laquelle monsieur Y... a pu légitimement croire qu'il était devenu propriétaire de l'immeuble, et la date de la requête introductive déposée le 25 novembre 2005, il sera jugé que monsieur Y... a acquis par prescription acquisitive en application des dispositions de l'article 2265 du code civil et qu'il est devenu légitime propriétaire de la villa, objet du contrat de location-vente en date du 15 décembre 1974 ; que sur les demandes de madame X..., en considération de la prescription acquisitive reconnue au bénéfice de monsieur Y..., la sommation de payer avec rappel de la clause résolutoire délivrée le 21 juillet 2006 ne peut produire effet ; que le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat avec ses conséquences de droit à savoir l'expulsion et la fixation d'une indemnité ; qu'en revanche, il est établi par l'expertise que monsieur Y... reste devoir la somme de 2 044 787 CFP ; qu'en cet état, c'est à juste titre que le tribunal a condamné monsieur Y... au paiement de cette somme qui portera intérêt au taux légal à compter de la sommation délivrée le 21 juillet 2006 ;


ALORS D'UNE PART QUE le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; qu'un contrat de location-vente n'est pas de nature à transférer, à lui seul, la propriété du bien loué au preneur ; qu'en retenant que monsieur Y... disposait avec le contrat de location-vente conclu avec les époux X... d'un juste titre lui permettant, du fait de l'écoulement d'un délai de dix depuis la date où il avait cru de bonne foi avoir versé l'intégralité des loyers, de bénéficier de la prescription acquisitive abrégée, la cour d'appel a violé les articles 544 et 2265 ancien du code civil ;


ALORS D'AUTRE PART QU'ayant constaté que le locataire n'avait pas versé l'intégralité des loyers prévus au contrat de location-vente, la cour d'appel ne pouvait retenir que ce contrat constituait un juste titre justifiant l'acquisition de la propriété du bien loué par l'effet de la possession de bonne foi dudit bien pendant dix ans ; qu'elle a ainsi violé les articles 2236 et 2265 anciens du code civil, ensemble l'article 544 du même code ;


ALORS ENFIN QUE la prescription de dix ans qui protège celui qui a juste titre et bonne foi contre l'absence de propriété de celui dont il tient son droit est inapplicable à celui qui a acquis son bien du véritable propriétaire ; qu'en appliquant cette prescription à monsieur Y... qui aurait acquis le bien immobilier des époux X..., qui en étaient les véritables propriétaires, la cour d'appel a violé les articles 544 et 2265 ancien du code civil.