Cour de Cassation · civ3 — 13 juin 2012

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Vu les ordonnances des 6 juin et 28 septembre 2011 ordonnant la jonction des pourvois ; 

Attendu selon les seize jugements attaqués (tribunal d'instance d'Antony, 31 mars, 5 mai, 12 mai et 23 juin 2011), rendus en dernier ressort, que Mmes X..., Y..., E..., Z..., F..., G..., H..., I..., J..., K..., L... et M..., les époux A..., B... et C..., et M. D..., locataires de logements appartenant à la société d'habitations à loyer modéré Domaxis (la société) ont fait convoquer la bailleresse aux fins d'obtenir restitution de charges indues ; 

Sur le premier moyen, pris en sa première branche : 

Attendu que la société fait grief aux jugements de la condamner à payer à chaque locataire une somme correspondant aux charges de gardiennage indûment perçues, alors, selon le moyen, que sont récupérables auprès des locataires les dépenses liées à la rémunération du gardien ou du concierge d'un immeuble lorsque celui-ci assure seul l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets et qu'une entreprise extérieure n'intervient qu'en son absence, les seuls samedis, dimanches et jours fériés pour la seule sortie des ordures ménagères ; qu'après avoir constaté qu'une entreprise extérieure intervenait les samedis, dimanches et jours fériés pour la seule sortie des ordures ménagères, pour en déduire que les gardiens n'avaient pas effectué seuls les travaux d'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, et qu'en conséquence les dépenses liées à leur rémunération n'étaient pas récupérables par le propriétaire auprès des locataires, le tribunal d'instance a violé l'article 2 d) du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, dans sa rédaction applicable en l'espèce ; 

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la rédaction de l'article 2 du décret du 9 novembre 1982 implique que la récupération de tout ou partie de la rémunération du gardien n'est possible que dans la mesure où l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien, que l'emploi du verbe " assurer " et non du verbe " participer " dans cette disposition implique que la récupération partielle des dépenses correspondant à sa rémunération n'est possible que lorsque le gardien effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers et que le décret du 19 décembre 2008 était applicable au 1er janvier 2009, le tribunal, qui a constaté que les gardiens n'avaient pas effectué seuls les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets et que le nouveau décret ne pouvait concerner la période visée du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008, en a exactement déduit que les dépenses liées à la rémunération des gardiens pour cette période n'étaient pas récupérables ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le second moyen, pris en sa première branche : 

Attendu que la société fait grief aux jugements de la condamner à payer à chaque locataire une somme correspondant aux charges d'assainissement indûment perçues, alors, selon le moyen, que les frais de dégorgement des colonnes d'eaux usées des boîtes de branchement des eaux usées et des colonnes " eaux vannes ", qui correspondent à une prestation de service pour l'élimination des rejets, sont des charges récupérables par le propriétaire sur le locataire au regard tant du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 que du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; que le tribunal d'instance, qui a considéré que des charges de dégorgement d'une colonne d'eaux usées, d'une boîte de branchement d'eaux usées et de deux colonnes " d'eaux vannes " n'étaient pas comprises dans la liste limitative des charges récupérables, à violé les décrets n° 82-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 auxquels est annexée la liste des charges récupérables ; 

Mais attendu qu'ayant relevé à bon droit que ces charges n'étaient pas comprises dans la liste limitative des charges récupérables et qu'elles ne peuvent être assimilées aux charges d'élimination des rejets, seuls les frais de personnel étant visés, le tribunal en a exactement déduit que la société devait rembourser aux locataires les charges d'assainissement indûment perçues ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur les deux moyens, pris en leur seconde branche, réunis : 

Attendu que la société fait grief aux jugements de la condamner à payer à chaque locataire une somme correspondant aux charges indûment perçues, alors, selon le moyen : 

1°/ que de simples affirmations ne sauraient satisfaire aux exigences de motivation d'une décision judiciaire ; qu'en affirmant, pour chaque locataire, qu'il aurait payé à la société Domaxis une certaine somme pour la période du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008, correspondant à sa part dans les 75 % des salaires, charges comprises, des gardiens, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, le tribunal d'instance, qui en a déduit que cette somme devrait être remboursée par le propriétaire au titre des charges de gardiennage indûment récupérées pour la période considérée, a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du code de procédure civile ; 

2°/ que les juges du fond doivent préciser les pièces sur lesquelles ils fondent leur décision ; qu'en se bornant à affirmer qu'il ressortait des pièces versées aux débats que chaque locataire avait réglé une certaine somme au titre des charges d'assainissement pour la période du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008, pour condamner la société Domaxis à lui rembourser cette somme, le tribunal d'instance a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du code de procédure civile ; 

Mais attendu qu'en l'absence de toute contestation sur le montant des sommes réclamées par les locataires pour la période allant du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008 ou sur les pièces produites, le tribunal n'était pas tenu de préciser les éléments de preuve qu'il décidait de retenir afin de fixer le montant des charges indues donnant lieu à restitution ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE les pourvois ; 

Condamne la société Domaxis aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Domaxis à payer à Mme Z... la somme de 343, 25 euros et à la SCP Vincent-Ohl celle de 2 200 euros, rejette sa propre demande ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du treize juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens identiques produits aux pourvois par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils, pour la société d'HLM Domaxis. 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief aux jugements attaqués d'avoir condamné la SA de HLM Domaxis à payer à chaque locataire une somme correspondant au remboursement des charges de gardiennage indûment récupérées pour la période du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2010, outre la somme de 300 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Aux motifs qu'aux termes de l'article 2 c du décret du 9 novembre 1982, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ; qu'aux termes de l'article 2 d du décret du 9 novembre 1982, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables ; qu'en l'espèce, il est constant que les gardiens de la copropriété n'effectuent pas seuls l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, la société Domaxis affirmant qu'une entreprise extérieure intervient les samedis, dimanches et jours fériés, pour la seule sortie des ordures ménagères ; que la société Domaxis a inclus dans le décompte des charges récupérables des années 2007 et 2008 une somme représentant 75 % des salaires, charges comprises ; qu'à ce titre, le locataire a payé telle somme pour la période du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008 ; qu'or, la rédaction de l'article 2 du décret du 9 novembre 1982 implique que la récupération de tout ou partie de la rémunération du gardien ou de l'employé d'immeuble n'est possible que dans la mesure où l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien ou l'employé d'immeuble ; qu'en outre, l'emploi du verbe " assurer " et non du verbe " participer " dans cette disposition implique que la récupération partielle des dépenses correspondant à sa rémunération n'est possible que lorsque le gardien ou l'employé d'immeuble effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers ; qu'en conséquence, les gardiens n'ayant pas effectué seuls les travaux d'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses liées à leur rémunération ne sont pas récupérables et doivent donner lieu à restitution en faveur des locataires ; qu'il convient de préciser ici que le nouveau décret, applicable au 1er janvier 2009, ne peut concerner la période visée du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008 ; qu'en conséquence, il convient de condamner la société Domaxis à rembourser aux locataires les charges de gardiennage indûment récupérées pour la période du 15 mai 2007 au décembre 2008, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2010, date de la demande, en application de l'article 1155 du Code civil ; 

Alors que sont récupérables auprès des locataires les dépenses liées à la rémunération du gardien ou du concierge d'un immeuble lorsque celui-ci assure seul l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets et qu'une entreprise extérieure n'intervient qu'en son absence, les seuls samedis, dimanches et jours fériés pour la seule sortie des ordures ménagères ; qu'après avoir constaté qu'une entreprise extérieure intervenait les samedis, dimanches et jours fériés pour la seule sortie des ordures ménagères, pour en déduire que les gardiens n'avaient pas effectué seuls les travaux d'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, et qu'en conséquence les dépenses liées à leur rémunération n'étaient pas récupérables par le propriétaire auprès des locataires, le Tribunal d'instance a violé l'article 2 d) du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, dans sa rédaction applicable en l'espèce ; 

Alors, subsidiairement, que de simples affirmations ne sauraient satisfaire aux exigences de motivation d'une décision judiciaire ; qu'en affirmant, pour chaque locataire, qu'il aurait payé à la SA de HLM Domaxis une certaine somme pour la période du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008, correspondant à sa part dans les 75 % des salaires, charges comprises, des gardiens, sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, le Tribunal d'instance, qui en a déduit que cette somme devrait être remboursée par le propriétaire au titre des charges de gardiennage indûment récupérées pour la période considérée, a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief aux jugements attaqués d'avoir condamné la SA de HLM Domaxis à payer à chaque locataire une somme correspondant aux charges d'assainissement indûment récupérées pour la période allant du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2010, outre la somme de 300 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Aux motifs qu'aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ; 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ; que la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat ; que la liste des charges récupérables figurant à l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 est limitative ; qu'aux termes de l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 (VI Hygiène) sont des charges récupérables : 1 Dépenses de fournitures consommables : sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ; 2 Exploitation et entretien courant : entretien et vidange des fosses d'aisances ; entretien des appareils de conditionnement des ordures ; 3 Elimination des rejets (frais de personnel) ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que le locataire a réglé la somme telle somme au titre des charges d'assainissement, pour la période du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008 ; que la société Domaxis, pour justifier des sommes facturées à ses locataires au titre des frais, produit les pièces suivantes :- quatre factures de dégorgement :-13. 12. 2007 : dégorgement d'une colonne d'eaux usées ;-20. 10. 2008 : dégorgement d'une boîte de branchement d'eaux usées ;-16. 10. 2008 : dégorgement colonne eau vanne ;-16. 10. 2008 : dégorgement colonne eau vanne ;- le récapitulatif des charges assainissement pour 2007 et 2008 ; qu'il convient de constater que ces charges ne sont pas comprises dans la liste limitative des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui ne prévoit concernant les frais de dégorgement, que l'entretien et la vidange des fosses d'aisances ; que, de même, ces charges ne peuvent être assimilées aux charges d'élimination des rejets, seuls les frais de personnel étant visés ; que, dès lors, il convient de faire droit à la demande et de condamner la société Domaxis à rembourser au locataire, telle somme au titre des charges d'assainissement, pour la période du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2010, date de la demande, en application de l'article 1155 du Code civil ; 

Alors que les frais de dégorgement des colonnes d'eaux usées, des boîtes de branchement des eaux usées et des colonnes eaux vannes, qui correspondent à une prestation de service pour l'élimination des rejets, sont des charges récupérables par le propriétaire sur le locataire au regard tant du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 que du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; que le Tribunal d'instance, qui a considéré que des charges de dégorgement d'une colonne d'eaux usées, d'une boîte de branchement d'eaux usées et de deux colonnes d'eaux vannes n'étaient pas comprises dans la liste limitative des charges récupérables, a violé les décrets n° 82-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 auxquels est annexée la liste des charges récupérables ; 

Alors, subsidiairement, que les juges du fond doivent préciser les pièces sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en se bornant à affirmer qu'il ressortait des pièces versées aux débats que chaque locataire avait réglé une certaine somme au titre des charges d'assainissement pour la période du 15 mai 2007 au 31 décembre 2008, pour condamner la SA de HLM Domaxis à lui rembourser cette somme, le Tribunal d'instance a méconnu les exigences de motivation de l'article 455 du Code de procédure civile ;